未來20﹪的價值區域在哪裡？

樓市的本質是人口流動：人流向何處，何處的房價就漲。

那麼未來的人口的凈流入地主要在哪裡？因為這些地方便是未來樓市投資的價值地。

人口紅利已基本結束

目前，中國總體的人口紅利已基本結束。

壹書生（微信ID：yifangchan-010）基本贊同海通證券首席經濟學家李迅雷的觀點：全國範圍來說，2010年中國房價背後的人口紅利便已到了頂點。這可從人口結構與人口流動兩個維度來加以說明。

根據李迅雷的數據統計，從人口結構的角度來說，中國15-64歲勞動年齡人口佔總人口比重的峰值在2010年，當時比例已達到74.5%的高點，到2013年這一佔比已經降至72.8%，預計到2020年這一佔比將會降至70%以下。而值得注意的是，這個年齡段的人是房產消費的主要人群。伴隨計劃生育及老齡化社會的到來，這個人群佔比從2010年的高點後開始下降。

另一個角度便是人口流動，主要代表就是農民工進城，從而新增購房需求。

根據國家統計局的相關數據匯總後發現，2010年外出農民工增速達到了峰值，為5.5%，對應增加了800萬左右的非農勞動力。但僅僅隔了5年，至2015年外出農民工數量只增加0.4%，接近於零增長。而且，流動人口數量也凈減少560多萬。

換句話說，2010年不僅是勞動人口年齡的峰值年份，也是人口流動量的一個峰值年份。

因此從房價背後的人口結構及人口流動兩個維度上說，2010年已到峰值。

「三大 三小 強省會」才是未來人口流動的抽水機

當全國性的人口紅利基本結束後，接下來的階段，中國的人口流動便進入結構性流動階段，這個階段的人口流動特點便是「大城市化」：全國人口從四面八方地湧向都市圈。

整體來說，未來中國人口的流動，主要流向地為「三大 三小 強省會」。

「三大」即三大都市圈，即京津冀都市圈、長三角都市圈和粵港澳大灣區；

「三小」即三大次都市圈，包括中原都市圈、武漢都市圈和成渝都市圈。

「強省會」即一些經濟實力強，虹吸能力強的強省會，也會成為都市圈時代下的人口抽水機。

正常的話，按照世界城市發展規律，未來的「三大 三小 強省會」將聚集中國近七成的人口，也構成接下來中國樓市的20%價值區域。其中的「三大」更會成為大城市化下的主要人口虹吸地。除此之處的其他地方樓市，從中長期趨勢角度來說，基本上已無投資價值。

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