火山口上的中國房價：房價飛漲誰之過

當代金融家記者李華傑／中國房地產大亨北京市華遠集團總裁任志強在個人博客中提出一個耐人尋味的問題，即「為什麼每次政府出台一些新的相關政策之後，市場的反應都沒有向政策的預期轉化，反而向與政府政策預期相反的方向轉移呢？」他主要指的是，為什麼在政府連續調控之下房價依然上漲。(chinesenewsnet.com)房價居高不下，主要是由於中央政府出台的調控政策治標不治本，尚沒有下決心出重拳從根本上解決問題。從中國的房地產發展歷程來看，大背景是在東南亞金融危機情況下，中央政府想通過房地產的發展來刺激國內內需，拉動經濟增長。這本無可厚非。但此一時彼一時，特別是在近兩年房價連續飆升、樓市明顯過熱時，提出調控口號仍是「穩定房價」，而不是「降低房價」（當然這主要是由於怕引發房價大起大落），是不是過於溫柔呢？(chinesenewsnet.com)高企的房價在一定程度上固然能刺激GDP增長，但反過來，也會抑制老百姓其他方面的消費需求──當老百姓的收入一半以上都在養房時，有誰還敢去吃喝玩樂？當越來越多的老百姓成為「房奴」時，中國經濟又何談什麼活力？同時，高企的房價還會增加城市競爭成本等諸多麻煩。可以說，房地產對GDP拉動的邊際效應，隨著房價的高速上漲，正在迅速衰減。如果再不下猛葯遏止狂熱的炒房投機力量，勢必貽害無窮。(chinesenewsnet.com)與此同時，雖然中央政府想打造的住房供給體系是「中高收入家庭用市場化的方式購買或租賃商品房解決住房問題，中低收入家庭用經濟適用住房解決住房問題，低收入與困難家庭用廉租房解決住房問題」。但在實際操作中，卻片面地只強調用市場化方式購買或租賃商品房，而忽視經濟適用住房以及廉租房的建設，結果老百姓無論情願與否都被推向了秩序混亂的房地產市場，人為製造了需求繁榮。這樣，在土地資源供應一定的情況下，房價上漲就成為唯一「取向」。(chinesenewsnet.com)北京科技大學經濟管理學院的趙曉教授認為，從國外發達國家的經驗來看，幾乎所有市場經濟國家，包括英國、美國、瑞典、新加坡等不同類型的國家，都能按照住房「供應──分配(公平)」的二元目標，或按「市場──救濟型」，或按「市場──福利型」的政策導向來保障「居者有其房」。顯然，如果中央政府不能真正從「經濟增長型」轉向「公共服務型」，如果增長永遠是積極政府第一位的關注對象，民生的考慮卻被忽視，我國的住房制度改革就會越來越變形，越來越遠離公眾，並且房地產調控成果也無法從機制上得到保證。(chinesenewsnet.com)可以毫不誇張地說，為什麼房價能夠急劇颮升，就是因為地方政府在其中扮演了「保護人」角色。畢竟地方政府才真正是房價颮升的最大受益者。據統計，在2001年～2003年間，地方政府土地出讓收入為9100億元，與1998年的67億元相比增長近140倍。而在1998年～2003年的5年間，中國發行國債也不過9300億元。除此之外，在整個房地產建設、交易過程中，政府稅、費收入佔到了房地產價格將近30%～40%左右。「這些滾滾而來的財富大都流進了地方政府以及房地產關聯部門的口袋。」業內人士透露。隨著房價上漲，地方政府財政收入對房地產的依賴也飛速增長。而土地對地方政府而言，則可謂是毫無成本。難怪有人說，房地產開發，開發商是一本萬利，而地方政府是無本萬利。(chinesenewsnet.com)正由於需要靠房地產拉動GDP，需要靠房地產完成「長官政績」，甚至還把房價高低視為該地區經濟發達標誌，所以地方政府不希望看到房價下跌，導致在執行中央政府調控政策時常常陽奉陰違。(chinesenewsnet.com)例如，「國八條」中要求地方政府採取有效措施調整住房結構，增加經濟適用房比例。但統計結果顯示，2005年下半年，經濟適用房投資增長速度不是加快而是放慢了。按照規定，出讓的土地必須在兩年內開發，否則要收回，但該政策卻無法得到落實。甚至有些城市連稅收政策（對非普通住宅和兩年以內轉讓的物業徵收5%的營業稅）都沒有得到落實，有的地方政府甚至不惜以各種手段公然「托市」。(chinesenewsnet.com)據新華社記者統計，至少有以下幾種「托市」方式：一是炒賣地皮。有些地方為了獲取更多土地收益，不惜抬高土地出讓價格，甚至請房地產公司當「托兒」，哄抬地價。二是造城運動。一些地方大興舊城改造，製造了大量被拆遷戶，增加了大量被動需求。三是棄低就高。一些地方對經濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣集中於批建高檔住宅上，導致房價居高不下。四是縱容炒作。有的城市樓市一偏冷，政府便匆忙出台「購房入戶口」等優惠政策，規定外地居民在本市購買一定面積或款額的住宅就可以在本市落戶。有的地方政府甚至組團到外地推銷房屋，或者吸引外地「炒房團」前來炒房，使得當地樓市炒作風越來越盛。(chinesenewsnet.com)地方政府的這種行為偏差，也就從根本上奠定了房價只漲不落的基礎。有人戲言，地方政府已經成了中國最大的開發商！開發商之所以敢於「捂房壓盤」，不怕資金鏈條斷裂，一些地方炒房團之所以出手豪綽，買房不還價，背後都與銀行所提供的資金保障密不可分。例如，央行確定今年新增貸款計劃為2.5萬億元，但是今年一季度全國銀行業貸款新增就已經達到12830億元，其中相當一部分流向了房地產業。中國人民銀行副行長吳曉靈也曾指出：「從開發商的角度看，從買地開發到建房銷售都是依靠貸款，對銀行信貸依賴程度非常高，遠遠大於行業統計數字計算出來的60%。」(chinesenewsnet.com)正是由於銀行不斷「輸血」，才使得房地產市場熱錢雲集，炒風日盛。各地的「零首付」、「假按揭」等金融違規事件頻頻曝光。例如，據新華社記者調查，一些銀行在放貸過程中，與房地產項目搞「合作」開發，開發商為拿到貸款，低價向銀行提供房源，由銀行內部職工「假按揭」登記「購買」。這正是一些樓盤開盤即「飄紅」的原因之一。銀行職工將房子轉售給真正辦理按揭貸款的購房者，賺取的差價成為銀行的「福利」。難怪有人說，根本不要其他什麼調控措施，只要抓幾個銀行行長，就能把房價打下來。(chinesenewsnet.com)如前文所述，既然中央和地方兩級政府從根本上都不願意看到房價下跌，銀行又提供了充足「彈藥」，於是開發商們打著「市場化」的旗號，藉機坐收漁利。國際房地產業項目平均利潤率大約是6%～8%，而我國房地產開發利潤為自有資金的100%以上，稱其為暴利毫不為過。暴利的來源絕非是通過降低房屋的建設成本從而獲取社會平均利潤，而是依靠「圈地」坐等地價升值而來。但地價的升值卻並非是房地產企業經營所致，而是政府配套基礎設施的建設投入形成。因此，暴利其實來自於國有土地資產的流失。不過，隨著5月17日「國六條」的出台，政府顯然已經意識到了上述問題的重要性，著手開始解決。
推薦閱讀：