環京樓市未來將向何方之燕郊篇

06-18

去年房價上漲周期中，毗鄰京津的環京地區樓市表現惹眼，歷經半年，一些地區的房價甚至漲幅超過了北京，不由得讓人焦躁、衝動、抓狂。今年，在房地產密集調控之下，這些地區的樓市走勢自然成為眾人關注的焦點。進入7月，環京樓市限購加碼仍在發酵繼續。而距離北京市中心直線距離不到30公里的燕郊，房價下跌尤為明顯，此前有媒體報道：燕郊樓市成交量下降80%。一波波循環往複的唱衰聲，環京樓市真的沒有未來了嗎？

燕郊：量價齊跌消化泡沫未來如何發展？

燕郊的房價近年來一直是最火熱的話題，而最近又發布了更為嚴格的限購政策，三年社保的限購政策一出，可謂是給了燕郊樓市一個狠狠的當頭棒喝。

一座小城的發展史

「很多人在燕郊有房子，卻從未經歷過燕郊的夜色」。

燕郊位於北京正東，一河之隔，其距離通州副中心的地理優勢，加之其為第一個計劃通有地鐵的區域，潮白大橋、京秦高速吸引了不少購房者的關注。

燕郊，幾乎是北漂一時無法負擔北京高房價而轉戰剛需置業的首站。

90年代末期，燕郊還到處都是空地，比較荒涼。等到燕靈小區1999年開建，燕郊才有了房地產的概念，那一年燕郊的房價是800多元/平方米。

2008年燕郊迎來了首次搶房高潮，同時在北京燕郊之間往返的上班族也多了起來。數據顯示，2008年的燕郊房價約為4500~5500元/平方米。

2015年可以視為燕郊樓市的轉折點。

3月，刺激房地產市場的利好政策相繼出台。

同年8月，北京市政府一紙文書將通州升級為北京城市副中心後，燕郊房價便如坐上了火箭一路狂飆。

隨著通州樓市的快速上漲，燕郊房價水漲船高，兩年時間上翻兩倍，不少樓盤的均價突破3萬元/平方米的大關。

燕郊終於可以對大北京的購房者說一句：昨日你瞧不起我，今日你高攀不起。

直至去年調控不斷升級後才結束這波漲勢，如今政策高壓下，燕郊樓市略顯失落。

量價齊跌投資客拋售

最近關於燕郊樓市成交已淪為「一潭死水」、「六折降價拋售」、「成交量歷史最低」等消息甚囂塵上。

數據來源：安居客

過去京津冀周圍區域由於價格絕對值較低，聚集了很多投資客，過去一年多房價出現泡沫化趨勢。

隨著河北廊坊樓市限購政策的升級，目前燕郊地區樓市降溫明顯。開發商坐不住了，而二手房中介和業主也已經出現明顯分化。

再看媒體實地調查數據，今年三月，燕郊二手房均價已達到29879元/平方米的歷史性高位，比去年同期上漲了66.86%，新房價格更是從去年開始便出現了一輪「跳漲」，單價接連「破三萬」、部分優質項目「破四萬」，漲幅甚至高於北京樓市。

自6月除廊坊市政府發布限購政策後，燕郊樓市被打入冷宮。據業內人士透露，受樓市調控政策影響，燕郊的房子已經開始出現比較明顯的降幅。部分購房者觀望情緒明顯，而一些著急用錢的業主和炒房客已經開始降價拋售房產。

數據顯示，自今年3月以來，截至目前燕郊多數樓盤平均每平米下降6000元左右。此輪調控後，燕郊二手房價整體下跌了約20%，部分炒房客開始降價拋售。目前燕郊均價為26000元/平方米。

中原地產首席分析師張大偉分析說，這些拋售房源或將進一步加劇燕郊房價的下降。不過考慮到之前燕郊持房者投資比例過高，前期溢價過高，目前的下跌也屬於正當回調。

張大偉認為：「這個區域投資比例過高，所以很多投資者為了保護自己的投資收益變現，因為很多人在那兒買了多套，這樣為了避免套牢的現象，就有一個踩踏的效應，這是這個地區價格調整比北京更早出現的一個主要原因，而且從過去來看，這個區域在過去一年多里實質上是漲了百分之二百，所以這個價格調整也是十分必要的。」

未來燕郊房價如何走？

據最新消息，連接通州與燕郊的潮白河大橋，預計於今年年底具備通車條件，去年年底，平谷線的開工儀式就曾讓燕郊民眾興奮不已，這意味著燕郊與北京之間將更加緊密。

燕郊每天有幾十萬人跨省上班，往返於北京和燕郊之間，早晚高峰一堵兩個小時是很平常的，潮白河大橋通車後能在一定程度上改善交通擁堵的狀況。

對於燕郊而言，有幾個實實在在的利好因素，這些利好如果兌現，無疑將帶動燕郊發展。

雖然燕郊樓市已大幅降溫，但一些業內人士仍看好燕郊樓市未來發展。

一位地產中介人士認為，現在雖然房子不好賣，但實際上開發商和一些不急於用錢的房主都不著急賣，燕郊的房價目前已經進入了調整期，雖然調整時間長短不好說，但應該不會出現大跌。

北京交通大學工商管理碩士邵長奇曾公開表示，「燕郊樓市未來的走勢要看通州，燕郊樓市的壓力線，就是通州房價的二分之一，通州漲燕郊就漲，反之亦然。」

有投資客認為，在燕郊買房子不用考慮賣不出去或者租不出去，其生活成本遠遠低於北京，很多在北京上班的人會選擇在燕郊居住生活，雖然很多人說燕郊房價是被炒起來的，但不可否認燕郊確實有其價值所在。

另外，隨著京津冀一體化發展，北京向東疏散人口能夠承接的範圍還是很大的，對應的供應量也很可觀。

毫無疑問，此輪限購將抑制短期炒房客，它也不是短期的一個政策調節的手段，而應看作是長期的宏觀調控的抓手。泡沫是否還繼續存在尚難有定論，但從長遠來源，未來北京和燕郊樓市政策還是會有寬鬆跡象，換句話說，如果幾年後大量滿足限購政策的剛需將湧入燕郊樓市，房價還將會繼續上漲。