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【挑選房客，當心違法】（祝良律師隨筆№.790）

房東希望房客按時交租、愛護財產、不干擾其他租客的生活，這是天經地義的。但現實生活並不總是如願。大眾意識中，房東是強勢一方，租客是弱勢一方。因此，政府就要出面維護一個公平秩序。加州專門設有一個公平就業與住房部（DFEH），其職能是執行民權法，保護百姓在就業、住房、公共設施使用方面不受歧視、仇恨暴力和人口販之害。

公平住房法是上世紀60年代民權運動的產物，有聯邦的、州的和地方的，它們對房東篩選或驅逐房客的權利設定了諸多限制。一不小心，就可能觸發歧視訴訟。任何基於種族、膚色、宗教、年齡、殘疾、國籍、祖先、性別、性別選擇、性傾向、婚姻狀況、家庭狀況、收入來源、醫療狀況的歧視，一律違法（42 USC §3604; Govt C §§12921(b), 12955）。

房東在招租廣告、處理租客申請或者在確立出租條件（例如租期、租金）等方面必須一視同仁。本來還有公寓可供出租，但對黑人申請人說沒有了，這也是種族歧視。房客可起訴，要求損失賠償和懲罰性賠償，甚至要求禁制令，禁止房東的歧視行為。在住房申請方面，房東應該給與殘疾人一定的方便。假如出租的物業不方便殘疾人使用，房東還需要做必要的改動、裝修，否則，也構成歧視。此外，在驅趕房客的訴訟里，如果房客能證明房東有違反公平住房法的歧視行為，房東敗訴的可能性很高。

要避免這些麻煩，在一開始挑選房客時，就要制定合法的、有效的申請程序和審核標準，並嚴格執行之。 查閱申請人過去3-5年的犯罪記錄、信用記錄、僱傭記錄、租房記錄並要求推薦信，是獲取有用信息的手段。如有多人同時申請一個住所，比較這幾個指標，就可以相對客觀地確定人選。 但是，執行客觀指標的標準本身不能不公平，例如，相同適用不應該產生差別影響。

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*【祝良律師簡介】 美國最高法院出庭律師、美國註冊專利律師。加州、紐約州、哥倫比亞特區（DC）執業律師。法學博士、知識產權法碩士、哲學碩士、電子工程學士。專業領域: 專利/商標、公司/合同、生前信託、移民/簽證、僱主維權等。辦公室在南灣San Jose，中半島Burlingame和三谷Pleasanton。

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