房價持續下跌 結婚時女方不出首付只還貸更划算

來源：搜狐理財 作者：郭奇邦

　　新婚姻法下房產如何歸屬

　　《解釋(三)》第十條規定：「夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。」

　　專業的解讀是，該《解釋》第一次明確了離婚案件中，一方婚前貸款購買的不動產應歸產權登記方所有。一方在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，婚後獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化，故離婚分割財產時將按揭房屋認定為一方的個人財產相對比較公平。

　　通俗版的解讀則是，婚前對方首付買的房子，哪怕你實際參與還貸，但始終屬於對方個人財產。離婚的話，對方必須就你參與還貸部分給你補償。房價下跌女方不出首付只參與還貸更划算

　　先分析房價上漲的情況，「新婚姻法」不但沒有削弱對女性權利的保護，而是從不同角度強化了對婦女權益的保護。有關婚姻關係存續期間分割共同財產的重大理由條款，實際上也是從保護婦女權益的角度出發的;關於一方婚前貸款買房的規定，並沒有區分男方和女方，實踐中女方買房的也不少見。對婚後共同還貸部分及其增值的分割，屬於依法對婚姻關係存續期間共同共有財產的分割。對於男方買房、女方裝修，離婚時房產升值的問題，專家則表示，離婚時對房屋價值進行評估，也會一併確定裝修款及其相對應的財產增值部分在整個房屋價值中所佔的比例，給未取得房屋的一方以相應的補償。因此，在這種情況下，也不會損害女方的權益。

　　再來重點分析房價下跌的情況。假設男女雙方現在結婚，需購買價值100萬的房產一套，男女雙方都有足夠的現金支付首付。

　　先來假設男方出首付40萬，貸款60萬分20年共同還貸，以目前基準利率計算，則每月還貸4670元，其中男女各付一半的貸款，即2335元。一年後樓價下跌，房產貶值為90萬，雙方決定離婚，但男方不願出售房產，按照新婚姻法，女方應該承擔共同還貸部分的貶值的一半，其中共同還貸部分價值為4670*12=56040，貶值的額度為56040*（100-90）%=5604元，女方應負擔的貶值額為5604/2=2802，而且男方還須償還女方56040/2-2802=25218元。

　　綜上所述，房產一年下來貶值了10萬，則女方承擔的貶值額僅為2802元，而且還回收了25218元的現金，由於樓市下滑往往造成成交量的下跌，因此女方能收回現金顯得更划算。相對來說，男方付出了近46萬的現金（40萬首付加一年的還貸），還需承擔房產貶值的大頭，而且手中持有的為固定資產，變現也更困難。

　　再來假設男女雙方共同承擔了首付的一半，還貸也是一起償還，女方不單要付出近26萬的現金（20萬首付加一年的還貸），離婚分割財產時還要承擔房產貶值5萬的損失。

　　由此可以得出一個結論，假設預期房價會下跌，但因為結婚有購房的剛性需求而要購房，女方不出首付只參與還貸其實更划算。（文/郭奇邦）