投資商鋪應注意哪些事項 門門都是技術活

「商鋪是金」，在投資渠道並不寬廣的現在，投資商鋪的熱度從未削減。那麼投資商鋪又有哪些注意事項？其實，大到周邊規劃，小到商鋪的層高和戶型，都會決定著商鋪投資的成敗。業內人士認為，投資商鋪無小事，失之毫釐，差之千里。

首先要考慮回報率

在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值最終是要通過租賃實現的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大。

21世紀不動產上海區域分析師羅寅申認為，商業地產投資有別於一般商品住宅投資，投資者在購買商業地產之前就應先考慮後期回報問題，切勿偏聽開發商所謂的「包租承諾」，盲目購買低價商業地產。商業投資回報率的高低取決於商業地產的人氣指數：即商業項目在商場內位置、開發商知名度和招租方向、商業項目周邊社區成熟度、交通樞紐集中度、商圈輻射範圍等。而了解到商業項目人氣指數後，購房者還需選擇人氣指數相類、已出租的可比商業項目進行比較，看看其他此類商業項目的價格、租金，並計算出租回報率情況，是否與「包租合同」所寫承諾吻合。

雖然目前商鋪的回報率高於住宅，但選擇商鋪時還應注意以下事項：商鋪的產權年限較短，僅為40年，所以一般購買商鋪時商鋪的年租金回報率最好高於貸款利率1%以上，以目前的貸款利率來看，商鋪的年租金回報率最好在8%以上。不過一些位於城市規劃發展方向上的素質較好的樓盤，如果投資者看好其未來的升值潛力，可以長期持有，即使年收益率在4%左右也是可以接受的。

主力店效應很有用

中原地產商業地產部相關負責人認為，社區商鋪升值空間往往有限，需要考察周邊輻射範圍、居民消費能力及消費習慣，即要考慮大環境，看看周圍是不是有主力店，可以「傍名牌」。

「有『主力店』的地方，就有無窮的商業機會。」很多大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業物業全面升值，這種案例比比皆是。無論是服飾城還是綜合性的百貨商店，許多周邊商鋪的經營主要是「寄生」業態，它本身不具備「聚客」能力，只有藉助「主力店」的作用才能充分挖掘其商業價值並不斷升值。

還有很多人投資商鋪喜歡傍名牌，也是不錯的，比如肯德基、麥當勞等國際大牌，在選址之前都經過充分的市場調研，對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法；另外，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，因此，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。

另外，周邊的租金水平將直接反映所投資的商鋪的租金能否支撐購買價格，但是不同業態租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂以及銀行業能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。

投資商鋪要重細節

投資商鋪還很有玄機。我們常常看到同一個地段的商鋪，可能兩者就是門開的朝向不同，人氣就相差很多。住商不動產浙江區域董事長、杭州房地產業協會副會長鄧力坦言，投資商鋪除了一些大的量化標準外，個個細節都不能放過。

既要看價格，更要看地段。比如，外圍周邊有些區域價低，但人氣不旺，可能要守好幾年才會旺。

看附近的商業氛圍。大的購物中心旁邊的商鋪前景看好。另外，還要看周邊區域的環境，是不是未來具有很多的需求來滿足其之後的出租收益，如果酒店式區域周邊根本沒有這種氛圍，沒有這種需求的話，一旦所謂的包租期限一過，其投資價值必然無法實現。

二手商鋪成熟度如何，是可以預知和評估的。其中，成熟地段內的二手商鋪有一定輻射影響，存在固定的客戶群體，所以投資風險較小，回報較為穩定。如是選擇沿街商鋪，多考慮商業氛圍較成熟的街區；如是選擇小區周邊商鋪，重點要關注附近大規模社區的外圍商鋪。

另外，還要看區域商鋪的供應量，量大的區域要謹慎。商業區是店多隆市，但目前大型住宅區的底商配套如果量太大就不太好，因為社區商業的容量有限。如果區域內每個住宅小區四面都是底商，整個住宅區的量就很可觀了。

還有，鄧力提醒說，商鋪的戶型也非常重要，盡量選開間大，進深短的。有些商鋪層高在3.5-4.2米，其實很難做夾層。如果單價因為層高高一些而價格上漲，要慎重。

(本文來源：浙江在線-今日早報 作者：余麗)
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