陳寶存：「環京天王」的投資邏輯與順序

早在2008年7月4日博客文章《陳寶存：京津城鐵不會帶來異地置業潮》中，對於北京人異地置業我的觀點如下：「對於北京人異地置業首選應在公交車可以延伸的範圍內。比如燕郊，涿州，固安，很難延伸至天津。單純從房價考量，這樣的已經進入北京經濟圈的城鎮比之天津還要低。比較適合北京居民置業的需求。我們的收入水平支持第一居所尚且難度很大，像北京人置業天津，即使是第二居所，也是成本高昂，我不看好。」

之後的2009年3月13日博客文章《為廊坊喝彩—轉變政府職能的新思路》中寫道：「凡此種種措施的落實，對於近在北京近郊的廊坊來說，是很大的促進。廊坊的地理位置獨特，但是由於地域限制，僅僅一河之隔的別墅項目，潮白河以西10000餘元，以東3000——4000元，而京津冀一體化加速的過程中，特別是北京新七環的建設規劃已經將廊坊和香河、三河、固安納入大北京範疇，這對於廊坊市是最大的利好機會。」

在2010年8月1日博客文章《陳寶存：北京房價未來無頂，四季度將領先全國成交回暖》，表達如下觀點：「北京城區已不具備發展空間，郊區化日益明顯，實際北京東擴，指望的只有河北廊坊成為北京未來的郊區。這從燕郊香河兩個區域的房價最高均超萬元的現實感覺到了市場的壓力。北京房價的未來預期，對於廊坊圍繞北京的各個區縣，房價上行的壓力極大。當然，與很多北京六環附近的項目價格與配套對比，未來城鐵通向廊坊市區、固安、香河、三河（含燕郊）、大廠，河北房價最高的城市，非廊坊莫屬，而唐山石家莊秦皇島將退居第一集團。」

2010年8月15日博客文章《陳寶存：北京白領置業時尚—租四環買七環房開中檔車》進一步論述大七環：「北京房價的未來將是高速上漲的局面，這由北京城市資源廣被追捧有關，北京是中國人的北京，也是全世界的北京。而城市的拆遷改造成為目前及今後北京住房用地供應的絕對主力。那麼北京城市的進一步擴大也是必然。然而，繼續擴大北京的規模，非七環莫屬。而七環，東部南部恰恰是圍繞著北京的保定涿州、易縣、淶水、淶源，廊坊固安、廊坊市區、香河、三河燕郊和大廠。而燕郊與香河的房價上揚之快，與河北省的經濟中心的石家莊唐山秦皇島相比，都是領先的。只能有一個解釋，京津冀都市圈存在著收入水平的巨大差異。而北京消費人群的湧入燕郊、香河，才是這個地區房價上漲的關鍵。」

2010年11月11日博客文章《陳寶存：環首都都市群崛起，北京置業必選新七環》中寫道：「涿州、廊坊、張家口地區建設新城，對於緩解北京人口壓力應該是有效地。河北樓市的優勢也在於依託北京，這從燕郊、廊坊、固安等地的前述幾年的樓市發展已經看的很清楚。北京房價不可逆，土地供應嚴重不足，環首都的幾個地區，恰恰是北京新七環經過的地區，而且北京未來五年規劃，城鐵將逐漸延伸至上述地區，目前這些地區的房價已經逐漸走高。」

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從2008年提出北京人口外溢需求置業首選燕郊涿州固安，2010年提出北京人異地置業首選大七環，「環京天王」的前瞻性無與倫比。那麼，為什麼我們看好北京大七環？大七環的什麼區域才適合投資？我們的銷售實踐就能看的很清晰。

2014年之前，主要看好燕郊大廠（潮白河地區）、固安這樣的七環內區域，反而很久忽視涿州，原因是筆者的開發經歷起自涿州。看好大廠（潮白河地區）的祁各庄鎮，也是由於2004年就有大廠現在的所謂「廠通橋」對岸有700畝地開發找我們公司，恰好是筆者接洽的。邏輯是上述燕郊、大廠（潮白河地區）祁各庄鎮、涿州市區、固安縣城位於大七環規劃之內，等於北京六環半區域。

至於2009年北京發改委計劃五年內（2014年）地鐵延伸至七環區域幾個縣鎮，雖然地鐵公司食言了，但是發展快速的高鐵高速基本等抵消了地鐵尚未延伸的苦惱。所以我們一直講立體交通體系建設，而不是所謂地鐵東延與南延。

2014年初，由於北京東擴被京津冀一體化概念代替，對於彼時低迷的環京七環房價，認為有必要繼續推動環京南七環區域。不考慮新機場和所謂環京產業因素，認為固安（而不是廊坊廣陽保定涿州）區域價值被嚴重低估，這樣調整環京六環半三鎮投資排序：固安大廠（潮白河地區）燕郊。拉下廣陽與涿州。

2015年2月3日（大年初四）在當時的樓市鐵托群粉絲的鼓勵下考察固安孔雀城英國宮與空港家園項目，最終選定空港家園而不是英國宮，主要是我們的鐵托粉絲實力只在首付20萬左右的水平。筆者自己在孔雀城萊茵河谷兩套投資是2015年7月，價格8100/8200。一直到2016年4月廊坊「北三縣」與固安限購，也就是孔雀城系列12000左右我們視線離開固安，轉場永清北主要是國瑞生態城項目，主要原因是當時的永清北房價6500的水平屬於嚴重低估。

早在2016年3月份，我們通過銷售夥伴了解到了淶水華銀城4300的房價水平，我就有意識轉場淶水華銀城，但是，當時我們的重慶為主團隊對於環京地區概念不清晰，視而不見淶水區域價值，本人定位又是只做思想家而不是執行者，一直到6月份我們的環京那次公開課，我們才強勢推動淶水華銀城項目，可惜淶水華銀城生不逢時，我們團隊貢獻大無邊卻毫無實績，直到傾家蕩產離開華銀城，帶領排卡卻拿不到房源的粉絲整體轉向高碑店花溪墅。

包括花溪墅在內的高碑店市場在2017年元旦之前，已經沒有房源了。我們寶鼎超級群粉絲意向客戶等的心焦，我們只好轉場涿州這個早在2003年筆者就關注並談地拿地的「天下第一州」。2005年曾經有機會成為涿州一家開發商的副總經理。當然涿州與燕郊一樣，本地村委會為主的開發商佔地，甚至沒有土地拍賣市場消息（環京哪兒有土地招拍掛的土壤啊？）。

最初涿州我們關注的是涿州南部的祥雲里，原因是8500的房價水平筆者認為可以和高碑店花溪墅一樣實現一年半翻番。之前我們曾經帶領粉絲團購涿州高鐵區域的天保綠城項目，主要是涿州高鐵主要項目華融現代城等，價格已經超高且無房源提供，碼頭鎮的項目要麼是商住產品要麼沒房源。

兩年後的2017年2月3日（大年初七），涿州悅享城項目首付分期政策影響了筆者，直接入手兩套，三天內，最適合投資的小三居與兩居（也是筆者選擇的兩個戶型）直接被寶鼎超級粉絲清盤。目前，寶鼎粉絲和筆者慶幸的是所有政策都沒有影響到涿州悅享城粉絲，原因是五證齊全的悅享城項目所有貸款備案手續均在涿州限購加碼之前實現了。當然，後續的涿州與高碑店項目，在粉絲們看來是甜蜜的煩惱。

環京投資邏輯與投資順序，前提是對北京人口必然外溢的信心。筆者喜馬拉雅APP的72集的《寶鑒樓市》堪稱房地產百科全書，其中有專題節目《未來五年北京人以住七環為榮》，可以好好聽聽。

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