海外置業無需「偷梁換柱」

進行海外資產配置，通過全球的資產布局平衡財富風險，已經成為很多高凈值人群的財富理念。美國前駐華大使駱家輝稱，在他任駐華大使的兩年期間，中國在美國投資已經超過了過去11年的總和。美國房地產協會2015年統計數據顯示, 來自中國的購房資金高達1175億美元；澳洲海外投資審核委員會（FIRB）最近12個月的統計顯示：中國成為該國第一大海外投資人群，2015年總投資額超過750億澳元；新加坡基金和保險份額的8%被中國富裕客戶「佔領」，而且還在急速增長中！

然而很多高凈值人群盲目套用國內投資經驗，在錯誤的地點、錯誤的時間、配置了錯誤的項目，導致讓財富陷於危險的境地，收益也就更無從談起了。筆者就近期一些海外資產的項目分析，來談談國內高凈值人群在離岸資產配置中的一些錯誤的觀念。

「新加坡旁，碧桂園森林城市，海外置業優選。這裡是全球至佳華人移居和教育聖地之一……」近期，碧桂園「森林城市」海外樓盤的宣傳，鋪天蓋地，吸引了不少眼球。成熟的地產投資者，單從這些廣告裡面，就應該發現問題：這些被重點宣傳的資產屬性，實際上都是屬於消費的範疇；很多國內投資者，就是會選擇最豪華，設施最完善的地點。但是這些想法都是個人喜好，個人喜好是以感情的方式，以個人喜好去購房，這叫做消費行為，並非投資行為。

就拿這個項目來說，首先，「森林城市」並非新加坡的屬地，而是位於馬來西亞；之所以拿新加坡說事兒，就是抓住了國內的心理認同感；而投資者之所以買賬，就是因為他只是考慮「我喜歡這個地方」，而不是「這個地方能讓我的房產升值」。更重要的是，馬來西亞的房產並非永久產權。投資房產，要從全球經濟20強的國家和地區中篩選較為靠譜、以最大限度規避資金欺詐、發展商破產、產權糾紛等風險；規避與中國有重要經濟衝突、軍事衝突、政治衝突、意識形態嚴重分歧的國家和地區，如中國台灣、土耳其、菲律賓等；還要避免到非永久產權的國家和地區投資，如馬來西亞、泰國等。

在宣傳中，關於購房者的居住權是這樣描述的：「買房送移居『綠卡』，保留中國國籍，全家有十年馬來西亞居住權，專業團隊全程服務。」

很多國內投資者，一看到「綠卡」倆字就按捺不住了，以為就可以「移民」了。事實上他們根本沒有搞清楚什麼是「綠卡」。「綠卡」源自美國，得名於最早的永久居留權的憑證的顏色，後來就成了「居留權卡」的代名詞。國與國之前對於「綠卡」的界定是不一樣的，比如德國沒有永久居留權，德國「綠卡」只是一張最長5年的居留權卡；而「森林城市」項目送的「綠卡」，實際上是馬來西亞的「第二家園」計劃，僅僅是全家享10年居住權，中國國籍不變，與投資者心目中的「綠卡」差別較大。馬來西亞政府出台這一項政策，無非是鼓勵外籍人在馬來西亞較長時間居住、消費、投資，所以，在買房和移民完全是兩回事。

就這一案例，表明我們廣大投資者還沒有把「投資」和「移民」的觀念分開，投資是投資，考慮的是收益；移民是移民，離岸資產配置和房產投資是根據影響房價變化的經濟指標進行長期數據分析來選擇投資方向和趨勢的經濟行為，並不是簡簡單單看著優惠政策，看是否能移民，或單純憑藉自己的喜好就做出消費購房行為。投資海外，要跳出簡單的買房賣房模式，切實的根據市場的優勝劣汰、房產的價值和功能幫助購房者做正確的房產區域和項目的選擇，實現房產財富的持續和穩定增長。

你以為有價？實際上無市

那麼，拋開這些房產之外的因素，單看馬來西亞房地產市場的「基本面」，又是怎樣的呢？2016年1月，著名評級機構穆迪對馬來西亞宏觀金融風險表示擔憂，外部壓力導致馬來西亞增長惡化；從歷史規律上來看，馬來西亞的房產市場出現過多次大幅度波動，目前價格仍未有企穩回升的趨勢。

我們講投資，要投向正確的方向和趨勢；現在趨勢不明朗，那麼方向正確則成為投資成功的保證。這個方向要符合當地主流人士居住的環境，而不是僅僅買入市中心、或者買入豪宅；正確的房型也是很重要的，是單體別墅還是小戶型？這個不能以投資者的眼光來看，而是看當地人喜歡什麼樣的房產。國內發展商一個樓盤項目興建物業近萬套，這對馬來西亞人來說過於擠迫——他們喜歡更加寬敞舒適的空間。此外，「森林城市」估價約為人民幣2萬元/平方米，這在中國二三線城市也不算是便宜的房子了，對比於當地，更是高出了一大截。從這兩點看，投資者未來賺錢的期望很可能就變成了「接盤俠」，其房產也將遭遇流動性的問題。

總結一下吧，離岸資產配置是趨勢，但並非是在國內房地產市場一路上漲時那樣隨便買房就可以賺錢的時代；對於投資者來說，一定要用科學的、客觀的眼光去考量市場，否則，投資者用自己的真金白銀貢獻了發展商，支援了當地經濟，卻換來沒有租金回報、升值無望、無法進行融資再抵押，甚至要支付巨額的持房費用（房產稅、物業稅等），這樣的投資只能說是失敗的，投資者意圖於分散風險的行為，卻讓財富進入了萬劫不復之地。