20年如免費續期 70年還有何意義

20年如免費續期 70年還有何意義 作者：李季平

溫州20年產權房事件像電視連戲劇一樣一波三折，2016年12月28日又出現新的變化：如過戶交易，該房重新登記的產權到期日期仍然為2016年3月4日，不能顯示續期時間，此類房屋完成交易後只能居住，不能依法抵、擔保等。

溫州市鹿城區600餘套20年產權的到期房2016年4月被媒體報道以後，在如何續期、是否繳費等方面引起社會輿論廣泛關注；2016年12月23日，國土資源部召開新聞發布會，對此問題給出了「兩不一正常」的過渡性辦法，即：不需要提出續期申請，不收費用，正常辦理交易和登記手續。

國土部的這一答覆即可在國內外搏得一片掌聲：普遍理解為20年產權房到期後不再收費即可續期，以後70年產權房屋到期後，不再收費自動續期也是大概率；對此，美國《紐約時報》也發表文章予以讚揚，稱此舉為「溫州一小步 中國一大步」，似乎溫州市20年產權到期房免費續期既成事實。

其真實情況並非如此，據《錢江晚報》2016年12月29日報道，購買這些20年產權到期房屋的業主，房管部門在具體操作環節，其不動產登記資料中的房屋到期日期仍然為2016年3月4日，不能顯示新的續期年限。對此，國土資源部地籍管理司（不動產登記局）相關人士解釋稱，2016年12月23日國土部針對溫州20年到期房屋「兩不一正常」的答覆，只暫時解決此前無法交易問題，後續還需要通過立法等手段細化操作。

至此，人們終於明白：20年產權房屋到期後，交易可以，產權到期日不能改變，如何續期，續期年限、是否繳費等最核心的問題，目前仍然懸而未決。

根據相關法律條款，所謂房屋產權期限，其實質是該房屋所依法擁有的土地期限，如70年大產權，就是說，該房屋自從開發商獲得土地證書時間算起，到該證書失效日期為止，業主花費數十萬數百萬購買的房屋，其價值體現的核心是土地，而不是蓋房所用的鋼筋水泥、破磚爛瓦。因此，如果一個房屋沒有土地使用權，其居住價值和資產價值將會大大縮水。關於溫州20年產權房屋到期後續期問題，結合國土部答覆，我的看法如下：

首先，20年產權的房屋與70年產權的房屋不是同一概念，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明確：住宅用地70年是法定產權期限，20年缺乏法律依據，不應當適用於《中華人民共和國物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期相關規定。

其次，根據公開報道顯示，溫州市在1990年代之所以出現20年產權房屋，原因在於20年產權的房屋與70年產權的房屋比較，土地出讓金交的少，所以房價要低得多；這種情況目前在一些城市同樣存在，雖然20年產權的房屋很少見了，但是，一些開發單位將50年的工業用地、40年的旅遊用地違規開發商品房出售，房屋價格同樣比70年產權的同地段房屋低一大截，具有明顯的價格優勢。試想，如果同一城市同一地段兩個業主，一個貪圖便宜買了20年產權的房屋，一個花了大價錢買了70年產權的房屋，到時候一樣免費續期，那不是從政策上鼓勵違法、70年產權的買主豈不吃了大虧？再者，對國家而言，同一地段的國有土地出讓價格確定，20年與70年比較，差距太大了，如果到期後都同樣免費續期，那20年產權的出讓不是明顯的國有資產流失行為嗎？

第三，現在一談到房屋到期續期，媒體引導輿論最多的是《物權法》中的「自動續期」規定，但「自動續期」並沒有載明是需要再收費或者免費。對於這個問題，其實，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第41條有著明確規定：「土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記」。到目前為止，該條例並未廢止，目前的國有土地出讓及其相關規定，仍然執行的是這一條例。令廣大公眾不明白的是，為什麼一些專家和媒體，對於如此針對性強、且公開明晰的法規條款，不與宣傳和解釋，而一味地抓住《物權法》中沒有明示收費與否的「自動續期」不放。

第四，從法律層面解決房屋到期後續期是否收費問題的難度不亞於房地產稅的出台。因為這一問題的實質是利益再調整。其一，需要界定住宅用地低於70年期限的法律界限。可以說，在房地產市場突飛猛進近20年里，全國不少城市存在許多低於70年產權的房屋，其形成原因多種多樣，溫州此類狀況屬於政府造成的，要知道，還有更多不屬於政府因素，而屬於暗箱操作，利益輸送，這類情況處理起來非常複雜；

其二，如果確定不論住宅用地產權多少年，只要到期都免費續期，或者一次性續期70年，或者仍按照原有期限續期，就需要修改法律，至少包括《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等，這裡且不說修改這些法律需要多少環節和法定程序，假如真的執行這樣的辦法，一個最現實的問題是：產權期限越短，需要支付的出讓金越少，房價就越低，在現實利益面前，開發商恨不得只購買一年的產權，誰還去遵紀守法開發70年產權的房屋？這樣下去，房地產市場不亂套了。

第三，如果按照現有法律法規，對產權到期的住房續期收費，無論按照市值還是原值，對自住房而言，是一筆不小的支出；但是對那些擁有數套數十套數百套房的炒房族來說，更是一次大的利益觸動。眾所周知，在我國一線以及不少二線熱點城市，近年來炒房族是購房的主要動力，而多年房地產調控效果說明，觸動炒房族利益會阻力重重，決定房屋到期後續期是否收費的不是只有一兩套自住房的老百姓而是持有大量房屋的炒房者投資客，這一階層往往擁有話語權、決策權。

第四，政府、開發商最不願看到房地產市場的一個事實是，廣大購房者對於房屋土地權屬期限的重視。因為自從1989年房改以來，居民購房一是看城市、二是看地段、三是看配套、四是比價格，五是看開發商名氣，對該樓盤是否70年的法定產權，特別是自己購房時，該樓盤的土地產權還剩下多少年，已經縮水多少年的土地產權期限概念非常淡漠。如果通過溫州20年產權房到期續期這個公開案例，喚醒廣大居民購房時土地產權期限意識，在目前房地產銷售市場中有可能會「吹皺一池春水」，因為在不少城市中，無論是新開發的樓盤還是二手房，房價是按照土地70年期限計算的，實際上有相當大一部分早已過了三年五年，甚至十多年，對此，如果各級消費者協會、購房者予以較真，無疑會對房地產銷售市場造成影響，相關部門應儘早提出應對預案。

作者：李季平 2016-12-31

郵箱：qsdd-2008@163.com

————分割線————

「防止房價大落」說給誰聽

12月28日，央行主管的《金融時報》發表「為什麼要防止房價大落」的評論文章。文章說，在當前經濟增速放緩的大背景下，樓市如果出現「大落」，不利於我國經濟增速保持在合理區間目標之內，也不利於為深化改革營造良好環境。

眾所周知，自從12月19日中央經濟工作會議明確「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位以後，引起社會各界廣泛關注，受到普通民眾一致擁護，一些一線二線城市將來房價還將持續暴漲的社會預期也由此改變。在這樣的大形勢下，央行媒體「防止房價大落」的警示說給誰聽呢？

首先，這樣的輿論氛圍是在安慰炒房族以及擁有多套房的既得利益群體。因為，毫無疑問，隨著中央關於「房子是用來住的，不是用來炒的」房地產市場發展定位提出和相關配套措施落實，一些投機投資性購房和多套房持有者的利益會受到衝擊，也有一些炒房者在持有高價位房子以後，升值的空間被大大壓縮。這些既得利益群體最大的擔心就是房價大落，最大的希望是此次房價調整儘快結束，儘早恢復到上漲通道。所以，央行媒體發出「防止房價大落」的警示，可以使這一群體從心靈上得以慰藉，也會使他們再次看到未來房價仍將持續上漲的一絲曙光；

其次，該媒體將防止房價大落的原因歸結於不利於我國經濟發展保持在合理目標之內，這樣的理由屬老生常談，難以服眾。最基本的一個前提是，既然2017年中央經濟工作會議確定對我國房地產市場發展思路進行重大調整，既然明確提出「房子是用來住的，不是用來炒的」的居住屬性回歸，就一定是在全面綜合拷量與評估房地產與國民經濟發展速度關係、以及所採取的應對措施基礎上提出的，而不是如該媒體所稱：房價下跌必然影響經濟發展速度。

再次，站在普通公眾角度，在當前形勢下，當人們第一眼看到央行媒體「為什麼要防止房價大落」的標題時，很自然的會想到，為什麼在去年底今年初以來北京等一線城市以及部分二線城市房價大漲時，該媒體默不作聲？

例如，我們記憶猶新的是：2016年3月，北京市學區房每平米46萬元；北京周邊河北省固安縣2015年房價每平米8000元左右，到了2016年11月，均價漲到20000元以上；北京郊區燕郊鎮，2014年房價8000到10000元每平，2015年9月上漲到每平米17000元到20000元，到2016年10月已突破30000元每平；其他北京以外的熱點城市，如深圳、杭州、合肥、南京等等房價也都大幅上漲，2016年1月19日中新網報道，深圳房價2015年新建商品房同比上漲47.5%，二手房同比上漲42.6%。

面對這樣的數據，廣大公眾沒有看到該央行媒體發出關於類似「防止房價大漲」的呼籲。現在，熱點城市房價僅僅是上漲速度放緩，並且尚無大跌趨勢，該媒體竟然發出房價大跌的警示，足見該媒體代表誰的利益，維護誰的利益！

2017年中央經濟工作會議提出，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

對於中央精神如理解和貫徹落實？廣大普通公眾更加關心的是如何抑制房地產泡沫，採取何種措施來落實中央關於「房子不是用來炒的」具體要求，被國際上已經證明成為房地產行業慣例的住宅法、房地產稅何時出台？禁止向個人第三套房提供貸款等禁止炒房立竿見影的措施能否啟動等；

而那些既得利益群體代表則把著眼點放在中央精神的最後一句話，即「防止出現大起大落」上，他們表面上向社會灌輸防止房價出現大起大落的公正理念，但內心卻是希望房價大漲，即使房價漲到天上去，他們也認為符合經濟規律，不是有專家公開表示，北京的房價若干年後要漲到80萬元每平才正常嗎？而一旦房價出現下降或者漲幅較小，這些人就坐不住了，就以「經濟發展速度受影響」、「危機金融安全」、「影響社會穩定」等種種理由，利用公權力和輿論平台呼籲政府救市，實踐說明，他們的主張會屢屢得逞。

此次央行媒體發出關於「防止房價大跌」的警示再一次告訴人們，中央提出「住房不是用來炒的」房地產發展最新定位，切實觸動了炒房群體的既得利益，他們必定會千方百計阻礙中央精神的貫徹落實，他們幻想此次的房地產新政也會像前幾年個人房屋信息全國聯網、徵收房屋轉讓增值部分20%所得稅一樣半途而廢。從央行媒體關於「防止房價大落」的評論中，讓廣大公眾再一次領略了在中國、在當下，在房地產領域既得利益集團的厲害！

同時，相關部門有必要對中央房地產新政作出政策解讀，如房價上漲多少為「大漲」，下跌多少為「大跌」，以各地的量化數據說話，從而防止一些所謂專家學者，以「防止房價大漲大落」為由混淆視聽，愚弄民眾。