謝逸楓：中國住房進入嚴重過剩時代？

2015-12-06 20:17:47

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謝逸楓：中國住房進入嚴重過剩時代？

文/謝逸楓 著名樓評專家

這幾天老謝的手機打爆了，每天都接到許多全國各地的政府官員、房企、銀行、投資機構、購房人員、同行的諮詢電話，詢問我對目前中國房地產庫存的看法。他們首先是炮彈一般的誇我，說我過去十年對樓市、房價、政策的預判，都對了，很靠譜。其次是說老謝對中國房地產市場看的透徹，對市場研究到位、對房地產認識深刻等誇獎的讚美之詞。別人如此稱讚你，你肯定高興得猶如突然中獎1億元的心情，說明別人對你很信任、很重視，看得起你，拿你當真正的專家學者看，內心中非常的尊敬你。一瞬間，老謝感受到巨大的心理與思想壓力，因為老謝才疏學淺，深感學問無止境，仍需要探索。唯有盡自己的最大努力，給人們解答，否則對不起他們的如此支持與厚心，同時對得起自己的良心。最後是他們問了八個問題，基本相同。

第一是當前中國商品房庫存究竟有多少？第二是商品房庫存的統計是怎麼統計的？第三是商品房庫存去化需要多長？第四是中國住房進入嚴重過剩時代是否贊同？第五是如何看2.2億平方米「空置」住房的新聞？第六是如何看待消化庫存合計約為140.9億平米，去庫存需10年時間的新聞？第七是如何看社科院的21億過剩總庫存。老謝前幾天就注意到這四則新聞，多方獲得這方面的消息，做好了這方面的數據分析與統計。一則新聞稱「按照我國人均住房面積30平米計算，6.8億平方米，空置住房可供2.2億人口居住」。二則新聞稱三大塊待消化庫存合計約為140.9億平米，去化時間需要10年。三則中國社會科學院表示商品住房過剩總庫存量高達21億平方米。

在解讀上面的問題之前，老謝認為非常有必要給大家講講商品房庫存的概念與內涵，避免後面的問題無法講清楚，有利於大家了解什麼是庫存。全國商品房待售面積是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房企自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。也不包括政府建的或企業配建的保障房、舊改房、危改房、棚戶房，也不包括市場上的集體房、小產權房、違反建築的房等、更加不包括農民房、小廠房、單位房等。

從國家統計局的統計口徑看，全國商品房銷售額是指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價），與商品房銷售面積同口徑一樣，是累計數據。中國官方數據無法完全反映出目前全國商品房庫存的真實狀況與實際情況，究竟當下全國有多少商品房庫存，即使有機構與人估算商品房庫存的量大小，僅僅是部分而已，無法準確的計算。中國商品房庫存分兩種：一種是現房庫存，另一種是期房庫存，即廣義商品房庫存與狹義商品房庫存之分。廣義的商品房庫存是包括現房與期房庫存，狹義的商品房庫存僅僅是現房庫存。

目前中國商品房庫存主要是指現房的商品房庫存，所以國家統計局的商品房庫存數據只統計了已經竣工的面積，未統計期房。按照國家統計局的統計口徑數據，2015年10月末，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業營業用房待售面積增加709萬平方米。1-10月份，全國商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%。如果按照商品房銷售量的數據看，目前全國待售商品房庫存數據只需要去化7個月。按國家統計局統計與公布的數據顯示，截至10月底，全國商品房待售面積6.8億平米，其中商品住宅待售面積為4.4億平米。說明商品房待售面積[商品房庫存]指標是包括已竣工的現房，不含期房。

當前全國商品房庫存量走勢看，過去中國20年一直與商品房銷售面積一樣呈增長態勢。唯有在2004年和2007年，商品房庫存量的指標曾小幅下跌過，從2011年開始，待售面積突然快增，但增速沖高後回落，2013年高達40%以上，2014年20%以上，2015年10月已放緩至18%，說明庫存壓力快要見頂。一方面是全國商品房銷售持續好轉，房企加大去庫存的促銷。另一方面是中央到地方政府全力去庫存，出大量的刺激樓市需求政策，全方位去庫存。三是土地供應的放緩與新增供應的下降。四是貨幣與信貸政策的放鬆，剛需與改善需求全面的釋放。五是保障房、棚戶房的建設未達到市場預期的效果。因此，商品房庫存的總量有下降的趨勢。

講完商品房的現房庫存，再講講商品房的期房庫存。商品房的期房庫存無法全面統計，期房不好界定。主要原因有四個：一是房子的生產周期過程比較長。一塊地由拍賣或收購獲得到報規建設，到開工建設的過程，最後到完工，最快需要1年到1年半以上。二是房子的入市周期過程比較長。一套房子由拿到預售證到項目開盤，到簽約備案，辦理貸款按揭，一般需要半年時間。三是房子沒有完全建好，把期房已抵押給了銀行。四是如果開盤沒有銷售完的商品房，是不是期房。統計局都搞不清楚，所以只公布現房的庫存。譬如北京住建委公布的數據顯示：之前商品住宅現房庫存小於期房庫存，從2015年4月底，現房庫存首次超過期房庫存，並保持上漲趨勢。截至2015年5月18日，北京商品住宅大戶型現房存量面積達到594萬平方米，比小戶型現房存量面積高出82%，達到歷史峰值。

按照易居研究預測，如果暫按待全國售預房和現房的數量不差多，即現房為4.4億平米，期房為4.4億平米，二者合計8.8億平米左右。如果將這兩類存貨除以今年前10個月月均商品住宅銷量(0.84億平米)，就可得出需要約11個月，就能去化完。按照易居的分析：一方面是每年的銷售面積都少於新開工面積，也就形成了庫存。比如，2009年開發企業商品住宅新開工面積9.3億平米，商品住宅銷售面積為8.6億平米；2014年為新開工面積12.5億平米，商品住宅銷售面積為10.5億平米。不過，還有應考慮到：新開工面積中的少量住宅，或者由開發商代為政府建設出租型保障房，或者自己持有經營。另外是還有兩種潛在的期房：一種是已開工，但尚未預售。另一種是已購地，但尚未開工。

按易居的分析，前者比較難以測算[已開工，但尚未預售]，後者則有官方數據[已購地，但尚未開工]。比如統計局數據表明2013年全國房地產開發企業待開發土地面積4.2億平米，如果按2的容積率，則可建成近9億平米的住宅。其實，近十年，這一購地數據，基本與開發商購地數據相近，即總體上看，開發商手中持有一年能賣完的土地存貨。開發商是商業動物，當房子不好賣的時候，自然會暫停拿地。所以，全國開發商手中的存量宅地，規模並不可怕。當前，規模較大的存貨，應在已開工，卻未售出的那部分。其次才是現房庫存。當前，我國新建商品住宅銷售面積逼近歷史高位，但尚難斷定見頂。銷售規模越大，所需庫存也越大，所以2010年全國商品房待售面積明顯大於2005年，不能因此而認為2010年的樓市比2005年低迷。此時，庫存去化周期能更準確的衡量庫存壓力大小程度。

按易居的分析，2015年前10月，全國商品住宅銷售面積8.4億平米，其中現房面積為1.8億平米，佔比為約21%。截至10月底，全國商品住宅現房待售面積為4.4億平，除以今年前10個月的月均現房銷量(0.18億平米)，得出當前商品住宅現房庫存的去化周期為24個月。這一數值相比合理值明顯偏高。由於新開工面積會轉化為期房，多數項目為一年左右。2014年全國開發企業的商品住宅新開工面積為12.5億平米，假設剔除二成的開發企業為政府代建面積及自持面積，還有約10億平米轉化為期房，除以2015年約10億平米的商品住宅銷量，則去化周期為12個月左右。這一數值，與上文的另一種演算法的11個月，非常接近，可以相互佐證。另外，庫存壓力測試，還可能拿國家統計局歷年的商品房待售面積(現房)，除以當前商品房銷售面積(現房與期房)，得出去化周期。1997年之後去化周期一路下滑，2007年最低點，當時樓市最火爆；2011年之後，曲線快速向上，說明全國商品房供大於求。

關於目前中國商品房庫存問題，一則新聞稱「68632萬平方米的待售面積，按照我國人均住房面積30平米計算，空置住房可供2.2億人口居住」。二則新聞稱三大塊待消化庫存合計約為140.9億平米，去化時間需要10年。三則是中國社會科學院表示商品住房過剩總庫存量高達21億平方米。第一是中國樓市庫存到底有多嚴重？國家統計局發布數據顯示，截至2015年10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創歷史新高。如按照1-10月份，全國商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%。如果按照商品房銷售量的數據看，目前全國待售商品房庫存數據只需要去化7個月。而按照易居研究預測，如果暫按待全國售預房和現房的數量不差多，即現房為4.4億平米，期房為4.4億平米，二者合計8.8億平米左右。如果將這兩類存貨除以今年前10個月月均商品住宅銷量(0.84億平米)，就可得出需要約11個月，就能去化完。

第二是68632萬平方米的待售面積到底有多大？有人說：按照我國人均住房面積30平米計算，「空置」的住房可供2.2億人口居住。待售面積是指已經竣工的房子，加上仍在施工但已經開始銷售的「期房」，則數據遠超過6億多平方米。另外是「68632萬平方米的待售面，按照我國人均住房面積35平米計算，「空置」的住房可供2億人口居住。」第三是140億庫存量，去化時間達到10年。有人說：待售庫存的實際規模，應在統計局6.8億平米的基礎上，加上已批准預售但尚未銷售的7億平米，加上71億平米的已批未建庫存、56.1億平米的在建未售庫存，「三大塊」待消化庫存合計約為140.9億平米。即便按照2013年歷史最高銷售紀錄（13億平米），也要10年以上消化完」。

第四是21億過剩總庫存量。12月3日，中國社會科學院財經戰略研究院最新發布的《中國住房報告(2015-2016)》指出，2015年中國的住房市場步入「結構性過剩」時代，內部結構失衡。截至10月底，新建商品住房待售面積為43654萬平方米，同比上升14%，這也再次說明了庫存的嚴重性。中國社會科學院表示商品住房過剩總庫存量高達21億平方米。報告指出目前現房方面，去化超過18個月以上的過剩1億平方米，期房方面，去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米。去化周期方面，目前現房庫存高達23至24個月，遠高於6至18個月的合理區間，較2012年的11個月左右更是大幅上漲。

一是2.2億人口居住的統計問題。68632萬平方米的待售面積到底有多大？按照我國人均住房面積30平米計算，「空置」的住房可供2.2億人口居住。這個計算與統計方式是錯誤的。其一是6.8億的庫存，包括住宅與商業，而住宅的庫存是4.4億平方米，如果是以30平方米計算，則是1320萬。其二是即使按照所謂的7億平米除以30平米，當然應該是2200萬。二是對於140億庫存與10年以上去化的統計看。其一是6.8億是現房待售面積，期房是7億平米，應該是估算。按易居觀點，其一是71億平米，可能指代今年前10個月全國開發企業的房地產施工面積（707805萬平米），但這怎麼能叫「已批未建庫存」呢？這其中包含了土地開發和房產開發等兩類施工，而且含有已經售出的期房。其二是56.1億平方米不知指代什麼？搞不清楚，沒有查到能對得上的官方指標。「在建未售庫存「指的是應施工中、尚未售出的期房。如果是這樣，則應是71億平米中的組成部分，為何還要與71億平米相加，從而得140.9億平方米？

三是對於商品房庫存總過剩面積超過21億平方米的計算，依然是存在嚴重的概念認識與計算錯誤。社科院的報告稱：「全國商品住房過剩庫存高達21億，其中現房過剩1億(超過18個月外)；期房過剩19.923億(超過兩年外)。總庫存：39.96億，其中待售現房庫存4.2585億(去化期23個月)；待售期房庫存35.7億(庫存=施工面積51.48—兩年銷售15.78億)(去化期4.5年)。」而實際上，房屋施工面積：指房地產開發企業報告期內施工的全部房屋建築面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工後又停緩建的房屋面積。

按易居的觀點，2015年前10個月，全國開發企業的商品住宅施工面積為49.3億平米，這其中包括4.5億平米竣工面積和8.8億平米新開工面積，嚴格講，從狹義上看，這兩類都不能算庫存。竣工面積即現房，如沒賣出，則已體現在6.8億平米的商品房待售面積中了；當年新開工一般難以達到預售標準，還沒拿到預售證，怎麼知道賣不出去？除去這兩塊，還剩36億萬平米。這還沒完，這其中還應剔除已經預售掉的預房（但還在施工中）。2015年前10月，全國商品房期房銷售面積為7.3億；由於從預售至竣工，需要1-2年，就按1.5年計算，則今年前10個月的施工面積中，再加8個月，共約13.1億平米。上述的施工面積36億平米，再減去13.1億平米，則還剩22.9億平米，這就是在建未售的面積！如果進一步剔除房企自持不售的房屋，還有房企為政府代建的保障房、安置房，估計只有十幾億平米。

再算一下廣義的存貨。截至2015年10月，如果按廣義的演算法，則庫存包括四大塊：待售的現房（6.8億平米）、可售待售的期房（暫按15億平米），已開工未預售的期房（8.8億新開工面積）、房地產開發企業待開發土地面積（最新數據是2013年4.3億平米，如果按2的容積率，則可建成近9億平米的商品房）。把這四個數據相加約為40億平米，這就廣義的所有庫存，遠小於所謂的「140.9億平米」。按13億平米的商品房銷量，約需要3年。40億平米中住宅佔七成，即28億平米，如果按人均35平米住宅面積，則可供0.8億人居住。當然，上述數據沒有包括全部保障房，也不含小產權房。但上述的供應和成交的統計口徑是統一的，比如庫存中沒有包含小產權房，而銷售中也沒包括小產權需求。

另外有一則新聞說中國的房屋已經夠34億人居住。中國工程院院士、深圳市規劃和國土資源委員會巡視員郭仁忠透露，全國新城區規劃人口達34億。他援引國務院一項關於12個省會城市和144個地級市的調查結果稱，省會城市平均一個城市規劃4.6個新城或新區，地級城市平均每個規劃建設1.5個新城或新區，某西部省會城市提出建3個新區、5個新城，總面積是現有建成城區面積的7.8倍。目前已經成了中國各城市區域面積大幅快速擴張的依據與政策，中國將進入一個城市面積簡單的量增瘋狂擴張的時期。在這種情況下，中國將出現更多的「空城」和「鬼城」。 34億人居住，按人均30平米計算，大概需要1000億平方米。這是一個什麼概念？2014年全國住宅的竣工量是8億平方米，按照這個速度開發，需要125年。而全國房地產大規模開發至今也就15年，2014年是竣工數較大的年份，再加上過去這些年很大的拆遷量，大家可以自己算算蓋了多少房子。另外是1000億平方米，按綜合成本3000元/平方米計算，需要的開發資金是300億人民幣，摺合50億美元，這個數字是中國2014年GDP的近5倍，可能嗎？

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