在經濟危機中壯大的藝術
經濟危機的周期性衝擊，富豪也不能避免，已滿80歲的李嘉誠在漫長的商業生涯中經歷過多次危機，但他反而以高人一籌的「危機創富力」，帶領「長和系」在歷次危機中不斷壯大，其個人財富也更上一層樓，在1999年亞洲金融危機結束之後，他首次坐上了香港首富的交椅。 李嘉誠旗下的長江實業一直奉行「現金為王」的財務政策，注重維持流動資產大於全部負債，以防地產業務風險擴散；在樓市低迷時，長實也比對手更願意採取低價策略來加快銷售。保持財務穩健的同時，李嘉誠善於針對不同的市道實施不同的策略，如在股市高位時再融資，樓市低谷時競標拿地、逆市擴張。其另一個技巧是，將工業用地改為住宅和商業用地的談判拖入低潮期，從而節省補交地價的費用。 多元化經營的和記黃埔，更充分地放大了李嘉誠逆市擴張的投資哲學。和黃近年的商業模式為：通過一系列能產生穩定現金流的業務，為投資回報周期長、資本密集型的新興「准壟斷」行業提供強大的現金流支持。在亞洲金融危機後，和黃先後出售了Orange等資產，用非經常性盈利平滑了業績波動。另一方面，資產出售帶來的利潤，為和黃在危機後的低潮期大舉投資港口、移動通信等「准壟斷」行業提供了資金支持。新領域的投資需要巨額資金。在零散出售資產無法滿足後續資金投入時，和黃又採取了將各項目分拆上市的戰略，使各項目負擔自身的現金流，並避免和黃股價被嚴重低估。截至2008年6月30日，和黃的現金和流動資金總額已達1822.89億港元。 目前，李嘉誠很可能是在等待另一個1999-2000年那樣的危機後復甦期的到來，市場或許會再次對和黃現有的某項業務開出高價，屆時他可以選擇獲利了結，並利用本次金融危機的機會，低價投入那些資產價格被壓制的項目或者另一個全新的領域。從金融危機中的個人投資表現看，李嘉誠同樣善於高沽低買、控制風險，對於所投資項目的價值和價格掌握精準，製造了大量非經常性盈利。在香港股市的深幅下跌中，他成功增持了「長和系」股份。 當然，李嘉誠的成功不僅在於恰當的過冬哲學，其對於投資趨勢的判斷、時機的把握，同樣需要經驗、理智與膽識。自2007年起，每次重大媒體發布會上，李嘉誠都不斷提醒投資者面對泡沫要量力而為，即使作長線投資也要謹慎，並直斥利用內幕消息賺錢是「罪過」。?? 雖然李嘉誠在過去的亞洲金融風暴等危機中資產不斷壯大，但在這次史無前例的全球金融危機中，他能否順利過冬，仍有待市場的考驗。 席捲全球的金融海嘯使中國富豪們的腰包大大縮水。A股和港股持續大幅下挫，令楊惠妍、朱孟依等國內財富「新貴」的損失合計超過1萬億元；素來經營穩健的中信泰富「中招」累股證，導致榮智健的持股市值在兩個交易日內就損失了66%；綽號「亞洲股神」的「四叔」李兆基曾預測2008年秋季恆指將達33000點，而他旗下恆基地產的股價數月內跌去了3/4。 回過頭看，「長和系」主席李嘉誠在對時勢的判斷上非常準確。雖然旗艦公司長江實業（00001.HK，下稱「長實」）與和記黃埔（00013.HK，下稱「和黃」）的股價下跌也一度超過40%，導致李嘉誠的財富在2008年大幅縮水，但是港交所的資料顯示，李嘉誠不僅在2007年的高位將手中的多隻中資股套現，一定程度上避免了損失，而且在2008年內多次增持旗下公司股份，略微攤低了持股成本。 李嘉誠的財富故事已經廣為流傳，但很少有人發現，李嘉誠往往在金融危機或者經濟衰退中體現出高人一籌的「創富力」，甚至能夠使個人財富更上一層樓。比如，在1996年的福布斯全球富豪排行榜中，李嘉誠以106億美元名列香港富豪第三位，位居李兆基家族和郭炳湘兄弟之後，而在1997年亞洲金融危機爆發後，李嘉誠的財富反而在1999年大幅增長，並首次坐上香港第一富豪的交椅（圖1）。在2007年3月的全球富豪排行榜中，李嘉誠以230億美元的財富位列香港地區第一，比第二名李兆基的170億美元多出50億美元；在美國次貸危機爆發之後的2008年3月，李嘉誠的財富達到265億美元，比李兆基190億美元的財富增速更快；而在金融海嘯席捲全球後，「和黃系」的股價跌幅遠小於李兆基的「恆基系」，雙方的財富差距還在進一步擴大。
那麼，李嘉誠究竟有何應對金融危機的「秘訣」？「長和系」能夠歷經風暴而持續增長，其在經濟衰退中的策略又是什麼呢？我們試圖通過分析長實與和黃這兩隻「長和系」旗艦，回答這些疑問。
兩大旗艦各有分工 從集團架構來看，長實是整個「長和系」最上層的公司。截至2008年10月，李嘉誠旗下信託基金持有長實40.24%股份，長實持有和黃49.9%的股份，而和黃持有長江基建集團有限公司（01038.HK，下稱「長江基建」）84.6%的股份，長江基建持有香港電燈集團有限公司（00006.HK，下稱「港燈」）38.9%的股份。同時，長實分別持有44.3%的長江生命科技集團有限公司（00775.HK，下稱「長江生命科技」）及14.6%的TOM集團有限公司（02383.HK，下稱「TOM.COM」）股份，和黃則持有59.3%的和記電訊國際有限公司（02332.HK，下稱「和記電訊國際」）、71.5%的和記港陸有限公司（00715.HK，下稱「和記港陸」）及29.35%的TOM.COM股權。按2008年10月31日的市值計算，長江集團旗下在香港上市的公司的聯合市值為5420億港元。此外，「長和系」旗下還有多家公司在國外上市，如和黃持有在多倫多證券交易所上市的赫斯基能源（證券代號：HSE，下稱「赫斯基」）34.6%股份和在澳大利亞證券交易所上市的和記電訊澳洲公司52.03%股份，和記電訊國際持有在納斯達克和以色列的特拉維夫證券交易所上市的Partner電訊（證券代號：PTNR，下稱「Partner」）等（圖2）。
目前這樣一個集團架構，是李嘉誠在1997年亞洲金融風暴前夕搭建起來的。這種架構的好處，是可以起到降低盈利波動幅度從而平滑盈利的效果。此前的架構，是長實直接持有和黃45.4%股份和長江基建70.7%股份，而和黃持有港燈34.6%股份（圖3）。由於長實主要從事地產開發，長江基建從事基礎建設，二者在業務類型和業務地域上相關性較高，因而長實的綜合盈利波動較大。在新架構下，長江基建控股港燈，不僅二者業務性質相關較低，而且港燈可以為長江基建提供穩定而連續的現金流，解決了長江基建回報期長、業績波動大的問題。長實不直接持有長江基建之後，盈利波動性降低，而且和黃的回報穩定，對長實業績曲線起到了一個明顯的平滑效果（參見本刊2003年2月號《李嘉誠如何思考大策略》）。
很明顯，在新的架構下，李嘉誠應對金融危機和經濟衰退的策略可以主要圍繞長實展開，而由於和黃貢獻了長實約2/3的利潤，其在危機中的應對策略也同樣重要。研究發現，長實與和黃的危機應對策略有很大不同，而正是因為二者的策略互為補充，才使整個「長和系」歷經危機而不斷壯大。
長實:現金為王 長江實業是李嘉誠全部基業的起點。「長江」二字取自荀子《勸學篇》中「不積小流，無以成江海」，也體現了長實的經營策略。作為香港規模最大的地產發展商之一，除了投資以外，長實長期以來最主要的業務就是在香港開發一系列的住宅及工商物業。經過幾十年的發展，目前，香港每7個私人住宅中，就有一個是長實開發的。1997年亞洲金融危機以後，長實的地產開發重點從香港轉向內地，並積極投資和營運新的領域，包括互聯網和生命科技等。不過，這些投資的比重較小，長實通常還是被看成是一家地產公司。
策略一:維持流動資產大於全部負債， 防止地產業務風險擴散 長期以來，長實的對外長期投資等非流動資產佔到總資產的3/4以上，在1997年亞洲金融風暴之前，非流動資產的比例更高達85%以上。雖然資產龐大，但李嘉誠一直奉行「高現金、低負債」的財務政策，資產負債率僅保持在12%左右。李嘉誠曾對媒體表示：「在開拓業務方面，保持現金儲備多於負債，要求收入與支出平衡，甚至要有盈利，我想求的是穩健與進取中取得平衡。」 1997年亞洲金融風暴之前，香港經濟連續多年高速增長，其中，從1994年4月到1995年第三季，在香港政府推出一系列壓抑樓價措施以及美國連續7次調高息率等因素的影響下，香港樓市曾一度進入調整期，住宅樓價下跌約三成（圖4）。財報顯示，以地產開發為收入主要來源的長實在這一年大幅了降低長期貸款，提高資產周轉率，使流動資產足以覆蓋全部負債，而且並未像新鴻基地產等開發商一樣向購房者提供抵押貸款。1996年，香港經濟再度上揚，房價和股市都走出了波瀾壯闊的大行情，長實的流動資產凈值大幅增長，長期負債卻保持著原有的線性增長速度，從而在1997年下半年亞洲金融危機爆發時，流動資產仍然大於全部負債（圖5）。
不過，長實可用於地產開發的現金流並不寬裕。眾所周知，房地產企業的流動資產中包括物業存貨，即土地、在開發和待售的房地產項目，如果把這一部分扣除，長實的流動資產凈值分別在1998年和2007年兩個年份出現拐點，由正轉負。這說明在兩次金融危機的衝擊下，長實手頭的現金難以支付一年內到期的債務。從長實的現金流來源看，以2001年為界呈現出兩種截然不同的情況：1996-2001年，長實融資前的現金流入凈額一直是負數，到2001年末，長實的年末賬面現金僅相當於總資產的0.8%，後續資金壓力很大；2001年之後，長實的融資前現金流波動加大，呈現出一年高、一年低的情況，這說明長實是在依靠外部融資產生的現金流與之對沖的情況下，才維持了賬面現金的穩定（圖6）。
既然現金流並不寬裕，而且長實的資產負債率一直很低，始終沒有超過15%，為什麼長實不通過增加負債解決資金問題呢？ 從長實的發展背景來看，1997年之前長實所面對的形勢與國內地產商目前的形勢比較相似。自1985年香港進入過渡時期以後，其地產市道便進入一個長周期的上升階段，特別是1991年以後，由住宅樓宇帶動，地產價格連年大幅跳升。香港仲量行的住宅指數顯示，從1984年1月到1997年7月的13年半期間，香港住宅樓價整整上升了3倍。在這一背景下，香港住宅開發類地產公司快速膨脹。這類公司的經營模式具有如下特徵：市價拿地，市價賣房，快速銷售，快速回籠，分散布局，規模效應，盈利能力一般，產品集中於面向中等收入基層的大眾化住宅。不過，該模式的缺點和優點同樣明顯：公司業績對樓市房價、成交量非常敏感，在房價上漲中將顯著受益，具有很強的進攻性，但在成交量萎縮的樓市中，銷售壓力較大；銷售收入、現金流和業績對銷售速度依賴性較高，必須保持高於行業平均的周轉速度，才能充分發揮規模效應，彌補地價成本高、毛利率低的短處。長實正是這種模式的代表。 上世紀90年代，長實策划了四大私人屋村的發展計劃，包括藍田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨利洲的海怡半島，以及元朗天水圍的嘉湖山莊，都是香港地產發展史上僅見的大型發展計劃。四大屋村共佔地747萬平方英尺，可提供樓面面積2953萬平方英尺，其中住宅單位逾4萬個，總投資超過185億元。從長實的資產結構和現金流入情況也可以看出，長實在這一時期對外部融資有著超常規的需求。 然而，李嘉誠通過對債務的控制，使總負債僅與地產業務的流動資產相匹配，而不是與長實整體資產相匹配，使地產業務的風險在集團內得到控制，避免其風險擴散到其他業務。而正是因為在房價上漲時期保持了較低的負債率，亞洲金融風暴期間，儘管銀行向一般客戶收緊信貸，長實仍成功籌措到銀團貸款並發行票據，後者還得到超額認購。1999年2月，長實通過發行浮息票據融資12.5億港元，同時獲得銀團貸款25億港元，使可用於地產開發的資金相對充裕。
策略二:借股市高位再融資 香港經濟中一向有一種特殊的現象—「股地拉扯」，也就是股市與樓市的聯動。具體流程是：房地產商紛紛上市，到股市融資，以募集資金四處圈地，造成地價不斷上漲，而高價圈來的地也直接反映在房地產商的市值上，然後房地產商不斷在資本市場上增發新股再融資，形成「良性互動」；而在銷售市場，高地價「暗示」並推動現售房價的上漲，房地產商賺取巨額利潤，推動股價進一步上漲。不過，由於李嘉誠在長實的持股比例僅為33%左右，為了保證控制權，長實除1987年曾參與「長和系」供股計劃外，一向很少進行股本融資。 1997年亞洲金融風暴之前，香港恒生指數從1995年初的6967點猛升到1996年底的13203點，漲幅高達89.5%；而且自1995年第四季度起，香港地產市道也從谷底迅速回升，房價幾乎每天都創出新高，中原地產指數由1996年7月的66點急升至1997年7月的100點，12個月內升幅逾50%。在股價和房價高漲的情況下，長實於1996年實施了9年來的首次股本融資，募集資金51.54億港元。此外，長實還通過附屬子公司向少數股東大量發行股份的方式，募集資金41.78億元。財報顯示，長實1996年的融資前現金流出凈額高達88.88億港元，而主要通過股權融資的方式，使當年的凈現金流入由負數轉為正數。這也使長實在亞洲金融危機爆發、市場銀根收緊之後，仍然可以進行選擇性投資。
策略三:率先降價銷售 1997年第四季度突如其來的亞洲金融風暴，使香港的經濟和物業市場急轉直下，銀行信貸緊縮，股市及資產價格大幅縮水，投資和消費願望低落。但是，根據長實的公告，「在第四季度發售的鹿茵山莊及聽濤雅苑二期項目，在淡市中仍然取得了理想的銷售業績。」其中，聽濤雅苑二期獲得了高達3倍的超額認購。而之所以能夠有這樣的成績，李嘉誠坦承是因為「靈活和掌握市場動向的營銷策略」。換言之，是長實在業內率先進行了降價銷售。 長實開發的鹿茵山莊第一次開售，正值1997年10月股災之後，香港樓市停滯不前之時。開始，長實以分層單位約12000港元/平方英尺、獨立洋房約16000港元/平方英尺的高價出售，但是內部認購冷淡，長實因而決定推遲4天公開發售，並宣布減價兩成促銷。中原地產的資料表明，受該此消息影響，香港大埔區的樓價迅速下跌了7%，元朗、上水等鄰區的樓市也因此受壓。此後，長實的聽濤雅苑二期以平均每平方英尺5181港元開價，最低價不到4700港元，被香港媒體稱為「為市場之震撼價」，「威脅同區樓價，對市場雪上加霜」。在減價促銷的同時，長實還推出各種優惠措施 加以配合，比如在推銷天水圍嘉湖山莊美湖居剩餘單位時，推出「110%信心計劃付款方法」，採取期權的概念以「包升值」來促銷。 長實率先低價促銷新樓盤之後，香港各地產開發商紛紛加入減價行列。數據顯示，到1998年1月，香港各區的大型私人屋售價均已從1997年第二季度的高位大幅回落，跌幅普遍超過3成，大部分已返回1996年初水平。減價風潮也燃起了開發商之間的「戰火」。據香港媒體報道，1998年5月，新鴻基地產（簡稱「新地」）推出青衣曉峰園160多個單位，樓面售價為4280元/平方英尺，但隨即遭到長實的截擊，長實以比市價低兩成的「超震撼價」—樓面4147元/平方英尺推出青衣地鐵站上蓋盈翠半島對撼，結果造成轟動效應，開售當天已全部售罄1300個單位，而新地的曉峰園則只售出約80個單位。新地隨即部署減價反擊，將曉峰園售價大幅減少一成七，並委託地產代理大規模促銷。 摩根士丹利同期的一份研究報告指出：「長實相比競爭對手更願意採用低價策略來加快銷售。香港住宅市場自1997年6月以後持續下滑的形勢，證明這是一個恰當的策略。長實對降價如此隨意，也是因為它的收入來源比其他開發商更加多元化。」值得注意的是，在2008年金融海嘯擴散後，長實也採取了類似的策略。據媒體報道，長實在北京投資的第一個別墅項目譽天下，在低迷的樓市下開始以最低5.7折甩賣。據譽天下銷售人員透露，從2008年11月8日至11月11日，譽天下別墅項目推出兩個組團的特價房，實行「一口價」銷售，共有聯排、雙拼及少量獨棟3種戶型，總套數為100套；此次特價銷售的聯排單價折後是17296元/平方米、雙拼18275元/平方米，而譽天下登記的預售價格為30000元/平方米和35000元/平方米兩個價格，該區域別墅的均價也在25000-27000元/平方米左右。
策略四:增持出租物業，低谷競標拿地 眾所周知，香港地產商在幾十年的浮沉拚殺中形成了自己獨特的風險管理模式，這就是「地產開發+地產投資（物業出租）」的模式。但是，港島中區等優質地段的物業早年間都已被怡和、太古等老牌英資洋行佔據，也很少有新的土地供應。因此，亞洲金融危機前，長實的銷售收入以房地產開發為主，地段集中於地價較低的市區邊緣和新興市鎮，而且大多在新修的地鐵站附近，從而便於在項目完工前預售。根據財報，1997年物業銷售占長實銷售收入的79.88%，占經常性利潤的84.61%。 亞洲金融危機為長實改變盈利模式提供了機會。在1997年年報中，作為董事會主席的李嘉誠表示：「現雖面對經濟放緩之環境，（長實）穩健中仍不忘發展，爭取每個投資機會，繼續拓展其多元化業務。」1998年，一向以住宅地產為主的長實忽然加大了對出租物業的開發，旗下出租物業在年內相繼落成，使當年的固定資產較1997年猛增423%（圖7）。雖然商業物業、寫字樓和工業物業市場當時也處於調整期，但與住宅市場相比，需求相對穩定，可以提供可靠的租金收益。李嘉誠在當年給股東的信中說：「集團的優質樓面面積將於未來一、兩年間顯著上升，使集團的經常性盈利基礎更趨雄厚。」
此外，長實在亞洲金融危機後退出了基建業務，代之以發展酒店和套房服務業務，以提供穩定性收益。到2007年，物業銷售已減少到只佔長實經常性利潤的75.06%，而物業租賃佔16.41%，酒店和套房服務佔7.27%，降低了由物業銷售不穩定所帶來的巨大波動（圖8）。
長實在這一時期還抓住競爭者減少的機會，成為競標拿地的大贏家。香港特區政府的公開資料顯示，1998年1月，港府通過招標的方式相繼出售位於沙田馬鞍山的一塊酒店用地和位於廣東道前警察宿舍的住宅用地。通常，政府只對公開拍賣的土地限定底價，而不對以招標方式出售的土地限定底價。根據地政公署的解釋，此次之所以採用投標方式，是因為最高投標價往往比次高投標價高出很多，而最高拍賣價通常只比次高拍賣價高出一個價位，而且當時的地產市場已經陷入低迷，而拍賣要有好成績，必須有若干競投者爭相出價。香港地政總署在招標前估計，馬鞍山土地的售價應為10.56億港元。但是，因為對形勢判斷有誤，地政總署一共只接獲了兩份標書。其中，長實以1.2億港元的最高投標價中標，相當於樓麵價2150港元/平方米。這一案例成為了香港地產拍賣史上的經典。與此類似，測量師在政府出售廣東道前警察宿舍土地前估計，該地價約值4000港元/平方英尺，總值超過40億港元，結果以長實為首的財團以28.93億港元標價再奪一城，樓面地價僅為2840元/平方英尺。
策略五:高潮期合作開發，低潮期獨立開發 亞洲金融危機之前，長實充分利用其聲譽及資金，與一些「有地無錢」的公司合作，共同開發這些公司擁有的土地，並通過協議約定利潤分配。這種合作對長實十分有利，因為既可以分享住宅市場的盛宴，又不需要付出大筆資金購買土地。更重要的是，這些合作開發（共同控制）公司按權益法記賬，長實只攤占這些公司的損益，而不合併對方的財務報表。這樣，即使合作開發公司為了博取高利潤運用了較高的財務槓桿，也不會放大長實自身的財務風險。 財報顯示，亞洲金融危機之前，長實地產業務的銷售收入和利潤絕大部分來自合作開發公司，而從1998年起，總公司和附屬公司所佔比重開始加大，並逐漸超過了合作開發公司（圖9）。公開資料顯示，在地產市場的風險已經充分釋放的情況下，長實在1998年後積極採用投標、收購等方式直接拿地，地理位置多位於市區優質地段，物業類型也開始向寫字樓、商場、工業大廈、酒店等非住宅物業轉變，由此加大了獨立開發的比重，以便更多地享受利潤（表1）。不過，2002年以後，長實把重點轉向國內市場，又重新開始通過合作開發的方式大量儲備土地。而為了避免在合作開發公司佔有的股權比例過高（通常不能超過50%，並且不能是單一最大股東）從而無法用權益法記賬，長實往往選擇同屬於李嘉誠旗艦公司的和黃作為合作夥伴。
另一個需要指出的技巧是，地產高潮時期將工業用地改為住宅和商業用地，需要向政府繳納大量資金補地價，但是，如果把談判拖入地產低潮時期，補地價的費用就相對低廉，可以大大降低開發成本。1998年6月，長實獲得香港城市規劃委員會批准，額外增加海逸豪園開發項目的可建樓面面積約3.94萬平方米；12月，長實又獲准額外增加東涌市地段的住宅樓面面積約10.56萬平方米。
策略五:借利空以個人資產換股 李嘉誠善於借金融危機中的「利空」增持長實股份。當地產企業處於低潮時，2000年5月17日，摩根士丹利宣布將長實剔除出MSCI指數，從而引發了市場的拋售情緒。但就在同一天，長實宣布擬購入李嘉誠在新加坡私人投資的「旭日灣」物業的權益，代價是給予李嘉誠1860萬股新股，使李嘉誠個人及其信託基金的持股量從34.9%升至35.8%。德意志銀行等投行均認為，長實收購「旭日灣」的價格比該資產的實際價值至少高出10-15%，而且公布日期的選擇顯然難以用巧合來解釋。 該做法的另一巧妙之處在於，李嘉誠的持股量由此突破了35%的全面收購觸發點（根據香港《公司收購及合併守則》，持股超過35%就要向全部股東發出全面要約收購，目前這一觸發點已經降至30%）。按照慣例，用資產換股比較容易獲得香港證監會的批准豁免全面收購，而從二級市場收購則很難獲批。一旦獲批，李嘉誠就享有了另一權利：根據香港證監會的規定，持股超過35%的股東，有權在每12個月內購買不超過5%的已流通股份，直至達到50%。由此，李嘉誠的增持自由度大大增加。
策略六:內部互助，現金上移 和其他地產商相比，長實最大的優勢在於利潤來源分散，由於持有近50%的和黃股份，而且和黃的國際化和多元化程度高，一定程度上減輕了香港房地產業的衰退衝擊（表2）。即使扣除和黃的非經常性收益計算，和黃1998-2000年間對長實的利潤貢獻也達到了65%左右。而且在此期間，長實藉助和黃的全球性網路，跟隨和黃的地產業務，開始向內地、新加坡、英國等地拓展房地產業務。
和黃對長實的幫助還體現在直接現金支持上。1997年，在地產業的高峰期，長實將所持有的70.66%的長江基建股權全部賣給和黃，和黃則向長實支付了現金55.68億港元及發行2.54億股普通股作為代價。通過這次股份發行，長實持有和黃的權益增加了約3.6%。 為了適應李嘉誠的整體戰略，「長和系」內不同公司的派息策略明顯不同。位於「金字塔」架構底層的公司派息率較高，而位於頂端的長實就較低，這樣便於李嘉誠統一調配「長實系」資金資源，也可以使長實的現金流保持充裕。比如港燈過去13年的平均派息率為57.64%，和黃過去18年的平均派息率為48.19%，而長實過去18年的平均派息率只有31.72%（圖10）。不過，最近幾年，由於和黃的3G業務投入過大，現金流受到拖累，過去6年的股息額固定在73.75億港元沒有變化。
值得注意的是，2008年金融危機蔓延後，長實為解決現金流問題，同樣採取了內部互助的方式。比如，長實向關聯方轉讓地產項目少數股權，並由關聯方向項目提供貸款。2008年12月3日，長實通過轉讓子公司股權的方式，把港鐵荃灣西七區物業開發項目15%的股權轉讓給一家與自己有多次合作關係的關聯公司南豐發展有限公司（下稱「南豐」），在此之前，南豐已經為該物業開發項目提供了7595.59萬港元的貸款，該款項正好相等於該項目已支出金額的15%。對於轉讓的理由，長實含糊地表示：「本集團與南豐曾於其他項目合作，董事會認為，基於雙方以往合作之成功經驗，南豐為發展項目之合適夥伴。」
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