撥開房價「大跌」的迷霧

吳定平作者文集

近日，北京各樓盤一改以往「死撐」的姿態，開

始出現打折促銷跡象，且態勢愈演愈烈。另據媒體報道，繼萬科在廣東的部分住宅出現大幅低價開盤以後，萬科在成都的住宅也以低於周邊房價30%開盤。人們不禁要問：房價大跌真的開始了？

房價下跌，大勢所趨

從宏觀上看，首先，這是房地產行業自身發展的需要。自2003年以來，中國房價開始進入一個快速上升期，2007年漲幅更是驚人。房價的暴漲，固然離不開剛性市場需求，但更多還是緣自於一種人為的市場炒作，這對整個房地產行業來說，無疑很危險，樓市有必要進入一個自我調整期。

其次，這是政府順應民意，破解民生難題的需要。正如廣州某官員所言，在當下房價問題已不僅僅是一個經濟問題，而是一個政治問題。近年來，房價的上漲幅度已大大超過普通居民的消費水平，面對高房價，就連白領階層都只能望房興嘆，何況普通工薪階層？住房難也理所當然成了當前各級政府面臨的首要民生難題，平抑房價自然也就成了民生工作的重中之重。

再次，席捲美國的次貸危機及其帶來的嚴重後果，更進一步堅定了政府調控樓市的決心，促使政府出台更嚴格的措施調控房價，確保社會穩定和經濟運行的安全。

從具體政策層面看，中央出台的系列調控政策無不直指樓市弊病，無論是「90/70」政策、第二套房貸政策還是實行從緊的貨幣政策等，都將有力打擊市場各種投機炒作行為，抑制房地產的投資衝動，促使樓市更加健康趨於理性；此外，隨著各地加快推行經濟適用房、廉租房等保障性住房的建設力度，住房供需矛盾無疑會得到初步緩解，而這也必將促使房價逐步回歸理性。

夢想房價暴跌可能會失望的

夢想房價暴跌可能會失望的 （資料圖片）

房價回調的趨勢固然不可逆轉，但期待樓市暴跌恐怕還是會失望的。在今後相當長一段時間內，對於普通百姓來說，購買商品房還是一個難以企及的夢。供需矛盾短期間內難以緩解是一方面，此外還有其它幾方面的原因。

其一，房地產開發成本較先前大大增大，具體體現在土地成本的增加。樓市的火暴，房價的瘋漲，讓開發商看到了其中的暴利，因而不計成本拿地的現象也比較普遍。如2007年8月，蘇寧環球拍得上海「黃浦區163街坊地塊」，成交價高達44.04億元，相當於每平方米6.6927萬元。這雖然是一些極端的例子，但在房地產行業「麵粉貴過饅頭」的現象還是比較普遍。如此，房價又真能降到哪兒？

其二，房價暴跌未必符合樓市調控初衷。正如建設部一位官員所說，建設部總的原則是既要防止房價過高過快上漲，也要防止過快過猛下降。在樓市調控問題上，其實最理想的狀態就是「軟著陸」，這樣既不傷及房地產行業及相關產業，又不影響中國經濟的發展，避免引發金融風險。

其三，房價下跌過大，來自地方政府的阻力也會相應增加。在當前房地產成為一些地方支柱產業的情形下，房價下跌過快，無疑會影響到地方的財政收入。因為房價於地價相聯動，房地產行業不景氣，土地出讓價格勢必回落，短期內地方政府收入無疑會受到影響，用於廉租房建設等民生財政支出也會減少。此外，還不排除房地產開發商與一些地方官員存在利益糾結。因此，在今後較長一段時間內，地方政府「賣地生財」的思路還將持續，房價短期內大跌不太可能。

百姓「住有所居」目標如何實現

房價不會出現暴跌，百姓收入增長又有限，中央提出的「住有所居」目標如何實現？

從今後總體住房趨勢來看，大致有兩種思路。一是規範房地產市場，大力發展商品房。這樣既能滿足市場上一批中高端消費群體的住房需求，又能建設出一批高質量的商品房，有利於打造具有競爭力的房地產品牌；此外通過徵收物業稅、土地出讓金等手段，還有利於實現社會財富的再分配。

二是增加土地供應面積，大力建設雙限房以及經濟適用房廉租房等保障性住房。政府可以通過政策優惠等方式鼓勵開發商參與這類住房的建設，以滿足中低收入群體的住房需求。據國家發改委公布的數據顯示，2007年1?D6月，全國住宅完成投資同比增長30.8%，其中套型面積90平方米以下住宅完成投資僅佔住宅投資的19.5%，因此，在這方面政府還大有可為。當然，完善政策性住房保障體系，嚴格規範該類住房的申購人群，嚴格審核申購人資格，確保住房申購領域的公平、公開、透明同樣重要。

從根本上說，政府調控房價的目的不是為了扼殺房地產行業，而是為了規範其發展。所謂調控，從政策的本意來說也只是為了抑制房價上漲過快，而並非意味著一定要讓房價零增長，甚至負增長。因此，說句刻薄話，當前房價降與不降、降多降少，對於普通百姓來說意義又有多少呢？即便北京五環內房價降為10000元/平方米（國家發改委最近發布的全國36個大中城市去年12月份商品房集中成交平均價格顯示，北京當月房價環比增長了0.42%，並以每平方米14470元的商品房成交均價居36個城市之首。）又豈是普通工薪階層所能問津的？

關注房價漲跌固然重要，但對於普通百姓來說，或許更值得關注的還是政府開發建設了多少經適房、廉租房，而這或許才是普通工薪階層的夢想所在。