藏在房齡里的秘密，你買的房子值多少錢？

轉自：地產情報站（ID：dichanqbz）；作者：站長

經常有網友問這個問題，

老城區的老破小和新城區的次新房，該怎麼選？

今天，咱們系統來談一談。

1

房子是否越老越不值錢？

如果從漲幅來說，不是的。

引用兔博士的數據，2016年3月到8月的漲幅，和2016年9月到2017年2月的漲幅對比，可以看到，

5年內次新的二手房是漲幅最高的。

5-10年的房子房價不增反降，之後漲幅再慢慢起來，

20年以上的房子反而又煥發第二春。這是為啥呢？

20年以上的房子，就是1997年之前建的房子，大多是老公房，面積50~60㎡,俗稱老破小。

在X家隨便找一個北京的。

再來看上海的

老破小所在的地方，基本都是老市區，周邊配套落戶，沒有整改。但交通方便，總價低。比較下北京和上海的老破小，你會發現，上海上車門檻低，首付70,80萬就能上車，而北京，大部分要100萬以上了。

站長在很多二線城市跑盤的時候，有很多改善型的大盤。130㎡的二居，多麼寬敞舒適。二線城市的人民可能是無法理解我們一線城市對老破小的感情的。

有沒有搞錯?這種房子要400萬？

拜託，能上車就不錯了。

老破小是許多剛需的上車盤

買老破小，就是搶佔資源

北上深的土著們應該有點危機感了。好的資源都是聚集的，北上深外籍人來買房的佔一半以上。所以，只要大城市對人才的吸附力不變，甚至增加，老破小就會一直有價值。

回想10年前，多少人還看不起老破小，嫌東嫌西。那時候閉著眼隨便買一套，現在都三四百萬了。以前的老破小你愛理不理，現在的老破小你高攀不起。

2

還有一種老破小，是小戶型中的戰鬥機——學區房。附加一個因素，房子溢價呈現指數型增長。這麼貴的學區房，你買40㎡也能上學，你買110㎡也能上學，為啥不買小平米的呢？性價比更高。

西城的家長們應該比較熟悉這是啥。

16年育X小學的招生劃片。

隨便選一個小區，

看漲幅，

一年從10W到15W。

看成交，雖然不知道25000是什麼鬼。但面積上，肯定小面積更吃香。因為學區因素，幾乎每一個老破小學區房單價都能秒殺一眾豪宅。

當然，30年以上的老破小，還不是學區房，那就不建議買了，一是銀行不給貸款，二是漲幅已經越來越收窄。

3

比起老破小，5年內次新是人人都愛。新房划到二手市場的時候，最起初是很吃香的。一是有開發商爸爸的精心宣傳，繼續開發三期，四期新盤，正是當紅明星，二是小區的配套，物業也慢慢成熟起來了，容易獲得買主們認可。

但次新也有比較糾結的地方，一是稅費。

全國各地不盡相同，

以北京為例：

5年內次新需要交個稅，契稅。所以北京買房子，滿五唯一是最好的，滿五的房子一定是難得的優質資源。如果某房子即將滿五，又在特別好的地段，是很容易跳漲的。

此外，還有一點是首付。同樣價位的房子，二手房首付交的錢要比新房多。二手房需要做評估，一般來說能評估到總價的9成~9.5成（30年後老房子，LOFT等除外），你的貸款價格，按照評估價/網簽價最低的那個算，乘以65%

300萬的房子，評估價9成270萬，那麼你貸款的額度就是270*0.65=175.5

首付為300-175.5=125.5萬

現在是非正常態的市場，北上深杭寧等城市新房二手房價格倒掛，這個時候買新房是很合適的。

但碰到大牛市的時候，新房往往捂盤惜售，你是等不起的，所以要多看二手房。

4

接下來是終極PK。

新城和老城的PK。

北京的通州副中心，之前是多少人看不上的，都說通縣那地方……BUT，如果不是通州的房價強力被按著，估計就跟朝陽並肩了。

新城的房價，在沒有碾壓舊城之前是不會停下來的。

前提是，你是正兒八經的新城。

當一個城市發展到一定程度，他一定是向外擴展的。他的市中心，也是會移動的。真正的新城，會規劃成熟的交通體系，遷入新興的產業。

更直接的表現是，

領導班子的給力搬遷。

比如通州。

但是，你更要提防那些概念上的新城。

比如，旅遊，生態，養老。這樣的新城，買了自住可以，投資就是個坑。