洗牌重組! 北京規劃看產業布局, 京津冀投資指南書!

06-17

9月29日北京市全文發布了《北京總體城市規劃》，我也隨後在大山房產群-環北京群里與會員們進行了詳細的解讀，在今天這篇文章里，我再把我個人的解讀進行一次詳細的解讀。

這次北京總體城市規劃有著諸多的與眾不同之處：

1、「中央級規劃」。黨中央、國務院聯合審批，由政治局全體審核通過，是未來20年中國最重要的城市規劃方案。

2、「跨區域規劃」。不僅涉及北京，同時涉及到環北京，整個京津冀的發展格局。

3、「顛覆性規劃」。對北京城市格局是顛覆性的，對京津冀的產業布局全面重新洗牌，對未來房產投資格局影響深遠。

4、「控制型規劃」。這次規劃僅僅是一個總體控制性規劃，未來還會有更多的專項規劃來進行豐富及深化。

以上四大特點，決定了這次北京總體城市規劃是未來5-20年北京，乃至整個京津冀房產投資的指南書。

第一：北京戰略定位決定產業僅保留「政治、文化、外交、科技」等四大產業功能，包括經濟功能在內的其他產業全面疏解，實現產業的「騰籠換鳥」。

解讀：北京城市戰略定位是「政治、文化、外交及科技」中心，這是北京未來四大產業功能的核心定位，所有的產業布局均歸屬於這四大產業功能，而經濟功能、物流中心包括金融等諸多產業，均屬於非首都產業，均需要進行大疏解。

產業會帶來人口，帶來基礎設施建設的完善，從而會帶來房產升值的紅利，因此北京產業功能定位，是未來房產投資的核心指導原則。只有圍繞產業中心落位來進行布局，才能收穫最高的房產投資價值。

第二：政治功能，重點是「中央政務區+通州行政副中心」，這兩大核心區是未來房價升值空間最大的區域。

中央政務區，從現有規划上看，至少包括了北京城市核心區，除此之外，可能還會包括德勝門外、安定門外、東直門外、西直門外、復興門外以及廣安門外、永定門外，本質上就是東西城合併，這裡面已經把北京最優質的教育資源及醫療資源全部囊括在內。

通州城市行政副中心，從目前規劃格局看，並沒有包括整個通州全區，而僅僅是包括了其核心區。

其中分為四大功能區。

運河商務區：承接北京中心城區的京字頭企業及產業，成為北京新的CBD中心區。

宋庄文化創意集聚區：文化創意產業區，是北京文化創意產業總部區。

行政辦公區：北京市新的行政、文化、教育區，是政治資源、文化資源及醫療資源最為集中的區域。

環球主題公園度假區：將會對歡樂谷地區形成巨大的分流，從而成為北京、乃至整個京津冀城市娛樂密集地區。

從通州行政副中心的整體規劃來看，對北三縣的影響效果也呈現一個遞減效應，燕郊》大廠》香河。

第三：文化中心布局，重點其實在「兩軸」，一個長安街沿線，一個是中軸路沿線，兩軸是未來北京文化產業區，未來的人文豪宅區。

總體規劃中的總體文化產業布局：兩軸九區的總體布局。其中的「長安街沿線」和「中軸線」是兩軸，是未來首都文化產業的重點布局區域。

而九區中，重點又在於五個區域，則分別是「國家文化產業創新試驗區（CBD區域不再成為中央商務區，而是成為文化產業創新試驗區，說明新的CBD區將被通州銀河商務區所取代）」、奧林匹克中心區、丰台南苑區、石景山的首鋼工業遺產文化區以及中關村國家級文化區。

以上五大區域將會成為新的北京城市人文豪宅區，尤其是首鋼地區以及丰台南苑地區，將屬於後發制人區域。

而除此之外，包括延慶的世界園藝博覽會、懷柔的影視產業示範區、順義的對外貿易示範區以及通州的環球影視度假區，也是首都重點文化產業布局核心區域，房價也是非常值得期待的區域。

第四：科技創新產業的三大科學城布局，外加兩個高校園區，成為科技產業布局的重點。

北京的第三大產業就是科技創新產業。從整個規划上看，核心是三大科學城，分別是中關村科學城、昌平的科學城以及懷柔科學城。此外，還要再加上兩個園區，一個是沙河高校園區以及房山的良鄉高校園區。

第五：國際交往中心的核心在於兩個機場及輻射區，再加一個雁棲湖。

北京的最後一個核心產業功能是國際交往功能，從目前來看，北京國際交往中心重點是圍繞兩個機場來進行布局的，在這個兩個機場周邊極有可能形成中高端居住區，房價漲幅會比較大。

比如首都國際機場輻射的中央別墅區中的孫河、東壩等，第四使館區的概念將會推動區域房價逐漸走向高端化。

除此之外，未來第二機場對大興、固安及廊坊的輻射力量也不容忽視。雁棲湖地區房價逐漸走高也是不容質疑的事實。

第六：環北京的產業布局重在「四軸四區」，尤其是交通幹線節點城市將會成為重點產業布局的區域級城市，區域房價升值空間完全可以期待。

北京這次總體規劃是一次跨區域級的規劃，把整個京津冀發展全部囊括其中。其中特別提出了四條產業發展軸以及四大發展區域。

從產業布局角度上看，中部核心功能區應該是未來產業布局的重點區域，尤其是京保發展軸及京津發展軸，這兩條軸線上的節點城市可以重點關注。

但是如果一定要在其中再進行刷選，我個人建議是要重點關注北京——雄安的城際鐵路節點城市，應該是未來重點產業布局、人口疏解的重點節點區域。

第一條：京石線，全線共設置車站14座，其中從北京到雄安分別為北京丰台、良鄉、竇店、涿州東、白溝西、雄安，雄安下一站是保定東。也就是意味著京石線的重要節點城市是涿州、白溝及保定。

第二條：京雄線，目前河北站點尚未確定，最有可能的路線是第二機場、永清、白溝，再到雄安。

第三條：固保城際，起點在廊涿城際的固安南站，經廊坊、高碑店，白溝新城、雄安新區至京廣客專保定東站。

綜上所述，新版北京總體城市規劃基本上將北京舊有的產業格局全面打破，並重新組合成新的產業布局，從而帶來新的房價紅利。並通過產業疏解及城際鐵路輻射帶動京津冀地區的發展。

因此未來京津冀地區的房價必將形成新的價值高地：

1、兩極：東西城合併後的中央政務區及通州核心區的行政副中心，這是未來房價的兩極。尤其是通州行政副中心，未來房價必然向城市核心區看齊。

2、北京新產業核心區：包括兩軸、三城和雙機場。這是未來北京產業最核心的地帶，長安街沿線+中軸線是文化產業，三大科學城是科技創新產業，雙機場則是國際社交產業，是未來北京中高端居住區的密集地。這其中最值得注意的是，傳統的國貿CBD地區將從商務區演變成為文化區，通州銀河商務區則將成為新的北京CBD區。未來的金融街金融產業也將逐漸東移，將成為中央級行政單位辦公區。

3、北京近郊區則屬於北京四大產業的輻射區，懷柔由於擁有科學城+雁棲湖+影視產業，毫無疑問是近郊區投資的首選。而房山的良鄉大學城地區以及昌平的沙河大學城，都是可以選擇的房產投資區域。大興南部則可輻射二機場，也是可以選擇的投資區域。

4、環北京投資中，北三縣由於通州行政副中心的大力建設及產業導入，毫無疑問是未來三年環北京投資的首選區域。北三縣是否入京並不重要，關鍵在於北三縣必將成為未來新北京地區的產業及人口的最佳承接地，從而推動區域發展及房價增長。

5、除此之外，環北京城市投資，要尤其關注北京——雄安的京石及京雄兩條城際鐵路交通線，尤其是環雄安地區的城際鐵路節點區域，也將成為環北京地區房產投資的重點區域，比如白溝、涿州、廊坊、永清等區域。