稅費比例占房價4成多

海口市政協委員：稅費比例占房價4成多（ 2009-02-24 16:03:05）稿件來源：南海網23日，政協海口市十二屆三次會議開幕，眾多提案中有一份提案格外引人注目：政府對開發商收取的各項費用高達30餘種，開發商怎麼能大幅降房價呢？但在目前的市場行情下，不降價、不打折就沒有市場，降價已成為開發商賣房的必需手段。政府的各項稅費沒有減少，市場該如何維持平衡、穩健的發展呢？這份提案來自海口市政協委員張留興。張留興是海南萬花坊置業有限公司經理，他接受海南特區報記者採訪時說，他所經手的實實在在上繳政府的稅費比例占房價四成多，成為開發商不能承受之重。調查：稅費比例占房價四成多張留興告訴記者，目前我國部分地方住房價格居高不下，從供給角度看，一個重要原因是住房開發過程中，政府收取的稅費環節過多，造成房地產開發成本過高。一項調查顯示：稅費比例占房價四成多。各政府部門在房地產開發過程中所徵收的費用，除土地出讓金和市政配套費外，還要收取藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、牆改費、施工放線費、規劃設計費、人防費、施工合同鑒證費、預算審核費、工程造價諮詢審核費、質量監督費、室內空氣檢測費、消防檢測費、環保評估費等等，有的地方還收取政府價格調整基金、勞務諮詢費、職工培訓費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預售許可證服務費、房屋面積界定費、房價審查服務費、管線綜合竣工圖設計費、電力委託費等等，涉及超過20個部門，這些成本約佔房價的15%-20%。此外，還要收取不可預見費。房地產開發除上述收費外，房地產開發企業還要繳納營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產稅等十餘項稅負。經統計，這些稅負成本約佔房價的15%-20%。最終，開發商把成本加入房價，實際上埋單的還是消費者，這無形給消費者增加了購房的成本和壓力。各種費用加上稅收，每年來自房地產行業的稅費，雖然每個地區不一樣，但基本上約佔地方財政收入的30%-50%，成為地方政府財政收入的重要來源。由此可見，地方政府以房地產開發拉動地方經濟增長和增加財政收入的利益衝動，是造成房價居高不下的一個重要原因。金融危機影響席捲全球，海口雖然作為島嶼經濟受影響滯後，但金融危機對本區域房地產業的衝擊亦開始顯現，從每月交易量便可看出。 分析：幾大因素支撐高房價張留興說，當前房價高，需求肯定是一方面。海南獨特的地理位置和良好的環境成為支撐房價的主要原因，同時也形成了島內房價未出現大起大落、增幅較小穩定的特點。但另一方面，從供給方面看，房價高主要是兩個因素：一是房地產結構有問題，大企業壟斷市場60%-70%，沒有充分競爭的市場環境；二是成本因素，相當部分的房地產成本是政府財政收費，儘管財政收入是取之於民、用之於民，但這部分向開發商收取的稅費實際上都轉嫁給了需求者。以海口為例，市區內環境較好的小區售價在3800元-6000元/平方米(不包括海景房)，樓面地價750元-1200元/平方米，加上土建成本、配套費用、應繳稅費後，成本價3000元-5000元/平方米。在開發中如管理不到位或增加一些不可預計的費用，開發商的利潤便所剩無幾。 內幕：開發商明撐暗降搶客源「不降賣不掉，降了才有得談。」這是售樓員李先生對目前商品房買賣最直觀的感受。房子難賣已成為大多數開發商發愁的事，據記者了解，現在海口房地產市場並不像大多開發商標榜的那樣不降價，在經歷了去年下半年的硬撐後，各樓盤都在不同程度的降價，只是手段不相同而已，如裝修房以毛坯價出售、送家電傢具等，最受消費者青睞的還是打折或降價，而且折扣低了消費者還不滿意。「我們是做企業的，原來在是否降價的問題上，我們也很矛盾，但市場本身有其規律。」提案中的這句話表明了張留興的無奈。據介紹，目前某小區正在售賣二期，與一期賣房時的景象大不相同，一期的起價是4280元/平方米，去年年底推出了3580/平方米的特價房，可是現在特價房賣完了，房子又不好賣了，看的多買的少。「降價是不可避免的，而且要根據市場的變化主動降價，這才能贏得先機。」一開發商對記者說，動工的房子必須要降價賣了，而不需要馬上動工的工地就停下來觀望。 建議：希望政府為企業減減負「以前行情好的時候，不覺得政府的各項收費有多大的壓力，但現在房價跌了，買的人少了，稅費已成為我們很大的負擔。我們也需要政府為我們減輕負擔，房價下跌了，老百姓也能得到實惠了」。希望政府減負已是眾多開發商的心聲。張留興在提案中建議降低土地出讓金標準，合理制定城市基準地價，適當減少土地招拍掛過程中的稅費，根據項目開發性質降低或減免市政配套費；至於各部門的收費是否可以嚴格控制，通過聽證會的形式或物價部門核准來確定。建議放寬項目前期審批，以規範的城市規劃為前提，加強各職能部門的項目批後管理，儘可能避免誰審批誰來管理的局面，增強政府行政管理執法的透明度。在稅收方面，建議在遵守國家稅收政策的前提下，適當根據地方財力對房產開發和銷售環節所徵收的稅種進行減免，如前段時間國家出台的稅收優惠政策確實刺激了房地產市場的消費，但在一個大的經濟環境里所起到的作用已日漸微弱，可以考慮在稅收地方留成部分里對企業予以優惠和減免，加大開發成本里的抵扣不計稅部分，增強企業的盈利能力。開發商建議首先應加大城市建設投入，不斷完善城市配套設施，提升城市的競爭優勢；二是完善城市規劃，合理控制開發成本，以各區域的樓麵價格確定土地出讓價格；三是建立房產交易網路，藉助這個平台進行新房和二手房交易；四是通過地方財政補貼的方式對房地產企業進行扶持，可對本地居民或本地企業單位購房予以補貼。（海南特區報/記者羅孝平）
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