[獨家]鄒濤:中國老百姓一年內買房都是負資產

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[鄒濤投資法聲明]本文僅限我個人13年來中國股市樓市投資理財經驗教訓感悟與反思，只作自我警示之用，不對任何他人構成投資理財與房產買賣建議，風險自負。謹以本文與《鄒濤投資法股票投資內部研修課程》、《鄒濤百萬元投資法理財俱樂部》、《鄒濤萬人購房團》全體內部成員共勉。

【鄒濤投資法核心提示】要想真正看清中國房價真相與未來價格走勢，就一定要跳出房地產看房地產，躲開市場本身的喧囂，站在政治（制訂遊戲規則的政府決策者）、賣房者（房地產商和投資投機炒房的二手房業主）、買房者、已有房產者（已按揭買了房的）這4個層面全面分析，然後順勢而為。任何片面的言論都是在誤導，都是在瞎起鬨，都只是逞口色之快，意淫而已，更是在禍國殃民。

在2010年的04月26日，鄒濤投資法在密切研究分析政府的人性後，在個人官網上寫下了《【獨家原創】鄒濤:中國樓市進入政策性主流陰跌調整期，老百姓一年內買房都是在買「套」》http://blog.sina.com.cn/s/blog_49730d740100i1jn.html 一文。如今，一年多時間過去了，在這期間買房的人，應該可以對比一下自己手中的房子，是增值了？還是被「套」了？是有價無市？還是像過去一樣一轉手就能賺錢呢？

我經常想，時間是最好的老師，因為時間能驗證一切喧囂和浮華。

隨著國務院總理溫家寶先生關於樓市調控「絕不可有絲毫動搖」的表態落地的同時，我黨的重要喉舌《人民日報》11月8日連發三文--《樓市遇冷，調控還會繼續嗎》、《房價拐點不能成調控拐點》、《降價退房潮需要理性對待》，呼籲「繼續嚴格執行調控政策、規範市場體制機制」。作為一名長期研究樓市股市的實戰投資人，深感，如果在中國投資，買房買股，不講政治，不懂政治，不研究人性，其結局一定會死得很慘。鄒濤投資法的宗旨是「從中國人性洞悉中國樓市股市與中國經濟真相，用通俗簡單的真理戰勝中國特色股市樓市遊戲規則」。在前面的一系列《鄒濤房產理財實戰研究系列作品》中，鄒濤投資法試圖努力通過自己多年的一線實戰經驗與感悟來告訴全國準備購房的朋友如何避開風險，如何跑贏投機者，如選擇最合適的購房時機。今天，讓鄒濤繼續為2011年以後千千萬萬渴望安居樂業的普通自住購房者分析來自市場、來自政策的最實際經驗教訓，再次分析中國樓市下一步的走向吧：

2011年11月，鄒濤投資法現在的基本結論是：在維持現行限購、限貸政策不變的情況下，中國房價將繼續進入政策主流陰跌調整周期，中國老百姓1年內（至2013年前）買房都是在買「負資產」。

一、限購限貸政策會在2012年10月以後逐步放鬆或取消，房產稅會在新一屆中央政府換屆後「粉墨登場」，首批限購取消與房產稅執行可能會先在40個房產信息聯網城市。

在全國人大常委會對住建部的專題諮詢中，住建部部長姜偉新的回答是：住房信息完善後取消限購。並且坦誠：限購是在無奈之下的被迫舉動。那麼，我們深入研究中國政治特色的集權制度、分析研究政府（的人性）就會發現，要想取消限購，政府會考慮3個前提條件，在這3個前提條件具備的情況下政府會考慮取消限購。

1、住房信息全國聯網。即建立全國的以家庭為單位的個人住房持房動態資料庫和網路，且民政、公安、稅務、銀行、住建五大系統聯網。

2、房產稅全國鋪開。涉及存量，多套持有必須繳納。

3、住房保障開始實現。住宅供應整體大於需求，第一批1000萬套保障房供應市場，保障性住房供應形成規模，減少所謂的商品房「剛需」群體。

在答人大常委詢問中，住建部部長姜偉新也坦誠地回答：住房信息全國性的聯網因工程浩大，涉及到多個不部門，在短期內要實現聯網非常困難，難以完成，先選擇40個城市聯網。那麼，這就意味著限購令短期內不可能取消。鄒濤投資法分析，至少要到2012年10月以後，全國住房信息聯網才有可能實現40個城市的聯網。到那時，這40個城市才有可能逐步取消限購。

那麼，根據以上分析，我們就會發現，限購令一旦取消或放鬆後，該地區的房價一定會出現反彈，一些被「關」的太久的投資投機者一定會躍躍欲試，選擇一些價格已經下調到一定幅度的房產「瘋狂」買入，到那時會導致成交量和成交價都上升。

二、未來國家新一屆中央政府抑制房價的重要手段和措施不在限購，而在限貸、房產稅和保障房。

從第一條分析我們可確定，一旦房價反彈，國家一定會盡在重慶、上海等地試點房產稅的基礎上，首先在房價反彈且信息聯網的城市逐步全面推出房產稅，以此提高購房者的持有成本，這樣來套住這批投機者，讓投機者不敢再興風作浪，嘗嘗負資產的滋味。同時通過增加保障房，減少商品房市場需求，這三大方法來長期抑制房價上漲，促使其會理回歸居住本質，最終讓中國樓市實現軟著陸，回歸平靜發展軌道，平息和安撫民眾對房地產的民憤將是下一屆政府的重要工作之一。

三、未來一年內，在管好現行銀行的住房信貸政策基礎上，利用銀行槓桿投資投機房產幾乎無利可圖，投資投機買房只剩下4筆負資產：

還是讓鄒濤投資法用實際案例來說明吧：

目前的銀行個人住房按揭政策，大部分銀行５年期的基準利率已經達到８％。現在我們就按一套面積100平米，總價１００萬的房子，新房，最大限度利用銀行的貸款操作（做高總價達到降低首付成本除外），首付３成，貸款７成，貸款３０年，來計算買房成本：

１、按等額本息還款，總貸款本息是：1806229元。其中為利息為1106229元。

２、每月月供為5017元。每年為12個月X5017元=60204元。

那麼，現在我們銀行一年期定期存款利息是多少呢？3.5%。100萬的存款存在銀行一年的定期利息是3.5萬元。

第一筆「負資產」：你的30萬元的首付款。不但在貶值，連利息都眼睜睜沒有。

如果你存30萬元（首付款）在銀行，一年是多少利息呢？1.05萬元，每月875元。請記住，你買房的這筆30萬的首期款是沒有任何利息的，是壓「死」在那裡了的一筆死錢了。那麼，當你買了這套房子後，你首先損失的是每月895元的利息收入。

第二筆負資產：你買下這套房子後，如果是自住，那麼，每月8%的貸款利息就是你自負。如果是你出租，那麼，如果你買下的這套價值100萬的房子市場租金只有3000元每月（事實上很多還租不到這個價格），租金達不到這個標準：5017元+895元的利息=5912元每月，那麼，實際上你就是虧損了5912元-3000元=2912元每月X12個月=3.494萬元每年。

也就是說，如果你買的這套房子用於出租，出租一年，你每月還要倒貼2912元，每年要虧3.494萬元。這是你的第二筆負資產。

第三筆負資產：買房時的稅費為：契稅1.5%，1.5萬元。其他稅費、按揭手續費、入伙費用等按最低1萬元算，總計2.5萬元（相當於每平米增加200元）。這筆錢沒有任何利息等收益。2.5萬元銀行一年期的利息是875元。

第四筆負資產：如果房價繼續調整，你買的這套房子市場價只能賣到90萬元，那麼，你這套房子已經虧了10萬元+稅費手續費等約3萬元=13萬元了。也就是說，你一年前買的這套房子，已經貶值到87萬元了。一年後（以12個月計算），如果房價上漲，你必須要賣到108萬元（含一年的房貸+購房手續稅費8萬元）有人接盤你才能勉強保本。

第五筆負資產：未來鐵定要推行的房產稅（第一套肯定不會徵收），政府是從不會放過在百姓身上收錢的一切機會的。

如果是在限貸限購政策執行以前房價上漲期間，如果你買下的這套房子是用於投資，你指望1年後政策放鬆房價反彈能上漲到110萬元（一年漲10%），理論上你賺了10萬元，但事實上，除掉買入的契稅等稅費2.5萬元，一年內支付的月供利息6.02萬元，還要扣除5年內轉讓房產需要收取得20%個人所得稅、5。5%的營業稅等2.5萬元。實際上你只能拿到手的是-1萬元。也就是說，你一年總共投入首付款30萬元+6萬月供+2.5萬元契稅入伙費稅費手續費+個人所得稅營業稅2.5萬元共計41萬元，你最後還要倒貼1萬元，你這筆投資的年收益約為-2.5%（如果一年漲20%，這套房子的收益為8萬元，相當於年收益為19%）。

鄒濤投資法綜合結論：未來一年內，在2013年前，在限購限貸政策沒有取消、附加在房地產身上的高額交易稅費依然高企的情況下，房價只有下跌一條路可走。而在一年之內買房（特別是普通住宅）投機投資的老百姓，買的都是負資產！