北京通州：一個房價下跌的區域樣本

　　去年春天曾引領北京樓市漲價潮的通州，如今率先步入到「寒秋」。

　　最近幾個月，通州樓市儼然已成「特價房」的戰場。華業東方玫瑰、潤豐領尚、京貿國際 (論壇)城等樓盤相繼推出了1.3萬-1.5萬元/平方米的特價房，而項目銷售均價也出現了20%左右的回落。京貿國際城等因降價幅度較大，引發了前期業主的激烈維權。 「在嚴格的限購令擠壓下，被輪番炒作的通州樓市已經顯現出飽和狀態，如果部分樓盤的『點降』試水後，市場局勢仍難以扭轉，勢必引發整體的區域性降價。」偉業我愛我家副總經理胡景暉向《華夏時報》記者表示。

　　均價下跌近20%

　　9月18日，記者來到位於北京通州的京貿國際城售樓處。售樓處一掃之前的冷清，一些人在詢問購房事宜。「很多人是看到我們降價引發老業主維權的消息來的。」該項目一位銷售人員說。對於京貿國際城而言，降價銷售已不是第一次。該樓盤去年底曾推出19800元/平方米的特價房，較去年春天的售價下調6000多元/平方米。而此次推出的特價房折扣力度更大，價格為1.3萬-1.5萬元/平方米。

　　儘管特價房套數有限，但因前期業主要求退房及補償的新聞屢見報端，該項目的銷售狀況受到廣泛關注。 「目前市場壓力確實比較大，去年底項目降價是企業經營行為，但現在降價主要是政策調控和市場壓力造成。」京貿國際城市場部經理高楓向記者表示。實際上，通州樓市降價的苗頭早在今年7月底8月初就已見端倪。7月底，珠江拉維小鎮宣布推出特價房，毛坯最低售價1.45萬元/平方米，精裝最低售價1.6萬元/平方米。8月份之後，降價潮開始在通州蔓延，華業東方玫瑰、潤豐領尚、京貿國際城、金隅花石匠等項目紛紛宣布下調了售價。據統計，今年1月份通州區域商品住宅成交套數為902套，成交均價為22318元/平方米。而今年8月份簽約量僅為211套，成交均價為17861元/平方米，與年初相比，成交均價跌幅達到20%。

　　成交不振的直接後果，就是庫存增加。我愛我家的數據顯示，今年2月末至8月上旬，通州新建商品住宅待售量增加3109套，增幅為31%，與此同時，巨大的潛在供應量依然不斷進入市場，通州最近三年供應的住宅土地面積為345.17萬平方米，佔全市供應面積的12.6%。 「現在來看房的購房者雖然比6、7月份多，但是成交意向不是特別明顯，觀望的情緒仍然比較濃。」珠江拉維小鎮的銷售人員向本報記者表示。

　　北京中原地產預測，按目前的銷售速度，消耗通州區域超過2萬套庫存房源，需要7年以上的時間。

　　「通州房價下行的壓力主要來自去年初以來的房價暴漲，導致房源滯銷嚴重，而進入6月以來該區域內的土地供應又開始明顯增加，開發商面臨前後夾擊的境地，以降價盤活存量成為開發商不得不面對的問題。」中原地產三級市場研究部總監張大偉表示。亞豪機構市場總監郭毅認為，通州樓盤往往是年輕置業者的首選，這部分人群對價格最為敏感，而限購打擊的正是此類人群，通州房價的下降與需求減少有很大的關係，如果政策保持不變，未來一段時間內，通州房價還有一定下行空間。

　　「隨著更多的項目開始降價，預計9月份通州樓盤的成交價格將會更低。」胡景暉向記者表示。

　　通州一位開發商坦言，自2009年10月起，通州房價迅速攀升，就連當地開發商也覺得難以置信。「我們公司的項目當時每個月的成交量都在200多套，價格以每月15%的速度上漲。而這樣的情況，通州所有的在售項目幾乎都經歷過。」而去年3月通州(論壇)規劃的公布，猶如一支興奮劑注入到通州樓市中，很多樓盤應聲「跳漲」。 (論壇) (論壇)國際新城(論壇)

　　「漲得快、跌得快，這是投機、投資型市場的顯著特徵。」一位從事房地產基金的人士對記者表示，「新國十條」出台後，通州房地產市場難免步入下行通道。通州市場的投機、投資需求比其他區域多，調控之前房價漲幅很大，這是近期價格明顯回落的原因之一。但受制於拿地成本及其他成本，有業內人士認為，通州樓市的價格區間很快將接近底部。

　　京貿國際城項目負責人表示：「拿地早的開發商可能還有降價的空間，但在售的項目據我們了解基本都到比較低的價格了。」據媒體報道，推出每平方米13000元特價房的潤楓領尚的樓麵價為6746元/平方米，按照北京一般項目每平方米3000元的稅費和管理運營成本、每平方米3000元左右的人工、建安成本計算，這個項目的成本已接近每平方米13000元左右。對此，郭毅表示，以通州近兩年的地價水平，新建商業房價格只有超過1.5萬元/平方米才能實現利潤，加之此前大量早期入市的在售項目，新項目的銷售壓力更大。

編輯： 馮榯
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