「抑制資產泡沫」就能降房價？沒你想的那麼單純！

作者|探戈

來源|樓市微觀察（ID:loushi666）,轉載已獲授權。

原題|「抑制資產泡沫」的三層意思

「抑制資產泡沫」房價就能下跌？「說一套，做一套」樓市讓我怎麼信你？

「抑制資產泡沫」是近日比較熱的詞，對於這個詞的解讀，大部分的專家和媒體人均將之解讀為「房價泡沫」，進一步延伸得出結論：一線城市房價有可能下跌。

且不說房價下不下跌，未來誰也說不準，連經濟學家都不敢輕易開口。與其預測，倒不如看看以往的數據：

8月1日，中指院最新數據顯示，北上深房價繼續上漲，環比漲幅分別是2.06%，2.93%，1.93%，且漲幅有所擴大。

上圖告訴我們，北京上海深圳三市房價不僅沒有下跌，房價漲幅反而在擴大。1個月2%的漲幅，就意味著一年房價漲幅有可能超過20%。可以預見，整個2016年，北京上海深圳三座城市房價漲幅將超過20%，而三者的排序，筆者認為上海漲幅最大，深圳次之，北京第三。

現在的樓市，特別符合一個詞——「說一套，做一套」。這邊調控政策層出不窮，那邊房價我行我素。目前希望調控房價的願望不能說不強烈，這一點可以從證監會和銀監會限制房企融資用途可以看出，這在以往歷次調控中都不曾見到過的。

不過我們仍然欽佩於漢語的表現力，請注意這次用的是「抑制」而不是「刺破」或其他詞語。既然認定是「泡沫」，那麼為什麼不直接「刺破」而是「抑制」呢？

筆者認為，這可能有三個層面的意思。

第一個層面:房價是否繼續上漲？

從目前來看，通過房價適度泡沫的正面效應保持住了經濟持續增長，但其負面效應是資產泡沫導致的貧富差距擴大，為了減弱負面效應，我們選擇控制CPI漲幅來穩定居民消費成本。所以我們看到了一個很奇怪的現象，在大多數經濟體高速增長階段，CPI基本上是同步上漲的，而在中國，這一規律「不復存在」了，CPI長期在低位徘徊。

「高增長和低通脹」原本是經濟良好運行的結果，但從2012年開始的這一輪「高增長和低通脹」，卻似乎有點「走樣」，因為人們發現，雖然總體物價水平保持了相對穩定，但幸福感卻下降了很多，這是為什麼呢？

因為在這個物慾橫流的社會，代表大多數人幸福感的並不是CPI，而是不斷上漲的房價。買得起房的人和有多套房的人幸福感普遍高於無房族。

第二個層面:抑制哪些城市？

普遍認為是抑制一線城市的房價過快上漲。筆者是認同這種看法的，一二線城市和三四線城市的分化足以說明有必要對過渡上漲的一二線房價採取一定的「抑制」措施。這一點我們也可以從7月百城價格指數中可以得到結論，排在前列的二三線城市均是上海、深圳周邊的「環一線城市」。

比如在六月份排在第三位的嘉興，當時漲幅為3.63%，以黑馬姿態殺入前三，7月份更是來到了榜單的第一位，環比漲幅更是放大至4.94%。下圖是嘉興市的房價走勢圖：

如果說北京、上海、深圳這幾個城市房價上漲是優勢資源集聚的結果，那麼這些環一線城市，顯然不具備這樣的條件，房價短期內暴漲基本上只能定性為遊資的炒作，這些城市資產泡沫的風險要比一線城市大得多，努力避免「溫州房價泡沫破滅」重現十分有必要。

所以，筆者認為未來需要「抑制資產泡沫」的城市不僅限於一線城市和南京、廈門、合肥這樣的區域中心城市，更應該將目光瞄準那些被過度炒作的中東部三線城市。北部的廊坊、東部的崑山、常熟、嘉興，東南部的湛江、惠州等城市是需要警惕資產泡沫的。這些城市不限購，房價炒作空間大，最後受損的不僅是購房者，銀行的壞賬率也會增加。

第三個層面:抑制資產泡沫應注重什麼？

上文已經說過了，抑制資產泡沫本質上是要維持房價平穩增長，這裡有兩層含義，其一是增長不能過快，其二是房價波動不能過大。

房價上漲到一定程度後，必然存在下調的內在動力，這是市場自我調節的結果。問題是，現在的目標是並不是要房價下跌。現在穩增長已經只剩下了房地產和基建了，英國《金融時報》的數據顯示，雖然我們已經提「轉型」很久了，但實際上我們在房地產經濟的路上越走越遠。這意味著，房地產的周期不能到來，因為一旦進入下跌周期，任何政策可能都無法將房價拉回來。所以施加給房價的外力的出發點是維持房價平穩增長。

而要實現這一目標，以下三點是有必要繼續維持的：

1、穩定可期且穩健的貨幣政策

這一點非常重要，穩定可期且穩健的貨幣政策是一桿大旗，它不僅給實體企業以穩定預期的信貸支持，還會給房地產行業的參與者穩定的信心，讓人們做出相對理性的選擇。

2、差別化的信貸政策

差別化的信貸政策在中小城市仍然有效，對於被熱炒的城市，差別化的信貸政策有助於滿足剛需擠壓投資。這對於暴漲的東部三線城市來說，是尤其合適的。因為這些城市人口本身不多，剛需也有限，所以供給量也不會太多，只是因為地處一線城市周邊才招致大量投資進入。

3、短期政策與長期政策結合

具體來說，短期政策應包括限購限貸類抑制需求措施，而長期政策則是引導市場良性發展，以疏通為主，比如適度提高土地供應量、努力實現供需的動態平衡。