單許昌：房價不撞死南牆不會回頭的 調控也沒用_
我那朋友都氣暈了，正待爭辯，我趕緊將話題岔開。下了地鐵後，我那朋友說，你研究了那麼多年房地產市場，房價為什麼只能漲不能跌？房價還是價格嗎，是價格就有漲有跌，現在的房價只能漲不能跌嗎，預期房價大跌都成了精神病了嗎？
這一連串的反問，的確反映了當前房價的高熱不退，踏空的人沒有機會等到回調的痛苦。事實上，房價取決於無房者的能力和預期，也取決於供房者的能力和預期。預期一旦形成，就會形成慣性，不到這種預期的能耗耗盡，不撞到南牆是不會回頭的。日本和美國的房價都是這樣的，不撞到南牆，這種預期不會任何改變，不管你採取什麼措施來壓制，都是沒用的。
房地產的金融屬性，實際上與中國各大產業和社會財富捆綁在一塊的。現在房地產市場很危險，屬於一著不慎滿盤皆輸的那個關鍵棋子。不僅僅是中國，最近美國的房地產市場有可能二次破裂。因成功預言次貸危機而聲譽鵲起並被冠以「末日博士」頭銜的紐約大學經濟學教授努里爾-魯比尼星期二在南非開普敦出席一個會議時發表講話說，如果美國房價再次出現下跌，因抵押貸款違約而帶來的衝擊將使世界經濟遭受一場空前的災難，因為在極度寬鬆的貨幣政策環境下全球房價已經被高高托起，美國房價下跌將會在全球範圍內引發連鎖反應，房地產抵押貸款違約將如滾雪球般激增。他說，這場金融風暴帶來的危害和衝擊將遠遠超過次貸危機。
而且，他認為，目前美國、日本和歐洲央行都在推行接近於零的超低利率政策，這種極不負責任的做法將會在全球範圍內醞釀一場更大規模的危機。他說，一個危險的信號是通貨膨脹已經成為一個全球性問題，資產價格泡沫膨脹幾乎蔓延到所有工業國家和新興市場國家。一旦物價上漲失去控制，許多國家中央銀行將會被迫加息。這種加息將會連續多次進行，最終會刺破房地產泡沫。
我們可以明顯的看出，末日博士的邏輯是，連續的加息是最終刺破房價泡沫的麥芒。也就是說，加息實際上是助長器，使得房價像築大堤一樣，直到資金成本高的受不了，就潰堤了。這種做法實際上就是「欲擒故縱」的手段，為了擒拿他故意放縱他讓他干盡壞事，最後一舉消滅。這種做法的危害非常大，與其如此，為什麼不提早解決其隱患呢？現在很多境外學者主張刺破泡沫，中國人又不是傻蛋，為什麼要自己砸自己，就算是解決房價問題，也不能搞成經濟震蕩，通過各種切斷投機和增加供應來改變預期的房市，解決房地產問題。你硬著頭皮搞不正是中了這這幫人的奸計了嗎？從來沒有隻漲不跌的商品，就算是投資品也好，金融產品也好，從來都沒有隻漲不跌的。只不過，所處的周期不一致，短期內看不到變化。其實，像房地產市場，現在是處於上升通道，但是，一旦進入下降通道之後，ABC三浪大調整也會很兇狠。
只要投資收益率還高於貸款利率，房市投機和投資還會持續，堵都堵不住。很多人或許說，那我把貸款利率提得高高的，讓你無利可圖。問題是，這會讓銀行獲得更多的利差，中國存貸利差已經夠大的了，你還繼續讓他們獲利，金融集團們當然很高興了，但是，這對中國的投資和消費來說，無疑是一場災難。再說，貸款利率提高，價差會補上利差的損失，否者，大量的地方政府能夠貸款的抵押物土地，不就大幅度縮水，地方債務還不裸奔嗎？
一方面地方財政受損，另一方面地方債務危機出現，這可不是一個好苗頭。因此，如果現行的政策，真實的是想降房價，我們希望，政府要做好對沖的準備，否者，我們儲蓄存款的安全，就得不到保障，地方的發展與規劃，可能都成為一紙空文。從城鎮化的大規模的推進來看，似乎沒有要徹底整治房地產的味道，因為很明顯，城鎮化的主力推手在地方政府，城鎮化的發展資金和抵押貸款是要靠日益增殖的土地來實現的，一旦這種增殖逆轉，城鎮化還能推動嗎？就像當年的海南，土地增殖變成負的，多少年來海南都難以真正的崛起。因此，這就牽扯著一個核心問題，當前我們到底想要什麼？
想要高房價？想要高通脹？兩個你都不想要，就當前的情況來說（注意，我這裡是有條件的），那是不可能的。高房價會吸納一部分熱錢從而降低通脹壓力，同樣，高通脹也會吸納熱錢降低房價的壓力。但是，千萬不要搞成高通脹和高房價並存在，那真是資產和產業一起過剩，實在就不那麼妙了。
有媒體報道，中國的房地產企業囤積土地達12億平方米，這些土地足夠1.2億人居住。這個數字我不太相信，但閑置土地肯定是有的，很多「蝸牛戰略」的開發商，就是靠土地升值賺錢的。地皮升值的預期，是炒地皮的主們敢於囤地的根源，能夠囤地的，當然不是一般人。就像炒房一樣，我想炒房也炒不成，這需要能力強悍，否則，你就算看準了趨勢，也是乾瞪眼。房價上漲預期，已經形成了一股強悍的力量，從買者到賣者，從土地供應者到最末端的炒房租者，大家的這種預期不到南牆不死心，這種慣性，像滾雪球一樣越滾越大，直到不堪重負。
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