大城天津，三環一區投資指南！

天津購房指南 來自米宅米宅 00:00 11:37

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天津作為離北京最近的直轄市一直備受關注，今天，我們一起來分析一下天津各個區域現狀和代表性樓盤。

入正題之前，我們還是要先來回顧一下這張地圖：

如上篇文章所說，天津分為內環、中環、外環和濱海新區。內環區域也就是城六區（中心城區），中環即環城四區——北辰、西青、東麗、津南。外環也就是外圍郊縣，也就是地圖中青綠色的區域。

濱海新區是近幾年設立的開發區，由塘沽區、漢沽區、大港區3個行政區和開發區、保稅區、天津港3個功能區組成。

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「不限購」的濱海新區

2017年4月1日，天津市政府頒布了一項商品房限購政策，但是濱海新區被排除在外。

濱海新區難道真的不限購？可以有錢隨便買？據米宅考察，「濱海新區不限購」的意思是，在有天津市購房資格的前提下，可以不限購置套數。所以，那些聽說濱海新區可以有錢隨便買的外地購房客，千萬不要「被騙」了。

說起濱海新區房價，最貴的要數泰達開發區，其次是塘沽，再其次是大港和漢沽，泰達開發區受益於政策紅利，是目前建設最好的片區，環境優美、生活配套完善、就連中小學劃片也是獨立於其它區的。

▼泰達街景

泰達開發區以生態城片區為代表，自從震驚世界的天津塘沽大爆炸後，越來越多的塘沽人開始追求更安全的生活環境，於是，爆炸地周邊的人開始大量買進生態城的房子。

生態城在塘沽和漢沽中間，樓盤大多數是中國和新加坡合作的項目，採用新加坡的城市設計理念，綠化率高、停車位規劃合理，樓宇大量採用太陽能，房子大部分是精裝修減少裝修浪費。

近兩年，政府引進了大量的教育資源，天津外國語大學濱海附屬中學小學、南開中學、北京師範大學附屬中學小學、清華附屬中學，以及未來規劃引進的國外大學分校等等教育資源。

另外，據米宅了解，生態城人員素質普遍較高，有很多來自全國各地的大學畢業生，所以，不論從居住還是投資的角度考慮，生態城都是不錯的選擇。

生態城目前房價在2.5-3.5萬之間，比較有代表性的樓盤有：御景園、陽光新幹線、愛麗榭、海望園、翠亨村、華納、雅園等等。

▼翠亨村實景

▼陽光新幹線小區一角

塘沽區屬於老城區，多年來一直和城六區協同發展。城市建設比較老，配套齊全，生活便利。但是房價要比泰達開發區低很多，價格在1.5-2.2萬之間。

其中比較有代表性的要數遠洋城。遠洋城距離塘沽核心區只有5分鐘的車程，距港口15公里，其特殊的地理位置擔負著津濱樞紐的特殊使命。遠洋城貫通津濱之黃金門戶，附近有實驗小學、塘沽一幼等教育機構。

附近環境也是相當不錯，綠化率高、空氣清新，還有商業步行街、車站、醫院、各類銀行，兩大菜市場，是一個生活比較便利的成熟社區。

▼遠洋城

除了塘沽老城區、泰達開發區外，其他區域都在待開發階段，發展前景如果用一句詩來形容的話，筆者覺得：路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索最合適不過了。

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說說外環五區

顧名思義，外環即遠郊。在天津外環五區中，薊縣和寧河縣目前仍屬農業大縣，發展空間十分有限。武清和寶坻因為距離北京比較近，承接了北京大量的人口外溢。

隨著天津巨大的高考優勢和多年來藍印戶口的放開，數以百萬計的外地人來此買房，定居，再加上開發商的大力開發和宣傳，所以房價也是被炒了又炒。目前價格在1-2萬之間。

天津最大的資源是教育，當然武清也不例外。鑒於獨特的教育資源優勢，武清的房價從最初的3000元一平漲到現在的將近兩萬元一平。武清的教育資源都集中在楊村。比如重點初中——雍陽，重點高中——楊村一中。

另外，楊村十小、八小、七小都是武清非常不錯的學校，因為天津高考升學率較高，所以有不少外地的家長帶著孩子在此上學。據了解，楊村十小附近的小區——盛世華庭，頣安西區、和平里，平安里，廣廈南里，福苑等等，價格都在一萬以上。

高鐵站旁邊幾個新建的小區，如保利和盛世兩個系列的房子，緊鄰公園，居住舒適、上下班也非常方便。

▼盛世華庭

靜海是天津政府大力扶持的遠郊區，團泊新城最近發展勢頭很猛，目前價格在8千-1.5萬之間。未來隨著交通等配套的逐漸成熟，相信價格還會水漲船高。

富力新城位於團泊新城板塊，自然景觀宜人，項目主推聯排別墅。另外也有雙拼王墅、疊拼別墅、類疊拼藝墅等可選產品，目前均價9300/㎡，未來有較大上漲空間。

▼富力新城規劃圖

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環城四區

北辰、東麗、西青、津南屬於天津中環，相當於北京的三到四環，但是，其開發程度卻遠遠不如北京。坐在公交車上往外看，環城四區是大片大片待開發的土地，由於資源有限，所以天津政府採取了以點帶面的方式來開發。

米宅認為，在環城四區中，津南的鹹水沽片區——也就是津南大學城片區，發展潛力巨大。富力又一城位於津南鹹水沽鎮，此項目是著名開發商富力城房地產開發有限公司繼富力新城之後的又一力作。這裡環境優美、空氣清新。

據米宅觀察，這裡的住宅項目一個接一個，多得讓人眼花繚亂，雖然配套尚未成熟，但隨著南開大學、天津大學的搬遷、地鐵Z1線、9號線的建設，此區域的配套必定在未來三年內全部起來。

據置業顧問介紹，目前在售房源均價1萬5左右，所剩不多，且開發商挑客戶，全款購房者優先......

▼富力又一城

▼項目沙盤

▼配套

除了津南區外，生態城西青區潛力也很大。日前，西青區政府與華僑城集團簽署戰略合作框架協議，計劃利用五年時間，投資500億元，在京杭大運河（西青段）兩岸打造「集濱河旅遊、休閑娛樂、文化創意以及主題商業為一體」的多元化文化產業集群。該項目將於今年下半年啟動建設，2022年全部建成。

▼京杭大運河西青段

據了解，17年新年剛過，西青區楊柳青鎮就全面啟動了大規模古鎮提升改造工程，計劃利用3至5年時間，投資近百億元按照5A級景區建設標準，打造古色古香古韻、宜居宜業宜游的特色小鎮及全域旅遊目的地。

元寶島、天子碼頭廣場、楊柳青歷史博物館等一批項目年內啟動建設。目前，已有12個項目簽約，總投資395億元。3年內，楊柳青旅遊力爭實現兩日游，5年內實現多日游，年旅遊人口達到1000萬人次。

然而，這些還不夠。據米宅了解，15億美元產能擴充項目已於近日正式啟動，目的在於將西青區打造成為世界單體最大的8英寸集成電路晶圓生產基地。該項目的啟動建設將成為西青乃至天津電子信息產業發展的又一重要里程碑！

如此大刀闊斧的改革，房價能不漲嗎？楊柳青區域的江南城，是徽派建築的典範。此樓盤由別墅項目和普通住宅項目組成。進入別墅區，恍若置身蘇州園林。

此樓盤別墅項目均價3.5萬 ，普通住宅項目均價2.1萬，此樓盤的各種配套現已基本成熟，未來，再加上西青區這些利好政策的助力，價格上漲那是肯定的。

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價格居高不下的城六區

天津城六區面積不大，而且分布集中。但是，這城六區，卻幾乎佔盡了天津市所有的資源——教育、醫療、交通等等。

城六區房價最高的，要數和平區。因為和平區的教育資源得天獨厚，是其他五個區遠遠不能及的。據米宅實地考察，和平區的學區房，價格可以高達10萬元/㎡。

我們來具體看一下各個學校對應的學區房：

著名的岳陽道小學創建於1911年，是一所具有百年歷史的老校。

周圍學區房對口小區單價：

福泰溫泉公寓：5.5-6.7萬

華蔭南里： 7.5-8.8萬

鄭業里：7.5-9.1萬

安慶里： 7.5-8.5萬

和平區萬全小學對應的幾個小區中，天津大都會：6.5-8.5萬

新匯華庭： 4.5-8.5萬、新世界花園： 5.5-6.5萬

但是看房子，一個比一個破。沒錯，這就是天津最牛的學區——和平區。

▼鄭業里小區外景

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