本輪樓市調整何時見底？信號最可能在這個時點出現

樓市寒冬，雪上加霜。央行變相加息之後，樓市又迎來多個利空。有媒體報道稱，房貸利率可能上調；另有銀行證實要控制信貸規模；而隨著兩會的召開，多個地方政府表態，要加強樓市調控。多家機構認為，這輪樓市調整可能延續到2018年上半年，而在加息周期和調控政策背景下，房地產（包括一線城市）將可能迎來長周期拐點。利空1：房貸利率可能上調中國證券報援引業內人士觀點稱，貨幣政策收緊信號或導致房貸利率上調，在市場風險和政策風險雙重壓力下，銀行可能會通過價格手段防控風險。其實新年伊始，北京部分銀行首套房貸利率從85折收緊到9折，業內認為，房貸利率收緊大勢所趨。此外，融360對外發布了《2017年1月中國房貸市場月度分析報告》顯示，1月，全國首套房貸款平均利率為4.46%，環比上升0.01%。今年1月，全國二套房貸款平均利率為5.40%，與上月持平，但同比上升0.01%。海通證券首席經濟學家姜超在近期研報中指出，截至2016年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸平均期限應該在10年以上，當時10年期國開債利率只有3.13%。目前10年期國開債利率已接近4.1%，國開債完全是政府信用，對銀行而言不用佔用任何風險資本，但發放房貸要計提50%的資本佔用，而銀行是高利潤率高槓桿行業，其資本金有限，因而資本佔用的成本較高。按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數據比較看，合理的房貸利率應在5.5%左右。

姜超認為，央行確認貨幣市場「加息」的結果，意味著房貸利率存在大幅上調風險，目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。利空2：銀行證實要控制信貸規模據澎湃新聞報道，2017年伊始，1月新增信貸規模有望再創歷史新高，監管部門近日也開始對部分銀行的放貸熱情「降降溫」。部分銀行近期接到了央行信貸額度的調控通知，要求不同程度地收縮信貸投放規模。其中，總部在上海的某銀行近日接到央行「窗口指導」，要求2月份開始全口徑大力度壓降新增貸款規模，同時，現在包括對公和個人貸款在內的所有貸款項目都需要提前一個月報備，目前該行只有消費貸可以按時放款，其他都會延期1個月以上。不過，也有銀行內部人士表示，並未收到調控通知，滬上某國有大行相關人士表示，目前信貸投放依舊按照正常節奏進行。利空3 :上海嚴禁資金違規流入樓市公開信息顯示，2017年以來，多地相繼表態繼續加強樓市調控。上海：2017年上海銀監局將嚴格執行個人住房差異化信貸政策，嚴禁資金違規流入房地產領域，抑制炒房需求。同時還將繼續開展政策執行情況的檢查，對違規機構將按規定予以處罰。1月16日，上海銀監局就對江蘇銀行上海分行開具了與地產相關的罕見高額罰款，江蘇銀行被罰477.9254萬元，原因是該行給房地產公司違規融資用於支付土地出讓金。監管當局一直要求商業銀行警惕「假按揭」「假首付」「假收入」等違法違規風險。北京：把握住房的居住屬性，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，金融、財稅、土地、市場監管等多措並舉，探索建立符合國情市情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。深圳：對商品住房和商務公寓預售價格進行管理，開發企業申報均價不得明顯高於周邊同類房源銷售均價。深圳升級版「限價令」，明確「政府指導價」，以促進深圳房地產市場健康穩定發展，防止房價大起大落。廣州：支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作。重慶：要求抵押房地產不得用於預售，預售商品房不得用於抵押，並規範在建建築物抵押登記，做好土地抵押轉在建建築物抵押登記銜接工作，規範房企的商品房預售及抵押融資。1月樓市成交清淡

多個城市受春節假期影響，1月樓市成交清淡。北京市住建委公布的官方數據統計顯示，2017年1月全月，北京新建商品住宅共簽約4994套，其中新建純商品住宅簽約2477套，環比下滑23.8%；二手住宅共簽約12860套，環比下滑28.9%。中原地產數據顯示，1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節期間減少71.1%，為2011年以來成交量最低水平。春節期間，上海地區只有8個項目有交易記錄，且所有項目都僅成交1套。去年同期則有24個項目有交易。網易房產數據中心統計顯示，1月廣州全市網簽成交6823套，環比猛跌42.32%，成交均價16970元/平方米，環比下降0.61%。深圳市規劃國土委數據顯示，1月，深圳市一手住宅累計成交1652套，環比下降23.6%；房價繼續回落，成交均價54931元/平方米，環比下降0.03%。本輪樓市調整或持續到2018年上半年中泰證券首席經濟學家李迅雷展望2017年樓市走勢時表示，今年房價會較為平穩或者略有下跌，因為各地都把控制房地產價格的上漲作為一個非常重要的目標，至少在「十九大」之前會嚴格控制房價上漲。方正證券首席經濟學家任澤平預計，央行的貨幣政策將持續偏緊，債市仍將調整，股市以漲價和改革的結構性機會為主，房市將持續調整，經濟在2-3季度有望二次探底。任澤平認為，本輪房價調整可能持續到2017年底-2018年上半年，關鍵看長效機制。由於當前調控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機制建立不理想，2017年底-2018年上半年房價面臨新一輪上漲壓力。如果長效機制能夠建立，尚有轉機。持有類似看法的還有德國商業銀行中國經濟學家周浩。他在最新的研究報告中表示，本輪房價的上升幅度超過上一輪，這意味著其底部可能比上一輪還要更深。房地產成交量見底的信號可能要到今年年底才會出現，這可能預示著房價見底的信號可能會到明年年中才會出現。您的吐槽和轉發是我們前進的動力
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