「窮城市」的尷尬：地賣不出去 這些城市憑什麼立足？

一線城市以及部分熱銷二線城市因房價火爆迎來政策調控，而一些中西部、東北的城市卻面臨高庫存尷尬，雖出台多項刺激政策，但收效甚微，最終產生一批「窮城市」。這些城市面臨著相似的處境，地賣不出去，樓市庫存壓力大，經濟增長乏力，產業結構不合理，對人才缺乏吸引力……

每經實習記者 魏瓊

國家統計局公布的5月份70個大中城市數據顯示，一直不溫不火的廣州也迎來了上漲模式。

一線城市以及部分熱銷二線城市因房價火爆迎來政策調控，而一些中西部、東北城市卻面臨高庫存的尷尬，去化乏力，出台多項刺激政策，仍收效甚微，最終產生一批尷尬的「窮城市」。

這些「窮城市」面臨著相似的尷尬處境，地賣不出去，樓市庫存壓力大，經濟增長乏力，產業結構不合理，對人口缺乏吸引力，投資動力不足……

面臨樓市高庫存，政府一面刺激樓市銷售，一面限制土地出讓，以免增添新的庫存壓力。但這些「窮城市」高度依賴土地財政，限制土地出讓城市就失去了基礎設施的啟動資金來源。沒有好的基礎設施，失去好的投資環境，面臨經濟惡性循環困境的「窮城市」還值得投資嗎？在新一輪的城市洗牌中，「窮城市」該如何奮起反抗，在城市競爭中找到立足之地？

「窮城市」的尷尬

我國房地產市場兩級分化的格局日益明顯，各類調控政策也沒能扭轉。地區經濟的「貧富差距」最終反應在樓市上，樓市兩極分化，一批中西部以及東北城市被劃入「窮城市」行列。

在中國城市經濟專家委員會副主任宋丁看來，「窮城市」不僅表現為樓市的高庫存，更深層次的原因是經濟結構不合理，產能過剩，發展動力不足，導致人口、資金不同程度流出，反映到房地產上，就造成供過於求，庫存壓力大。

據深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉統計，超過70%的待售庫存面積，都集中在600多個實體經濟實力較弱的三、四線城市，部分地區商品房存銷比甚至超過30個月。

據《每日經濟新聞》記者觀察，樓市兩極分化不僅是地區間的，就是同一個省份中的不同城市也嚴重分化。江西南昌5月房價以環比1.5%的漲幅居於熱點二線城市之列。而江西的其他城市，如鷹潭、上饒、新余、宜春、景德鎮等城市則面臨巨大的庫存壓力。

據看看新聞網報道，在江西省一些地方，60%的地產老闆面臨倒閉的壓力，而80%以上倒閉的開發商則是「死於」高利貸，政府、開發商、銀行利益捆綁，成為樓市的「受害者」。

江西的情況並不是個案，而是全國樓市兩極分化下的一個縮影。

房地產與金融資深評論人黃立沖認為貨幣寬鬆政策驅動了投資需求的增長，政策不能拉動全國的均衡發展，有些城市成為被拋棄的經濟帶，而有些城市則成為受惠方。

經濟的分布往往有前瞻性和後發性。政府的規劃是基於長遠發展，經濟將形成良性循環；如果政府只注重實效和眼前利益，就像煤礦等能源產業，如果不預先培植多元經濟，一旦資源枯竭，經濟衰退不可避免。依靠煤炭產業的山西以及依賴重工業的東北三省在能源產業衰退之下淪為「窮城市」。

從經濟總量來看，數據顯示，東北三省與山西2016年一季度GDP增速墊底，而遼寧出現負增長。失去產業支撐，人口面臨持續流出壓力，庫存壓力巨大的東北地區，近10年來凈流出人口總數高達200萬。

對於企業而言，沒有產業以及人口的支撐，企業發展需要的產業聯動以及人力資源得不到滿足，企業發展難以為繼。

種種跡象表明，這些城市的投資風險在加劇，城市吸引力在減弱，城市價值在急劇縮水。黃立沖認為開發商需要減少在這些城市的投資，以減少損失。

「窮城市」的開發商面臨去化周期長、資金回籠難的問題。而在當前信貸寬鬆之下，銀行放貸對於「窮城市」的中小開發商仍保持謹慎，利潤攤薄，甚至面臨虧損。

對於購房者來說，這些城市的房價缺乏上漲的動力，甚至有些區域存在下跌的風險，配置「窮城市」的房地產意味著主動選擇了資產的貶值。

城市洗牌之戰

為緩解部分城市高庫存的壓力，國土資源部發布的《國土資源「十三五」規劃綱要》提出，對房地產庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應；允許尚未開工房地產項目用地按照有關規定改變用途，用於棚改安置房和公共租賃住房建設。

宋丁認為政策的調控效果有限，停止供地對於去庫存本身刺激力度很小，去庫存將是長期任務。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為限制土地出讓，對於防範爛尾樓增加、土地出讓過於激進戰略的糾偏等有利好，但對於嚴重依賴土地財政的地方政府來說，收入減少，財政壓力增大，出現基礎設施建設資金不足，建築行業、裝修行業等房地產上下游產業面臨衝擊。

黃立沖則表示，政府真正要解決問題，需要立足長遠，短期的痛苦在所難免。繼續依賴土地財政也解決不了問題，土地出讓的結果是產生更多的庫存，浪費資源，產生的只是短期的GDP。

以限制土地出讓緩解高庫存壓力，從而達到增強城市競爭力，目前來看治標不治本，收效甚微。

在這一輪去庫存戰役中，城市間分化愈加明顯，一線城市以及部分熱點二線城市居於「強城市」、「富城市」之列，吸引了大量的人口以及資金進入，強者愈強。

「窮城市」經濟活力減弱，失去對人口的吸引力，在新一輪城市洗牌中，如何防止城市價值繼續縮水，在城市競爭中尋求立足之地？

嚴躍進認為，從務實的角度看，積極爭取高鐵資源是較好的方法，例如武漢就是典型的依靠交通樞紐位置而發展起來的，但在產業導入等方面壓力還是比較大。

近期，華僑城在各大城鎮攻城略地，開創「旅遊＋文化＋城鎮化」模式，也有開發商已加入小鎮模式的陣營，試圖在激烈的競爭中開闢一條新的發展路徑。

宋丁認為，以傳統視角看，「窮城市」價值縮水，但放在新的發展通道看，「窮城市」可能找到資源或市場新優勢，從而實現翻身。

新型城鎮化是機會之一，紮實做好以人為本的城鎮化，全面解決進城農民的待遇、住房等問題，房地產需在這個流程中尋求發展機會。開發商通過文化、旅遊、科技等產業平台介入城鎮化，打造複合型小鎮，是合理的發展模式和渠道，但要得到政策和市場雙重檢驗。

黃立沖表示，「窮城市」的產生是城市發展不可避免的，就像人有好壞，城市存在貧富差距，這是經濟發展不均衡下的必然結果。目前沒有立竿見影的解決方案，地區的均衡發展與財富分配均衡才能解決「窮城市」問題，但當下困難較大。小鎮地產的興起，給「窮城市」發展提供思路，做成功了或可挽救衰退中的城市。

但從可行性來講，需要因地制宜，體驗式消費地產需要天然資源，旅遊小鎮需要文化以及旅遊資源的支撐，對於山西、東北老工業基地來說，不太適合。

而對於開發商來說，做一個複合型小鎮需要豐富的運營經驗，華僑城模式並不一定適合其他開發商，從商業可行性來講，操作難度和風險都很大。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，都市圈恰恰正是未來城鎮化的方向，都市圈裡的中小城市將面臨未來人口流入和產業發展的最好機會。在都市圈裡的「窮城市」將獲得後發優勢。不在都市圈裡的「窮城市」將尋求發展文化旅遊城市、手工業和手工藝品城市、農業觀光城市、民宿和宜居等城市的發展路徑。

關鍵在於，小城鎮有便捷快速的交通網路，能讓流動人口變成居住人口，並吸引旅遊人口，最終帶來產業的調整和升級，沒有產業的小城鎮無法吸引人口，也不可能有持續的發展。

房地產要圍繞這樣的思路，或許才有更好的發展機會，庫存也是能夠被消化的，但是一方面需要時間消化，另一方面需要停止或者減少新增土地供應和住房供應，確保不製造新的庫存。