如何玩轉貸款實現資產的快速的積累#0759

本期線上主題講座目錄如圖:

一、什麼情況銀行會追回貸款

標題聽起來比較危言聳聽，但是作為貸款行業的從業者，我們都有真實的接觸到。無論是信用貸抵押貸，還是信用卡。一旦被發現資金用途違規，不同銀行的不同客戶都出現了被銀行追債的情況。下面呢，我們就分析一下，在什麼情況下以上的貸款或者資金會被銀行追回。

大家好，我們是啟心懂懂懂。非常的感謝群主和菠菜（公眾號：重慶地產視野）主理人，讓我們能有機會藉助這樣的平台跟大家在群里交流和公號線上分享，群里應該有不少朋友是知道我們的。啟心呢一直以來都是立志為所有的用戶提供最暖心的負債端服務。也就是讓大家能夠更輕鬆的玩轉貸款等資金槓桿工具。那今天主要是關於貸款方面的內容。各位也都知道。買房首付款來源的問題，銀監會監查的越來越嚴格，那麼什麼情況下銀行會追回貸款呢，如何防止自己的按揭貸款被拒貸呢，如何養一份銀行認可的流水。以及如何保護好自己的徵信、那另外還有抵押貸和信用貸的內容，接下來呢，就跟大家聊一聊這些問題。

1、信用貸的資金違規

所以就建議大家如果有想申請信貸的朋友。在使用這筆資金的時候，最好自己買一個pos機。選擇銀行任何的商戶刷到自己或者是朋友的儲蓄卡里。這種方法就能夠很好地防止信貸的資金迴流。

2、抵押貸的資金違規

上面的這張圖片是鏈家的客戶經理髮給我的。他的客戶直接把信用貸用於買房的首付、被銀行查到了，要求歸還貸款。那為什麼會出現這種情況呢，很多銀行的信用貸是以儲蓄卡或者是信用卡的形式發放給客戶的。如果想要使用這筆信用貸的資金就需要通過ATM取現。或者pos機刷卡消費才取出來。甚至有的銀行只能通過pos機刷卡取出。也就是說，後者銀行是可以查到你這筆資金的去向的。銀監會，對於貸款資金流向房地產的監察是非常嚴格的。銀行後台，一旦查出你這筆信用卡、去刷中介或者開發商的pos機，那你還有可能就會被追回貸款。

銀行抵押貸的貸款資金理論上是不能夠回到借款人名下的賬戶的，否則呢、就屬於資金違規。銀行在審查的時候，更多的是以轉賬記錄的形式去追蹤。所以只要有轉賬記錄，並且能夠查到這幾天確實是回到了你的賬戶，那麼銀行。有可能要求你提前歸還貸款。抵押貸不同於信用貸，它的特點是金額大、費時費力。借款人在時間上一般都已經有了清晰的規劃資金用途明確。如果有一個細節沒有注意到那還有可能滿盤皆輸。

我們說銀行是以轉賬記錄的形式去追蹤的，那麼我們防止資金迴流最有效的方法，就是掐斷轉賬記錄。也就是以曲線的形式讓銀行無法查到資金去向。下面呢，我直接列一段文字。這就是抵押貸放款之後正確的操作流程。

銀行放款賬戶→朋友賬戶→取現→自己賬戶A、自己賬戶B、配偶賬戶A、配偶賬戶B注意：以上所出現的銀行賬戶最好不用放款銀行的儲蓄卡。

3、信用卡的資金違規

二、我們把按揭貸款被拒貸的原因大致分成四類，分別是徵信差、流水問題、政策風險以及選錯銀行。

1、徵信

17年的9月8號銀監會發了一個批文。嚴查信用卡交易記錄的交易描述中還有關鍵詞是：置業房地產或者房產的，並且單筆交易的金額不低於二十萬元的交易。通俗點說就是：刷信用卡用於買房的首付，二十萬以上的銀監會是會嚴查。但是現在我們也了解到有的朋友運氣非常的不好，在中介刷了五萬的信用卡。也被銀行打電話追還了。所以建議大家在這個敏感的時期，不要去刷中介房地產公司的pos機。真的資金缺口，如果差十萬八萬的話、還是那句話，自己買個pos機。

按揭貸款，因為徵信問題被拒貸主要原因呢，一般都是逾期次數過多，銀行對於徵信的要求基本上。都是近兩年不能夠連三累六，那什麼是連三呢？就是一筆還款，連續三個月都沒有歸還。累六：就是近兩年內的逾期還款累計了六次。徵信裡面一旦出現，這個不論是連三還是累六的任意一種情況，那麼很有可能就會面臨著巨大的風險，對於連三累六可能語音了不夠直觀，大家可以結合下面這張圖來一起了解。

有一部分人是這樣，因為粗心的緣故，信用卡經常忘了還、逾期金額也不大百八十塊錢。但是積少成多、整體的逾期次數就已經壓到了紅線，這種情況呢，其實是有辦法解決的。只要選對銀行按揭批貸就不是問題，就拿北京來舉例很多銀行對於五百元以下的信用卡逾期審批還是比較寬鬆的。比如下面那張圖裡面裂了銀行。有的銀行，如果你的工作比較好，那就比按揭貸款實際上是可以單筆單例，比如招商銀行和平安銀行。

我們剛才說的是銀行對於近兩年的逾期的要求，那兩年外的逾期銀行一般是怎麼看的呢？

兩年以外，銀行更多的是作為參考，比如三年前徵信已經連三累六。那近兩年的徵信比較良好，你的按揭貸款批貸一般是不會受到影響的。但是有可能你的按揭利率會比其他人稍微高一點。畢竟從銀行的角度來講，你的違約率是要比其他人高一些的。

那我們先來說一下如何保護好我們的徵信。

還有的朋友可能會問，說我兩年以外的徵信都很差，已經達到連五累十三了。但是近兩年的徵信都沒有逾期，這種是不是也能夠批貸。答案的是不確定的，你的形象在銀行系統里已經非常的差了，屬於惡意逾期。銀行對於你還款的意願和還款的能力都會表示比較嚴重的懷疑。如果想要順利的批款。一定要讓銀行認為你現在是一個資質很好的客戶。流水好、工作好，選對銀行並且願意在銀行批貸的時候買一些理財呀，保險呀之類的。然後大家先不要著急，一會兒會說如何養一份銀行認可的流水。

隨著社會的發展，徵信的體制越來越健全，我們應該學會如何保護好我們自己的徵信。最常碰到的問題就是有的朋友因為信用卡逾期感覺很憤怒，然後銷卡。這種行為是不理智的。正確的做法還是要還清逾期的金額，然後空置兩年之後再銷卡。這樣銀行的就不能看到你這筆逾期的記錄了。否則在原有機制不變的情況下這筆逾期會跟著你一輩子的。

那有的朋友呢，可能是跟我們一樣屬於比較敏感的行業，比如說隱藏在群里的中介小哥。從事鋼材貿易危險行業美容美髮等職業的人群。實際上銀行對這些人群是比較抵觸的。那除了按揭貸款信用貸和抵押貸，基本上都很難操作。你只是信用卡也會比其他人的額度低。那解決的辦法就是重新申請一個科技文化公司。或者是找兄弟的公司上社保和公積金，然後再申請信用卡。

再說一下徵信的查詢次數，比較主流的狀態有三種

信用卡的審批，貸款審批，貸後管理。其中貸後管理和個人徵信查詢是對貸款和申請信用卡沒有影響的。信用貸對徵信查詢次數要求比較高，如果近期有想辦信用貸打算的朋友，最好提前兩個月就不要再申請信用卡和其他貸款了，按揭和抵押貸。針對徵信查詢，如果近期有很多比性貸款審批，那客戶經理可能會害怕。如果是信用卡的話，可能問題不大。

大多數徵信的信息全都是通過信用卡申請的時候填寫的信息來上報的。所以大家在辦理信用卡的時候，盡量讓銀行感覺到你是一個工作穩定。用學歷高比較有錢的客戶。具體的方法就是填寫信用卡的時候，工作單位，不要老是變動，工資可以寫高一些。職位把你領導的職位寫上去就好了，大家不用擔心，尤其是學歷，他跟學信網是不通的。然後地址呢，最好也固定就寫自住。讓銀行的認為你是一個有房子的人，這樣你的基本信息，就會比大部分人都來的好看。

信用卡的使用額度最好要控制在百分之七十以下。如果超過這個成數會給銀行造成一種你比較缺錢的假象。不管是提按揭、信用貸、信用卡都會有影響。如果有批信用貸的計劃，最好把使用額度控制在百分之六十以下。然後總額度控制在十萬以下。除了上面所說的還有前面給大家講的，還有最重要的一點就是，切記，切記，珍愛生命，遠離網貸。

再次強調：珍愛生命，遠離網貸

說到網貸大家應該都比較熟悉的就是微信的微粒貸。因為，他們用的是，個別銀行的資金，所以也是會上徵信，銀行對這類貸款是怎麼看的。他們會認為借網貸是一種現金流比較緊張的表現。很多時候，你的徵信裡面僅有一筆網貸那銀行貸款就會因此被拒。甚至，我們有一個客戶，因為從微粒貸借了一筆錢申請一張信用卡，就是半年都沒有下卡。

蘇寧任性付，就是這麼任性，我為任性帶鹽。

蘇寧任性付，我們在這裡需要重點的提一下。他可以說是網貸中的MVP了，在2017年的九月份之前。買一個東西就會上一條徵信。那看到上面這樣的徵信報告以後，第一反應肯定是想知道會對自己的影響是什麼，那我們來看網友的回復。

大家可以看圖片，然後自己感受一下。捫心自問，如果你是銀行的客戶經理，那你還會給這樣的徵信批貸嗎，但是九月份之後呢，蘇寧將任性付改成了聯合上報。我也打電話問了一下，就是每個月上一回中信。但是一年上十二次也扛不住。那未來的大趨勢呢，網貸不會一直處在鄙視鏈的下游。銀行可能不會再戴著有色眼鏡去針對網貸，但是現在。還是要請大家珍愛生命，遠離網貸。

2、流水

通常我們在辦理按揭貸款的時候中介會幫大家做一份假流水。這一招在前兩年非常好用，但是從去年下半年開始以及。今年就會面臨著被拒貸的風險，在信貸緊縮的大環境之下，之前我們考慮的，這個銀行產品好不好，到現在是我的貸款，能不能批貸的。這個狀態，可能在短時間之內會變成常態，所以不管是徵信也好，流水也好，我們努力的變成銀行心目中的優質客戶是非常重要的。上面有提到如何。保持徵信的良好，下面呢，我們就會說一下如何用科學的方法養一份銀行認可的流水。

銀行對於流水一般的要求都是半年或者一年的平均、月流水滿足負債月供、加上您貸款月供的兩倍。這個解釋，可能比較枯燥，我給大家舉個例子，假如說XXX在重慶買了一套房，按揭每個月是還一萬塊錢，信用貸每月是還兩千塊錢，那信用卡負債十萬。即將貸款的月供是八千，那為了更直觀的顯示呢，我們也給大家做了一張圖。

負債月供是很好理解，那需要解釋的就是對於信用卡的負債。他的月供是按照使用額度的百分之十進行計算的。通過上面的這個例子，大家就可以。判斷自己的貸款到底需要多少流水了。

計算出了我們需要的流水是多少，那我們還要知道銀行認什麼樣的流水。

這裡面，我主要說的就是對私流水，也就是個人的流水。公積金、打卡工資、勞務派遣、獎金、補貼、分紅、租金、期權。以上說的這些種類的流水，只要持續半年以上，銀行是就會進入流水的。很多朋友就是每個月固定的時間有一筆固定的金額的轉賬，但是沒有備註，這種。銀行流水是需要持續買一年以上才能夠算得。

如果負債較高或者工作不穩定，就會面臨一個問題，流水不夠。大家看到宣傳海報裡面有說怎麼去養一份銀行認可的流水，因為這個話題比較敏感，我發一個文字，如果看不懂的朋友也可加入知識星球。

客戶：我想做一份銀行看起來不錯的流水，該怎麼做？答：銀行對於按揭流水的認定，主要看你是否有穩定的收入來源，什麼收入比較穩定呢？1.打卡工資、兼職工資、獎金、分紅、租金等—這類收入滿6個月以上銀行就認可。2.有的朋友每個月固定日期會有一筆轉賬，這種流水銀行也是認可的但是需要滿一年以上。

顯而易見，第一類流水更有效，更受銀行認可。

那麼怎麼去養一份銀行認可的流水呢？

1.準備一張中信銀行的儲蓄卡作為收款卡；2.讓您的朋友每個月固定日期給您轉賬一筆或幾筆，分別備註（工資、獎金、租金等）；PS：a：用中信銀行卡是因為，可以隱藏打款人信息。b：打款時間最好是每個月固定日期，碰到節假日提前或延後，上班時間為佳。c：銀行喜好多存少取，切記當天轉賬當天轉走，最好分幾天轉走，並且保證餘額不為零。d：打款人不要是夫妻或父母，最好不用同姓。e：工資不要是整數，帶小數點。租金三個月一打。

3、選錯銀行

在辦按揭貸款的時候，一般銀行的選擇都是由中介來進行操作的，這個也是被拒貸的原因之一，大的中介像綠皮等都是分前端和後端的。前端就是和您接觸的門店的經紀人，他會帶著您去辦貸款繳稅過戶。然後後端就是輔助經紀人的金融部的客戶經理。他會告訴我們店經紀人如何去帶您辦貸款、怎麼交稅、怎麼過戶。

那麼就會出現問題，門店經紀人大多數都是不懂貸款的。所以您這筆按揭貸款的靠譜程度就要取決於經紀人背後的金融部客戶經理的靠譜程度。大家應該都知道，綠皮等這種大中介人員的流動率是非常高的。不光是門店的經紀人，當然也包括我們說的金融部的客戶經理。所以選對人對你的按揭貸款、批款是至關重要的。我們推薦買房的時候一定要找老銷售，甚至是店長，他們的背後至少會認識幾個精通按揭貸款、問題解決能力極強的金融部大佬。

三、按揭貸款什麼時候提前還款、如何選擇還款方式

1、提前還款

按揭貸款實際上是ZF給大家的福利。尤其是人生的第一筆按揭貸款、利率低、貸款成數又高。很多人財富的翻倍也是通過按揭買房、房產再升值來快速實現的。因為按揭貸款的利率足夠的低。年化利率百分之4.9左右，而現在的理財渠道百分之七以上是很好實現的。比如前段時間支付寶搞活動就有百分之九到百分之十的收益。所以個人的建議就是不要著急，提前還清貸款。

經過一輪房價的升值，按揭貸款所佔比例越來越少了，通過房產升值，再投資房產的需求也會越來越高，大家就會有二抵套現的需求，或者說截斷然後再次抵押的需求。因為資金使用率的問題，對於截斷再抵押，最好貸款是按揭款的三倍以上最合適，否則還是建議進行二次抵押。

2、還款方式

按揭貸款的還款方式有兩種，一種是等額本息，一種是等額本金，那如果有想要了解這兩種還款方式的朋友可以加入知識星球或者持續關注。

無論是等額本息還是等額本金，貸款的實際利率是一樣的

如果你買房是剛需，並不是投資，並且，又屬於比較保守型的客戶，理財能力比較弱，而且有充裕的資金和還款能力，那就建議選擇等額本金的這種還款方式。

如果買房是用來投資，並且還有再入房產的打算，資金流又並不充裕，並且理財能力較強的話，還是建議選擇等額本息的這種還款方式，因為還款壓力更小，資金的使用率更高抗風險的能力增強。

四、信用貸

1、信用貸可以操作的種類和額度

放貸機構的工作，說簡單也簡單，把資金借出去，賺來的利息能夠覆蓋不良貸款造成的損失就是一個成功的生命。把錢發給什麼樣的人群就是放在機構要重點考慮的。

有的機構喜歡公務員、事業編、拔尖的國企和五百強。有的機構喜歡做生意的人，有的機構喜歡藍領，有的機構喜歡做供應鏈金融的。

甚至澳大利亞還有一家公司專門給妓院的妓女放款。他們都有一套邏輯自洽的風控體系，對於我們貸款的來說就是了解清楚各家放貸機構的喜好阿到正確的地方去申請貸款。

剛才我們提到了公務員、事業編、拔尖的國企和五百強的人群。目前這類人群是最容易獲得信用貸的。而且利率都比較便宜，綜合年化利率是百分之十多一點，那具體怎麼操作呢。

上面這張表格就是不同的收入級別能夠獲得的信用貸的總額。那如果月工資資達到了兩萬的話申請的組合是下面這樣的。

但是畢竟我們國家的人不能夠都去當公務員和事業編也不能夠都去拔尖的企業和五百強工作。有些朋友就會抱怨說我們公司也很厲害，我的社保和公積金的繳納標準也很高，那我能貸多少錢呢，我還是扔著表格出來。

以上部分就是我們說的以上班族的身份申請信用貸。

四、接下來我們說一下，有房產的人怎麼向銀行申請信用貸。

一類的就是你有房子，而且按揭貸款，哪怕你的房子是新買的還沒交房。只要你的按揭貸款還滿半年了，就可以申請信用貸款。

大家可能會覺得奇怪，為什麼我的房子還沒有到手，而且我在銀行還欠了幾百萬。竟然還能夠再申請貸款？

銀行的想法是這樣的：如果你連續半年按揭貸款的還款情況都是正常的，那說明你是一個有房子或者說即將有自己的房子，也就是有資產、有還款能力和還款的意願，因為你已經連續半年有正常的還款記錄了。那這樣的情況能申請到多少額度的信用貸呢，我還是給大家看一個表格。

還有的朋友就會問說：如果我的房子是新房，沒有貸款。或者說貸款的類型，不是按揭，而是抵押經營貸，或者是抵押消費貸。那這種情況是否也可以申請信用貸款的。

答案：也是可以的，一般這種貸款的名字就叫房值貸，也就是你房子的價值還有很大一塊是沒有被利用的。放貸機構會根據這部分價值推算出放貸的額度。

剛才兩個貸款方式都證明，有房子是個好東西，那如果房子正在裝修也是可以申請到信用貸款的。

還是來給大家看一張圖，那大家看完這張圖就知道自己家的房子裝修能夠貸多少信用貸了，要知道這種裝修貸是沒有職業要求的，自由職業者也是可以的，不用繳納社保、也不用繳納公積金。

既然我們說到信用貸是刷臉借錢，那還有哪些條件是能夠提升刷臉這項技能的呢

那就是車和人壽保險單。今天的我們就來說一下保單。

放貸機構，為什麼會經常保單了呢，對於捨得花錢給自己買保險的人，而且是連續兩年都在買，這說明什麼呢？

要不保險購買人不是很缺錢現金流比較好。要不然就是風險的意識比較高，而且這份人壽保單，也是一份小小的資產。所以放貸機構會覺得這類人群，比較有錢，只是暫時碰到了資金困難，是可以給信用貸的。那人壽保險單能夠達到多少錢呢，還是請大家來看一下出。

2、信用貸前期的準備工作

五、抵押貸

1、抵押貸款的不確定性

不確定你這句話應該大家是都不太喜歡聽的，銀行貸款的不確定性來自幾個方面。

第一，宏觀的貸款政策會有變化，那以前抵押貸款是可以買住宅的，後來規定的不可以買住宅的、可以買商業，後來商業也不能買了、可以買傢具珠寶。每次變化都會誤傷一批貸款的客戶。所以說銀行貸款是沒有辦法承諾在幾月幾號之前一定能放款的。

第二，就是各家銀行的貸款的產品會有大的轉向，比如說工行，有一段時間發現抵押消費貸、不良率、抬頭，然後收緊了貸款政策，很多客戶，就需要重新找別的銀行。

第三，就是有的銀行會比較激進打擦邊球，但是後台又不夠硬，銀監局抽查被查到的話就可能會判定是違規放貸，直接會停掉貸款業務。比如說南京銀行、中國銀行、渤海銀行、即使已經抵押登記的也都是退件了。渤海銀行是更嚴厲挨個客戶聯繫，要求提前還款。所以作為貸款中介機構很難承諾說幾月幾號之前一定能夠放款多少錢，那什麼是確定的呢，研究清楚各家銀行的政策細節，按照銀行的貸款政策嚴謹細緻的準備貸款材料。

節約客戶的時間和精力，那這些是可以保證的。另外，可以後收費，貸款到手以後再收費也是可以保證的。所以對於貸款大家最好是提前準備、規劃和操作。建議寧可多交一個月的利息，也要給後續操作，留下充足的操作時間。

2、什麼是銀行的二抵

大部分人首套房都是按揭貸款，經過一輪樓市價格的上調，所買房屋價格上漲百分之五十，甚至三倍。那這個時候呢，我們就把房產升值的部分，通過抵押的方式變現的需求，按揭貸款的利率很低，如果所貸的金額不是很大的情況下，還掉按揭貸款，就顯得得不償失了，這個時候銀行二抵的產品就派上用場了，二抵的顧名思義，就是在原有按揭貸款的基礎上進行二次抵押，一般這一類的產品在一線城市都是可以操作的。要求就是按揭還滿一年，並且房產證已經出了。

房產抵押貸款，按揭貸款、短期的資金拆借和過橋這些操作對於多軍來說是很有必要的，是你實戰的武功招數，期待下期精彩……

六、線上講座問答篩選

問題1:以小孩的名義買房。父母作為共同還款人，如果父母手上的話有。兩套房子在貸著款還能作為共同還款人，然後幫兒子還貸款嗎，兒子現在還在大學沒有畢業。答：一線城市的話，有概率被拒貸，即使批貸應該也是按著二套走

問題2:支付寶流水能作用不?

答：不認，企業發公司不會打到支付寶賬號的@肖瀟?

問題4:緊接著問題1，現在有的中介他承諾，比如說可以阿。辦假流水假收入證明。那這樣子父母就不用做共同還款人啦，但是我覺得有點懸，那不知道能不能信他們。

答：不知道您是哪個城市的，搜一下中介的風評，如何您的合同日期比較遠外加中介風評不錯，即使被拒貸問題也不大，換家銀行重新批貸@桃李無言?

問題6:請教下，夫妻雙國企。雙方稅前大約共45這樣。已有175的30年貸款，還能申請到30年的300(含50公積金)貸款嗎？答：您加我微信把您所在的城市，和您的詳細情況說下，一線基本會被判定未二套，建議全款再抵押（北京需要離婚一年以上才不被判定未二套，考驗愛情）二線單議(二線抵押貸是賣方市場可能不合適)。@吉祥?@夜深人寂?

問題7:單方國企已貸公積金80二十年想二套如何貸到300方法如何最優答：你的信息太少沒法給您系統性建議，建議加微信聽一下我們的信用卡課程，二套以下的買房者，信用卡資金最好利用起來。@吉祥?

問題8:如果不肯批貸。增加擔保人(直系親屬)有用嗎？或者帶其他房產證作為資產證明有用嗎？謝謝。答：您的信息也是比較少了，不批貸的原因有很多所在城市的政策、所選銀行的政策、所選銀行貸款額度是否充裕、借款人的徵信、流水問題、還有就是中介是否專業等。@夜深人寂?

問題9:請教一個問題，那如果貸款那個銀行流水不夠，有什麼辦法能夠短期之內解決

答：在流水卡做房租流水、兼職流水這個要看運氣了，2018年按揭貸款應該會好貸@李先奎?

問題10:同時向兩家銀行申請了兩筆抵押貸，銀行放款後，再次申請按揭，有無影響？答：一線有影響，其他城市需要給您確認下@魚悠遊??

@索然?問題11:去年批了個民生消費貸，30.當時傻x，不知道，分了好幾次提出了的，會不會顯的貸款次數過多，影響以後貸款？

答：流水夠，不會，不用太擔心，很多多軍徵信小10頁

問題12:車貸，房貸正常結清了的，如果筆數比較多，會對以後貸款有不良影響嗎答：不會，正常還貸，結清。銀行認為您是優質客戶咯

問題13:民生銀行消費貸只有10萬。怎麼提高額度？