「小公園」改造：汕頭人的責任與期望

·本報記者　高麗　實習生　彭琳·

汕頭小公園正在實施改造，上海的新天地，廣州的上下九路都已成為舊城改造的成功案例，也成為它面前高高樹起的標杆。

汕頭多颱風，近幾年舊城改造不僅是相關領導的心腹之患，也是眾多舊城居民的渴望，走出舊城幾乎成為脫貧的代名詞，而最大的舊城改造項目———小公園作為龍頭，則承載了太多的責任與期望。因此，和一般的舊城改造不同，汕頭小公園身上承受的內涵更加豐富和沉重，有它自己獨特的境遇、模式和選擇，也引發著人們對舊城改造和保護建築文化的思考。

邊緣化後的舊城之夢　城市角落的改造成了難題

當年汕頭「樓船萬國」，百載商埠，盛極一時。榮敗興衰轉眼七八十年，漫步於騎樓片區的大街小巷，雖然還能感受到當年商業繁華時的滾滾紅塵，但一切已今非昔比，整體色調舊而發黑，房屋多殘破不堪，很多已人去樓空，不時可見加固的木杆和遮頂的塑料布。

小公園片區是汕頭市舊城區主要危房集中區域，大部分建築物已超過使用期限，危房率高達75％，不僅影響市容景觀，而且嚴重威脅居民的生命財產安全。

當年美麗的小公園，商家必爭之地的小公園為何會淪落到今日的境地？原因是複雜的，追本溯源，最主要的原因是它已經被邊緣化了。

汕頭市舊城辦有關負責人告訴記者，小公園地理位置有一定的局限性，往西是梅溪河，梅溪河往西是牛田洋，屬於灘涂。小公園以前依託港口，是輻射中心，各種交通工具混雜，但隨著時代的發展，逐漸被邊緣化，交通也越來越顯得不便。

按照常理，舊城的地段最昂貴，但小公園並非如此。汕頭城市發展的方向一直向東，而非以舊城為中心向四周擴展，小公園已偏於一隅，成為貧民區，再加住房密度高，容積率大，市政基礎設施陳舊落後，改造成本高，這一片區的改造便成了難題。

據1996年中規院統計，汕頭舊城區的人口密度是全國最高的。從1987年開始，汕頭的舊城改造走過了一段曲折的歷程：起初定位為危房改造，零碎而沒有規劃，城市的配套、公共設施都跟不上，產生了一些新的問題。1994年以後政府轉變觀念，改造原則為成片配套建設。汕頭市人大分別於1999、2002、2004年先後審議通過了設立「小公園歷史建築風貌保護區」、「小公園歷史建築風貌保護區規劃」以及片區的建設規劃。但舊市區將近400萬平米的改造任務，到目前為止只完成了一半左右。

對人多地少的汕頭人來說，小公園片區舊城改造項目的正式啟動，是圓了他們心中一個多年的夢。

歷史與明天如何交匯　情感與現實，只能選擇一方

汕頭人對小公園有著濃郁的本土情結，除了歷史與文化價值，還有情感，因此，面對大規模的改造，心情是非常複雜的。而改造資金的不足，則是汕頭市政府無法迴避的現實和隱痛，也是小公園改造拖到今天的重要原因。

引進開發商，為小公園注入新的生命力，成為市場化的必然行為。2005年7月20日，汕頭市小公園步行街啟基儀式在老市區小公園百貨大樓前舉行。該項目由汕頭市佑松房地產開發有限公司與多位台商合資分期建設，統一規劃，集中改造，投資總額（包括拆遷、建設資金）達12億元人民幣，總建築面積為50萬平方米，是汕頭市迄今為止舊城改造中拆遷規模最大、範圍最廣的項目。但以台商陳達峰為首的開發商不無抱怨地認為，規劃審批實在太繁複艱難。事實上，幾年的審批，也是各方思想碰撞與妥協的歷程。

小公園的前期規劃是1999年委託汕頭規劃設計院做的，那時尚未確定開發模式，2002年市政府與開發商簽定改造合同，修編則委託汕頭市建築設計院，後由於經濟因素，定稿的建築設計任務則交與中美建築設計院。同時，規劃局專門成立了小公園改造規劃協調小組。

引發爭議的首先是改造的方式，博物館式的改造還是留存建築精華。因為小公園整體性比較強，連續不斷的騎樓空間與環形放射狀路是它的主要特色。汕頭市規劃院做規劃時開發主體尚未確定，相對來說保護的份量較重，在使用上也保留原來「商住合一」的布局。

部分專家、官員和市民從情感和保護的角度更加傾向於最初的規劃，但一個客觀現實是原來的小巷像棋盤似的分散在那裡，開發商要改為集中的商業中心，想要把原來的內街小巷保留下來是不可能的。面對無情的現實，很多人只好痛苦地說：我不同意，但我服從。

雖是土生土長的汕頭人，汕頭建築設計院張少韓副總建築師代表了另一種觀點，他認為保護要講究價值，要綜合考慮是否值得，而且要看開發主體是否有實力完成項目，項目完成後的社會效益和環境效益如何。

他說：「小公園項目沒有必要保留很多騎樓，騎樓有很大的普遍性。小公園項目應該留住最有特色的東西，路網格局很有代表性，再把中山亭和幾條比較大的道路留下，還有山花女兒牆等裝飾保持原來的味道讓人懷舊就可以了。」

「從技術的角度來講，小公園很多新建建築與原來的建築相差很遠，很多是違規亂搭建，破壞了原有的風格。如果只拆其中一部分，留下另一部分，在安全上和景觀上都不是很好，在技術上有很大難度，在經濟效益上也有疑問。而且，聯排式建築採光通風差，利用率低，改造成集中式的商業步行中心，功能單一，能形成一個中心，充分利用土地的使用價值，提高老城區的商業氣氛。」

汕頭市規劃設計院沈陸澄主任則認為，由於對歷史街區的判斷出發點不同，雙方對文化本身價值的評判不同。開發模式是政府指導下結合市場的開發行為，開發商是投資主體，改造的發言權很大。從政府的角度來說，也要兼顧開發商的利益，因為從法制的角度，與開發商簽訂了合同，也要保護投資者的利益。小公園建築質量差，單體建築價值不算很高，不能像文物保護單位一樣有一個很嚴格的鑒定標準，因此改造保護彈性較大。

但最重要的是改造的迫切性：「小公園的市政設施基本上是幾十年以前的，目前沿街的建築都沒人敢住了，發揮的作用將越來越小，如果現在不改造，以後連加固都很難。一旦塌了，老百姓無家可歸，文化歷史價值的損失比去改造它更大。

他還指出，在後期的規劃中，外街保留了，但規劃中把層高加高了，空間尺度發生變化，立面設計除了保留少數建築，其他都是新建的，因此要做到整體風格的統一，對設計和施工水平要求很高。

改造在本質上是建築文化在歷史與明天的交匯，失去是無法避免的命運，而復活則是永恆的主題。小公園如何注入新的生命力？歷史將如何評價這一行為？聰明的汕頭人當然不會掉以輕心。

危機後面的商機　「商」，是這裡的命運主題

應當說，佑松房地產開發公司還是很有勇氣的。相當一部分人不看好小公園的前景，認為舊城交通通達性、基礎設施、整體環境都不是很好，以前也有過商業嘗試，像全雅百貨（關門）和友誼商廈（幾開幾關）等都失敗了。

但以陳達峰為首的台商充滿信心地致力於把小公園改造成粵東地區最大的商業步行街區，是因為他們認為危機後有更大的商機：粵東地區總體而言沒有比較好的休閑場所，購物、休閑消費等活動場所比較分散。小公園這個項目單憑汕頭的經濟不足以支撐，其實是將目光放在整個粵東地區，希望能將周邊地區的消費能力吸引過來，而粵東地區人口密度大，數量上絕對足夠，剩下的就是經濟能力的問題了。

很多人認為小公園難與上海新天地相比，但從商機的角度來講，小公園也自有優勢，因為地理環境賦予它能夠改造成各種功能的組合。上海是一個國際大都市，小公園是一個地區中心點，這是弱勢。但對上海而言，梅龍鎮的商圈在南京路上，新天地在淮海中路南側，飲食一條街則是在城隍廟，地段分散而各有側重。小公園項目則集中美食城、潮汕風情區和購物中心於一體，人氣和商機更為集中。台商道出了他們的市場調研成果：小公園的衰落不是因為房子破舊，而是因為功能不足。

功能不足該怎麼辦？交通是最大的問題。一方面政府實施相關規劃，另一方面開發商通過很高的停車場比例來解決。一般來說，商業與停車場面積比例是8：1—12：1，但小公園計劃為4：1（即4平方米的商業面積：1平方米的停車場面積）。這樣雖會加大經濟投入，但對交通的改善是顯而易見的。

「覺不覺得，你在改寫小公園的歷史？」記者問。

台商負責人陳達峰說：「不，我只是一個過客。我一個人做不了任何事。」在採訪中，你很難有明顯的傾向性，有人怒髮衝冠，說會把小公園搞成四不象，甚至認為台商別有用心，也有人額手稱慶，希望改造儘快實施，而小公園的命運已經別無選擇。

也許，這正是延續了小公園的文脈，以商起家，再以商業浴火重生。歷史與現實，因緣際會，小公園有它自己的命運，並非某一個人所能改寫的。

智慧的考驗

難題將會一個個接踵而來，汕頭人必須坦然面對

對開發商來說，小公園的改造比想像中要艱難得多。

陳達峰坦言，上述的不利條件還不足以形成阻礙，最大的困難是拆遷。用他們的話說，處處有拆遷，處處沒拆完。

小公園舊城改造項目是汕頭市迄今為止舊城改造中拆遷規模最大、範圍最廣的項目，也是該市首宗實行拆建分離的項目。改造建設列入市政府對外招商引資重大項目，首次以公開掛牌方式預約出讓用地。項目拆遷由汕頭市小公園舊城改造拆遷辦公室組織有拆遷資格的單位實施。拆遷房屋的補償價格按照《汕頭經濟特區城市房屋拆遷評估管理暫行規定》實行評估作價，由項目拆遷

人委託專業評估機構進行分類評估，並公布評估價，作為房屋拆遷補償的基本依據。而資金問題，無論是開發商、政府還是銀行，都有相當的不確定因素，直接影響到小公園的改造進程。

據統計，小公園舊城改造項目總佔地約270畝，目前列入舊城區改造計劃並已進入實施拆遷的是「小公園片區一期範圍」，用地面積150．83畝，計劃分五批拆遷和安置，首批約60畝範圍，從去年4月開始動遷，需退遷住戶、單位1360戶，投入補償資金13850萬元。據汕頭市拆遷辦提供的數據，到目前為止，上述13850萬元資金尚有7050萬元缺口，其中開發商未到位資金3150元，政府財政應投入資金3900萬元。

由於建築密度高及其他社會原因，「小公園」片區拆遷成本極高，開發商已經給出了高出新城的地價還是難以滿足要求。一期工程共需投入拆遷補償費用4．66億元，土地出讓可回收資金3．49億元。也就是說，土地出讓成本高達每畝310萬元，開發商負擔227萬元，政府補貼83萬元。而要完成150畝地的拆遷補償，政府就得補貼1．17億元，這對於處在經濟低潮期的汕頭市政府來說，資金壓力是顯而易見的。

台商認為資金的關鍵在於銀行是否有信心。購物中心是一個中長期投資項目，如果銀行持有觀望的心態，這個項目就很容易破碎。

有關專家認為，小公園的改造屬於局部的改造，而不是整個基礎設施的改造。局部的商業改造，從前景看來，交通的處理、人流的組織會產生一些問題，開發商通過建停車場的方法解決這個問題，但外部大環境的解決則需要條件的成熟，政府在其中將起到關鍵的作用。

汕頭市從1987年開始進行舊城改造，至今已經10多年。有成功的經驗，也有失敗的教訓。其中個別失敗項目，被拆遷居民長期棲身周轉房，造成嚴重的經濟、社會問題。作為最大的舊城改造修建項目「小公園」也同樣面臨一系列考驗。

小公園，如何面對過去，創造未來，正在考驗著汕頭人的智慧。

舊建築可否添加新元素　設計形式也表現出觀念的紛爭

在舊城改造中，一個常見的問題是：舊建築可否添加新元素？不是內部功能的改造，而是外觀上新建築元素的添加。汕頭小公園也正面臨著這樣的選擇，各方紛爭不一。就方案中的幾處較大分歧，記者走訪了有關技術部門和開發商。分歧一改造後的小公園是否使用採光罩

小公園項目的採光罩主要運用於二環的內庭里，計劃2010年覆蓋二環和潮汕風情區，2020年在小公園地區全面使用採光罩，屆時將有六千多平方米的採光罩面積，並使用密封式和開放式的空調，其中開放式的空調佔大多數，密封式空調占不到1／6。

開發商：使用採光罩是從消防、功能、環境方面考慮。廣東屬於高溫多雨地區，採光罩可以遮陽擋雨，使用密封式和開放式的空調，從而提供一個舒適的環境。

汕頭市規劃設計院沈陸澄：採光罩現代氣息比較重，與歷史建築風貌保護區的整體風貌不協調。

汕頭市建築設計院張少韓：從建築功能上看，使用採光罩，將會建成半室內空間，影響到採光、通風。汕頭是個多颱風的地區，如果採光罩牢固程度不夠，很容易出現安全問題。分歧二美食城是否採用法式斜坡屋頂的裝飾

開發商：此處的原有建築沒有什麼建築元素可以提煉使用，法式斜坡屋頂裝飾活潑搶眼，很有特色。

汕頭市規劃設計院沈陸澄：法式斜坡屋頂屬於北歐風格，與南洋騎樓風格不相符，屬於城市的公共物品應該服從城市的整體規劃要求，即使要添加新的東西也應該按原來的風格提煉建築元素。

汕頭市建築設計院張少韓：這個地方沒有什麼特色建築，又無法形成騎樓，在這裡採用法式斜坡屋頂的裝飾，使得協調中又有變化，有識別性。但他對於在中山亭北面與國平路交界地方設計一個斜坡式的扇形廣場，解決保留建築入口與填高新路面高差的問題持不同意見，認為這樣會破壞小公園地貌的完整性，破壞原來的地域特徵，應該再推敲一下。分歧三騎樓的連續問題

開發商：騎樓是否連續必須按照具體情況而定。騎樓最重要的使用功能是遮陽避雨，使用採光罩也能達到同樣的功能。

汕頭市規劃設計院沈陸澄：後期設計中加了很多小廣場，過街天橋，使一些騎樓間斷了。而且影響整個歷史街區的保護。

汕頭市建築設計院張少韓：騎樓現狀是斷斷續續的，在做規劃方案的修編時，我們提出盡量將騎樓連續起來，除了使功能完善，看起來導向性比較強，柱式節奏感加強，使景觀有連續性，比較舒展。騎樓的連續性是一個整體的概念，當然不可能全部都能連起來，其中有一些地方必然會斷開的，比如說路口。增加小廣場，過街天橋也應該不會影響騎樓的連續性。

目前，小公園改造項目的詳細規劃已經通過審批，建築設計方案正在審批之中。

把風情保留下來　保護與改造並不意味一成不變

汕頭市建築設計院副總建築師張少韓告訴記者，很多市民覺得小公園的山花等建築細部很有特色，認為應該保留起來。那些山花都是貝灰砂結構，現在用手輕輕一碰就會掉下來，無法保護。現在製作山花的工藝很發達，也能做出來。只要按照原來的意境保護就可以了，不一定要按照原來的形式保護。

如何在修舊與改新中找到平衡點﹖怎樣在保護歷史的基礎上合理的發展﹖根據汕頭市人大常委會通過的對小公園歷史建築保護方面的決議，。採用在安全條件允許，一定程度上能反映歷史變遷和時代特點好的特色建築進行加固維修原貌保護，對特色建築因嚴重損壞等各種情況不能進行加固維修的，結合與其相連新建築和周邊的情況進行原貌重建，對較有特色但難以保留的建築，移位重建於潮汕風情區。

小公園改造項目中最大的改動是對原有功能的改變。據佑松房地產開發公司陳英鵬工程師介紹，改造後的小公園片區使用功能定位為汕頭市次中心——以商業、文化、旅遊、休閑為主，適當兼容部分居住功能的步行街區，將繼承完善放射環狀道路系統，按功能分為商業、美食、民俗三個片區，強化商貿中心功能。

值得欣慰的是，在移位重建入潮汕風情區的建築中也有汕頭市人大常委會沒有要求保護的建築，開發商自己發掘出來並決定實施風貌保護的，例如永和街上的部分建築、延壽街一號等。由於規劃的基本原則是完善環狀道路系統、發揚騎樓文化與傳統建築特色，整個區域提取老的建築符號和元素融入新的建築風格。可以想像，小公園將進行大面積的拆除，矗立起繁華的商業區，但也會保留有寧靜、懷舊的元素存在。

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