居家別忘相鄰權(遼寧法制報 2008-6-6)

　　住哪間房子能選，自家周圍都住哪些鄰居可不好選。如果遇到又整潔安靜又有禮貌的鄰居，那就是你有福了。如果碰巧隔壁是個喜歡大搞裝修的創意家庭，樓上又是個隔三差五忘記關水龍頭的馬大哈，那你的日子肯定好不到哪裡去。鬧出鄰里糾紛應該怎麼辦？

　　案例一：創意裝修惹麻煩

　　石小姐是一位「海歸」，對生活品質要求很高。她在裝修新買的房子時只有一個原則，那就是不管花多少錢，費多大勁，怎麼時尚怎麼來，怎麼舒服怎麼裝。裝修時，用慣了大浴缸的石女士發現一件事：這個戶型的衛生間比較小，根本裝不下她在商場定購的圓形大浴缸。石女士看著狹小的衛生間直犯愁。突然，她靈機一動，既然衛生間放不下圓形大浴缸，何不幹脆另外開闢一間浴室？反正這套100多平方米的房子就自己一個人住，怎麼用都行。於是，石女士把緊挨著衛生間的小卧室改成了浴室，接好水管和下水管道後，把圓形大浴缸擺進了浴室。　　一想到以後可以在寬敞的浴室里舒服地泡澡，石女士就不由得自誇：這個裝修創意實在高明。就在石女士享受舒服的泡澡時，住在石女士樓下的陳先生卻遭了殃。樓上隔三差五漏水，泡花了屋頂不說，還泡爛了牆紙，染髒了窗帘。每次漏水，陳先生都會找石女士說道說道。石女士也賠了一些錢。可是，只要浴缸還在陳先生家的卧室上面，漏水事件就不可能徹底結束。　　陳先生請石女士把浴室改回卧室，小區物業也向石女士發出了整改通知，但是石女士就是抱定「房子是我的，我怎麼住別人管不著」的態度。無奈之下，陳先生把石女士告到了法院。　　法院在審理後認為，房屋各個部分的設計要求並不相同，不能隨意更改用途。石女士的創意裝修給樓下陳先生的居住安全帶來了隱患，侵犯了他的合法權益。因此，法院判決石女士拆除卧室里的衛浴設施，恢復卧室的設計用途，並負責修復陳先生家受損的部位，賠償陳先生相應財產損失。

　　律師點評：自己的房子也不能亂動

　　石女士雖然對自己的不動產擁有所有權，但她也不能隨心所欲地處置自己的房子，而是應當保證一個前提條件，那就是自己處置不動產的行為不會影響相鄰不動產所有權人對自己不動產的正常使用。這就是民法上所講的「相鄰權」。　　另外，《物業管理條例》也規定，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。業主裝修有妨害其他業主嫌疑的時候，物業管理企業有權進行阻止。

　　案例二：民宅變酒吧，鄰居不依

　　張先生新買的房子在一樓。張先生當初買房的時候並沒有多想，只是覺得出出進進的比較方便。不過，自從搬進新房之後，他又有了新的想法。這個小區的位置比較偏僻，小區周圍娛樂場所很少。大部分住戶吃完晚飯只能在小區里閑逛，沒有什麼地方消遣。如果能在小區里開一個小酒吧，生意應當不錯。張先生覺得，自己一定要抓住這個商機，於是把房子朝外牆的窗戶打通，改成精緻的小門，又把房子裝修得很有情調，掛上了「酒吧」的牌子，準備營業。　　可是，還沒等顧客上門，物業公司就先找上門來了。物業公司說陳先生不能這樣在居民小區里開酒吧。陳先生也滿口是理，他說房子是他自己的，他開酒吧也是為了給小區里的業主提供休閑娛樂服務，物業沒有資格干涉。雙方誰都不肯讓步，一來二去，事情鬧到了法院。　　法院在審理後認為，陳先生擅自將民宅改為商用的做法已經侵犯了鄰居的相鄰權，並不符合《民法通則》和《物權法》的相關規定，而且經營酒吧也沒有到工商等相關部門辦理登記和審批手續，因此判決陳先生關閉酒吧，把房子恢復成民宅。

　　律師點評：民宅轉商用，法律不允許

　　業主有沒有權利改變房子的用途？這個案例要說明的，就是這樣一個問題。看上去，房屋的主人可以隨意使用房屋，但是按照法律規定，無論是房屋業主還是房屋使用人，都不應當擅自改變房屋在建築設計時規定的用途，因為如果擅自改變房屋的使用性質，就是在亂用不動產所有權，不僅可能有礙社會管理秩序，而且還有可能對相鄰權造成侵害。

　　案例三：樓上漏水誰之過

　　家住6樓的曹大媽家裡卧室棚頂總漏水，髒水不僅泡花了牆壁，還毀了卧室的吊燈和床單。曹大媽一口認定自家總漏水是樓上的李先生改造衛生間造成的。因為李先生家的衛生間在裝修時進行了外擴，包含了一塊原卧室的部分。曹大媽覺得，肯定這塊地方不防水，才讓她家總是被淹。曹大媽多次找到李先生，讓他把衛生間改回去，但是李先生並沒有答應。曹大媽又多次找到物業，讓物業勸說李先生改裝衛生間，物業也遲遲沒有動靜。一怒之下，曹大媽把李先生和物業都告到了法院，要求被告改裝衛生間，並賠償自己房屋損失費5000元。　　法院委託有關部門對曹大媽家卧室進行滲漏水鑒定後發現，不僅西側牆體有滲漏問題，李先生家衛生間也存在漏水條件，想要修復這些滲漏，修復費用是3000元。　　法院最終認定，李先生和物業公司由於無法確認究竟是哪一方侵害了曹大媽權益，因此構成共同危險行為，對曹大媽的損失承擔連帶賠償責任。李先生和物業公司共同支付修復費用，解決滲漏問題，並賠償曹大媽實際經濟損失1600元。

　　律師點評：責任難分清共同承擔

　　所謂的共同危險行為，是指存在侵權，卻無法確認實際侵害人。此時為了保護受害人的合法權益，就由共同實施危險行為的幾個人同時承擔連帶責任。李先生作為房屋所有人，應當對房屋內的用、排水負有謹慎的注意義務，以確保不對相鄰方造成損害。物業公司作為房屋所在小區的物業管理企業，對小區內的房屋建築共用部位負有維修、養護和管理義務。由於雙方都違反了自己應當承擔的義務，理所當然應當賠償曹大媽的損失。

　　案例四：招人煩的鄰居怎麼治

　　小華住的小區里有不少招人煩的鄰居，有的傍晚在小區里遛狗時不給狗配牽繩，讓小狗四處亂跑。小區里還發生過狗咬傷人的事情。小華本來每天晚飯後要到樓下散步的，可是她又很怕這些橫衝直撞的小狗，只好無奈地變成了「家裡蹲」。小華家住的單元里有一家喜歡通宵打麻將，嘩啦嘩啦的麻將聲和嘻嘻哈哈的說笑聲整夜回蕩在樓里，嚴重影響同樓居民休息。雖然身邊有惡鄰，可是小華又不能隨意搬家。想要讓他們收斂一些，勸說的話也沒有什麼力度。　　直到有一次，在夜半麻將聲中備受煎熬的小華忍無可忍報了警，警察趕來處罰了這家鄰居，樓里終於有了寧靜的夜晚。警察告訴小華，寵物擾民也歸他們管。再遇見主人讓小狗隨意亂跑的事情，小華可以再報警通知他們。

　　律師點評：惡鄰也違法

　　小華身邊的惡鄰不僅是行為惡劣，而是已經觸犯了《治安管理處罰法》。按照這部法律規定，應當受到相應處罰。《治安管理處罰法》第五十八條規定：「違反關於社會生活雜訊污染防治的法律規定，製造雜訊干擾他人正常生活的，處警告；警告後不改正的，處二百元以上五百元以下罰款。」因此，在家通宵達旦玩麻將，喧鬧聲干擾鄰居不得安寧的，是違法行為。　　《治安管理處罰法》第七十五條規定：「飼養動物干擾他人正常生活的，處以警告；警告後不改正或放任動物恐嚇他人的，處二百元以上五百元以下罰款；驅使動物傷害他人的，可處10日以上15日以下拘留，並處五百元以上一千元以下罰款。」因此放任寵物狗在小區里橫衝直撞，也是違法的。http://www.lnfzb.com/News,2008,6,6,11319,94.shtml
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