濱江新交付寫字樓出租回報率達5%·每日商報

濱江新交付寫字樓出租回報率達5%
性價比不錯項目成自用企業和投資人群新寵
2013-07-04

2.

文並攝/商報記者 陳賁

住宅投資套上了緊箍咒那麼久,別的投資渠道幾乎沒有,眾多大中小型投資客還是要尋找合適的投資渠道,不少人慢慢轉戰商業地產領域。於是就又出現了那個永恆的難題:投資商鋪吧,價格高好鋪少租金上不去;投資酒店式公寓吧,硬傷多租金不高轉手價格漲不上去;投資寫字樓吧,面積大總價高門檻也高。

然而近一兩年來,隨著商鋪市場泡沫不斷、酒店式公寓多方受限,杭城寫字樓市場反而伴隨商務市場大環境相較於以前的好轉,以及多個全新板塊的崛起,而出現了一些轉機。比如濱江板塊的寫字樓市場一向穩健,目前新交付寫字樓租金高的能達到3元/平方米/天,以20000元/平方米的平均售價來計算,出租投資回報率能超過5%,這一數據比眼下很多商鋪出租回報率3%都做不到的慘淡情形,已經好很多了。

出租省心省事回報率能達5%

這次購買經歷讓投資客很滿意

秦先生工作在濱江區政府附近,家住月明路一帶,這兩年眼睜睜看著周邊人家入住率企業入駐率高起來,區域慢慢熱鬧起來:星光大道的停車位由於數量不夠,一度從5元/小時猛漲到跟景區一樣的10元/小時,而開在三樓面積達1000方的老頭兒油爆蝦,工作日中午一點還要等位也是常事。

手中剛好有兩百萬要投資的他於是仔細看了一圈附近的寫字樓,最後選中了地段不錯品質感也不錯的雙城國際:2011年7月,買了一套180方的寫字樓,單價18000元/平方米。去年9月,雙城國際交付了,秦先生收了房就掛到附近中介處出租,接待了一撥又一撥租客後,過年前選中了一位租戶。「最後租給了一個本省自己開公司創業的富二代,平均租金2.5元/平方米/天。一簽簽三年,合同簽完第二天,對方就把全年租金十幾萬一次性打款過來了,租寫字樓就是省心啊。」出租的容易和靠譜程度讓秦先生很滿意,當然,更讓他滿意的是不錯的出租回報率——5%。

「從去年交付至今,雙城國際入駐率目前已超80%,企業導入速度很快。其中4號樓由浙大網新作集團總部自持使用,1號樓散售,目前已引入網新集團、眾合機電、新安化工、美盛文化四家上市公司,以及中地海外水務、五糧液華東分公司、中建安裝等多家國企。由於硬軟體設施和項目定位都不錯,雙城國際平均租金可以達到2.5-3元/平方米/天,而周邊寫字樓項目的租金一般為2-2.5元/平方米/天。」雙城國際營銷總監陸則非介紹稱,租戶主要來自於錢江兩岸、濱江本區域為主的一些剛需型企業,以及市中心外拓、富陽建德等周邊縣市、金華麗水等浙中片區的改善型企業。

今年9月即將交付的中贏國際,目前有40家左右企業已經入駐辦公,主力戶型200方左右,平均租金為2.3-2.5元/平方米/天,以去年夏天首開時的18000元/平方米價格來計算,出租回報率也可達4.6%-5%。

杭城寫字樓回報率目前不錯

完勝常常3%都達不到的商鋪市場

杭州整個寫字樓市場,目前主要分成幾塊。高端寫字樓集中在黃龍、武林、慶春、錢江新城等板塊,但除了錢江新城後續供應量巨大外,其他板塊很少會有新增供應量。中檔寫字樓最集中也最成熟的區域在濱江,年代較新樓品較好,新項目也不斷輸血增加供應;市中心比如武林、慶春區域也有一些,但大多年代老舊硬體不行,即便地段黃金也難撐租金,逐漸面臨被淘汰的困境;其餘如城西、城北區域,不是寫字樓奇缺,就是新項目剛剛銷售,目前都是需求遠大於供應。

今年4月的一份杭城寫字樓市場調查統計數據顯示,濱江板塊各寫字樓項目的平均租金集中在2-2.5元/平方米/天,比如信雅達國際、興耀大廈為2.5元/平方米/天,天恆大廈、銀豐央座、隆和國際、海越大廈、江南星座等為2.2元/平方米/天,售價則集中在20000-25000元/平方米;上城區內,太和廣場、大名空間、錢江國際商務大廈的平均租金為2.5-3元/平方米/天,太和廣場二期售價為25000元/平方米。而在錢江新城板塊,租金和售價參差不齊,聖奧中央商務大廈租金3.2元/平方米/天,售價33000元/平方米;萬銀國際租金3.5元/平方米/天,迪凱國際租金3.7元/平方米/天;泛海國際租金4元/平方米/天,售價36000元/平方米;華聯UDC時代大廈租金4.7元/平方米/天,售價38000元/平方米。

由此來計算,濱江寫字樓的平均出租回報率約為3.6%;上城區太和廣場回報率約為4%-4.4%;錢江新城板塊內,聖奧中央商務大廈回報率為3.5%,華聯UDC時代大廈則為4.5%。

可見,目前整個寫字樓市場的回報率都還算不錯,至少比存在泡沫的商鋪市場要好不少(很多3%都不到),而由於中小投資者普遍比較在意投資門檻也就是單價和總價,像濱江這樣商務氛圍成熟、寫字樓售價和租金不高、同時又有穩定上漲空間的區域還是值得投資的。

陸則非還給記者算了這樣一筆賬:「雙城國際目前在售的小獨棟寫字樓,500方起售,以總價800萬來算,如果買了的企業把一半面積出租掉,就可以解決掉六七成的按揭。總價800萬,商業按揭400萬,貸十年,其中250方出租,一年租金就可以收進22.8萬元。」

如此算來,無論是對中小投資客還是處於升級轉型發展期的中小型企業而言,投資一個尚可的寫字樓產品,確實是一個不錯的選擇。

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