北京為何偏偏遇上西雅圖？環境好還有無盡的投資機會
上圖有弧圈的地方就是西雅圖，處於美國西北角華盛頓州，「太空針塔」是西雅圖的地標。西雅圖是華盛頓州最大的城市，也是西北部最大的城市。它和舊金山、洛杉磯都在西海岸，使用太平洋標準時間，我和大家有16個小時的時差。
可以看到，西雅圖的北部就是加拿大溫哥華，開車2小時就到。西雅圖是海灣，有5號高速公路，一直往南可以開到加州聖地亞哥，可知西雅圖的交通非常方便。
上圖是西雅圖城市概況，西雅圖被稱為翡翠之城，因為城市綠化率非常高。西雅圖是全美第四大港口，西雅圖面積370平方公里，是北京面積的2%，人口2015年是68萬：亞裔佔14%、華人4.1%，白種人佔比非常大，西雅圖近幾年人口發展呈多元化。從右下角的圖可以看到，西雅圖是全美髮展最快的城市，人口增長最快。
上面是西雅圖地標。西雅圖摩天輪、派克市場，每天都有新鮮的海鮮蔬菜，很多遊客第一站都來這；第二張是今年元旦夜，在太空針放煙花，非常美；第三張是華盛頓大學3、4月份櫻花盛開，華盛頓排名非常高，尤其是在醫學的成就，很多從華盛頓畢業的學生，會去當地大公司，比如亞馬遜、微軟、波音去實習，很多國內大學生會去華盛頓大學學習。 底下的兩張圖左邊是西雅圖的城市公園。你可以看到他是在城市中央，有個很大的湖，湖邊都是種植各種植物，在周圍走一圈非常的美。最後一張圖是西雅圖最著名的體育館CenturyLink，是海鷹隊跟足球隊的主場。 我們看一下大西雅圖地區，圖中有3個圈。東邊的最著名的城市貝爾維尤、南部塔科馬。來過西雅圖的朋友都知道，坐飛機要到塔科馬國際機場。以西雅圖、塔科馬為中心的這個地區，2010年人口達到370萬，南北有5號公路，405公路、9號公路由西向東。
華盛頓湖在西雅圖與貝爾維尤之間，被水包圍，所以在這很容易買到水景房。再往東邊走可以買到山景房，景觀非常美。西雅圖的平均氣溫2-23度。 貝爾維尤市面積95平方公里，11月最新的人口統計發現，當地已經成為少數族裔占多數的城市，白人佔比低於50%，少數裔多於50%，是多元的城市，以好學區著稱。
西雅圖還是知名企業彙集的城市，創立於此的微軟、亞馬遜、波音、星巴克、零售連鎖COSTCO、旅遊網站Expedia、Zillow和Redfin是房產交易平台。有的在西雅圖設立分部，波音兩年前把總部搬到芝加哥，但在西雅圖的僱員有8萬多，仍是西雅圖最大僱主。其他著名公司，谷歌、Facebook、Ebay 在西雅圖設立分部。
看城市發展趨勢，主要是看高科技IT和年輕人的趨勢。千禧一代（1982-1998出生）很喜歡西雅圖。下圖中可看出西雅圖排第三，在紐約、舊金山之後，所以西雅圖是一個非常有活力的城市。
西雅圖沿海、四季如春，街上很多自行車道，戶外可以划船、爬山。從左圖可以看到有很多公園，著名的國家公園、瑞尼爾山。
美國100個最適合居住的地方，華盛頓州佔6名。在這給大家列出排名前4的城市，貝爾維尤排第2。
2西雅圖房地產市場 接下來介紹西雅圖房地產現狀及背後推動原因。下面是截止到2016年9月30號的數據，標普美國房價指數終於超過10年前的最高點。華爾街日報用頭條報道，也顯示了美國民眾對房地產發展的信心。
右圖是美國城市漲幅，波士頓、洛杉磯、紐約多少都有漲幅。紅框的西雅圖在美國城市中同比漲幅最高。
從上圖可看出，全美同比漲幅了5.5%，西雅圖漲了11%。右圖是西雅圖東西南北漲幅的趨勢跟比例，西雅圖漲幅12.6%，東部漲幅最高15.1%。
上圖從另外一個角度說明趨勢。9月，超過100萬美金房屋銷售占整個房屋銷售的11.8%，高額房的比例越來越高，大家對於西雅圖房產投資的信心越來越高。 去年11月份，胡潤研究院發了第三期海外投資白皮書，西雅圖位於洛杉磯、舊金山後，排第三，是中國高凈值人群喜愛移民排第三的海外城市，西雅圖在國內越來越被認可。
為何大家對西雅圖情有獨鍾？有三方面因素。 （1）技術公司的擴張和技術人員的遷移 我們經常聽到「西雅圖是不是下一個矽谷」，先看西雅圖本身的公司擴張。從2015年4月到2016年5月，西雅圖增加了86200人。2015年西雅圖人口才68萬人，去年一年增加8萬多人，非常快。 這跟當地大公司的擴張是分不開的。亞馬遜從2010年擴張，亞馬遜去年有25000人,微軟4萬人，谷歌新樓將在2019年投入使用，屆時會有更多人技術人員來西雅圖工作。 為什麼是下一個矽谷，下圖可以看到矽谷房價的中位價，靠近舊金山的San Mateo中位房價已經達到130萬美金，舊金山灣區的房價已經相當高了。
而舊金山的租金已經達到3500美金，下圖可以看一下，舊金山灣區其他城市的租金也非常高。
下圖對比舊金山跟西雅圖的房價和租金，有很大區別。目前西雅圖的中位租金是舊金山的一半，可想西雅圖的可購買能力是高於矽谷地區的。房價、租金不斷攀升，使矽谷對IT人員和家庭是非常大的挑戰，所以他們往西雅圖遷移。
那麼技術人員是否願意離開矽谷？下圖告訴我們68%的IT工作者認為是否在矽谷工作並不重要。可以看到除了矽谷，排名第二IT集中地是西雅圖。由於矽谷的生活成本、房格上升，大量矽谷IT工作者北遷到西雅圖，是房價增長的原因之一。
（2）溫哥華的房屋買賣限制政策 另一個華人投資聖地——溫哥華政策限制，導致資本轉移。2016年8月2號溫哥華對外國購房者加收15%的房產轉移稅。政策出台後，溫哥華房屋購買數量在8月的前14天同比去年下降94%，房屋價格也下降了21%。
通過搜索引擎，查到中國的海外投資者轉移到多倫多和西雅圖，更多地傾向於西雅圖，因為和溫哥華地理位置非常接近，氣候環境也非常相似。
（3）新移民的持續增長 國內高凈值人群的移民需求趨勢不斷增高，從經濟教育、環境污染等方面，很多人希望能夠移民到其他國家，美國是首選。美國移民局2016年度報告顯示，2016年共發9947個移民簽證。75%，7512個簽證發給中國人。中國人對美國投資的熱情不斷上漲，成為西雅圖房價推動因素。可以看到，三個增長背後的推動力是很健康的。
3西雅圖投資房產有哪些機會 最好的房地產投資機會，經常用一個公式：投資收益=房產預期增值+資金回報-購房成本，房產投資最主要目的，是抵制通貨膨脹。接下來從這幾個方面介紹：華盛頓州房產稅、公寓投資、別墅投資。 美國的宏觀經濟，2016年底時道瓊斯指數屢創新高，尤其是在川普上台之後，華爾街信心高漲，今天（1月3日）收盤19800多點，也是在節後開盤的開門紅。
11月美國失業率已達近幾年新低，宏觀經濟趨勢很好，通脹預期越來越高，年底美聯儲調高了利率。30年固定貸款利率近期達到4.1%，7年浮動利率3.1%。雖然30年利率走高，但長期利率來說，仍是歷史低位。10年前買房貸款利率是6%到7%，目前買房的貸款利率仍是低點。 （1）華盛頓州房產稅 下圖反映了各州房地產稅情況，顏色越深房地產稅越高。西北角的西雅圖是1.09%，加州比華盛頓州，是0.81%，最高的是新澤西2.38%，第二高是芝加哥所在的伊利諾伊州。
西雅圖排名第23位，比中部州高一些，但是對比其他華人較多的舊金山、紐約，西雅圖房產稅的絕對值的漲幅比較慢，說明西雅圖房產中位值還保持在合理的範圍。比如舊金山的房價非常高，雖說房產稅較低，但每年要付的稅費比較高。
（2）公寓投資 公寓投資要看三個方面，一是租金回報比，二是房屋地段升值空間，第三，因為大家遠在國內，做遠程投資，大家可能比較關心能否找到管理公司託管公寓，且能便捷無憂。 租金回報比，指年（租金-成本）/房屋購買價。成本主要有三塊：屋主物業費（HOA，包括樓梯維護、衛生管理），在市中心交得多一點；如果要找第三方物業管理公司，就要支付管理費；第三是房產稅。
下面為大家做一些案例分析。假設有個朋友，預算50萬美金，希望做公寓投資，期望每年的回報率是5%，應該如何去選擇？
這裡有兩個案例，先來看第一個案例。西雅圖買一個公寓房。在下圖，我們為大家舉個例子，Northgate，當地的房屋中位值32.4萬美元，公寓房租金是1936，先按這樣的一個基本數據來進行計算，用每月房屋的租金1936乘以12，等於23232元。 毛收益率是用租金比購房成本，算出來的收益率是7.1%。但要得到凈收益，還要減去物業費，該地區基本上是300，一年3600；再減去房產稅，我們預估是2800每年；再減去中介管理公司的收費，標準是收取第一個月租金的50%，接下來的每個月收8%的費用，要比市場上便宜一些。市場上都是按照第一個月的租金和後面每個月10%的收費標準來收費。 按我們公司的這個標準，每年要交2600的中介費。最後算出來的收益率是4.3%。我們可以看到7.1%和4.3%中間的差異較大，主要是因為物業費比較高。 4.3%肯定是沒有達到我們預期的5%，那我們來考慮另外一種方式，就是到南部的塔科馬。
這裡的房屋中位值是23.6萬美元，租金1512，毛收益率是7.7%，凈收益率是5.3%。凈收益率大的原因主要是物業費比較低，塔科馬也就是100-150,取中值120，每年只用交1440；房產稅也較低，所以可以達到收益預期。加上當地的房屋比較便宜，所以用50萬美金可以購買當地兩套房產。 說這些是想告訴大家，如果做房產投資，可盡量避免在市中心或者繁華地段。西雅圖市中心地段正大量建設公寓樓，不是用來出售，而是用來出租，比如亞馬遜公司所在地、明星聚居地，有大量的新房公寓建造。如果在這買公寓樓，競爭非常大，雖然租金較高，但成本更高。 計算凈收益率，個人認為市中心投資公寓不合算，不如去周邊房價、物業費低的地區，租金比較高。比如1室1廳、2室1廳可達1500-1600。 所以想做公寓投資的朋友一定要注意，不要把自住和投資兩個概念混淆。不要覺得我不喜歡這，或者這地方太小，就不選，因為公寓投資最終是要看回報比。 （3）別墅投資 別墅投資一般是包括獨棟別墅和聯排別墅。投資別墅要看房屋所在地的升值空間；如出租，也要看租金回報比；買別墅還要考慮學區概念，因為學區關係到租金，且以後可能會為子女做教育投資，很多人買別墅剛開始出租，孩子長大了就用於自住。我從三個方面來介紹城區別墅、學區別墅和周邊地區別墅。 城區別墅 首先來看城市地區，以西雅圖為例，均價現在是58.3萬，租金2700左右。按照剛才的計算方式，毛收益率是5.6%。凈收益率是4.3%。中間差別並不大，因為大部分別墅沒有HOA（物業費），部分社區型別墅，有少量的HOA，租金回報有非常大的優勢，尤其是Townhouse，本身價值不高，沒有HOA，資金回報反而會更有優勢。
學區別墅 學區房在西雅圖越來越熱。《美國新聞和世界報道》每年會對美國高中進行排名，前500稱金牌學校，接下來會有銀牌和銅牌學校。2016年最新的排名里，華盛頓州共有6所金牌學校，53所銀牌。
華盛頓州前十名的學校主要是在貝爾維尤、西雅圖、柯克蘭地區。下圖是一些在售學區房，大家可以感知一下，因為時間關係，就不詳述了。
接下來是案例分析，主要介紹類似的學區在西雅圖和矽谷地區的成本。我們選取西雅圖第三，全美排178的金牌學校。加州選取的學校是全美排名第392的。
下圖中，上方是庫帕蒂諾的房子，2005年三室三衛180萬美金。下方是柯克蘭（西雅圖附近），也是三室三衛，面積相當，可僅僅是庫帕蒂諾房價的一半。從購房成本上看，西雅圖學區房有絕對優勢。
增值空間方面，過去一年，庫帕蒂諾房價漲了13%，而柯克蘭漲了14%，都有很高的升值空間。在同樣的升值空間和學區下，肯定選購房成本比較低的。對比比較熱門的華人學區房，西雅圖是比較有優勢的。
周邊外延地區投資 另一個是周邊地區投資。下圖是近幾年西雅圖外圍周邊城市的情況，發展非常快。橙色圈是西雅圖和貝爾維尤城中心，是傳統熱門地區。過去幾年，粉圈的Bothell、Sammamish、Issaquah都在這裡,這個區域學區質量非常高，有很多大公司工作人員的聚居地，發展得也很快。
去年開始，綠圈內也呈現非常好的發展趨勢。原因是外圍城市的重新規劃，舊房被拆，重新建小區，還有年輕人向外面遷移，使得綠圈房屋升值遠高於第一、二圈，外圍城市也變成別墅投資的熱點。 舉個簡單的例子，就是在西雅圖北部的Bothell，在過去一年裡，年增速達15.5%。過去一個季度，增值21%。主要是這裡有一個華盛頓Bothell分校，很多的學生家長都在這置業。
當地的中位值目前還處於低點，目前才44萬，租金已達2300-2400，所以也是投資非常好的區域。
總結來說，西雅圖高科技推動的可持續增長，包括地理位置和政策優勢，使西雅圖成為中國或其他國家投資的熱點。個人認為西雅圖在未來幾年內還會保持高速發展。 4問答環節 （1）西雅圖很大，哪些區域有潛在價值？哪類房子更有升值空間？ 剛才我們提到，西雅圖三個圈區域都有很大漲幅，去年平均增長12%。比如貝爾維尤非常熱，那是不是就沒有很高的增值空間了？那也未必。這裡以學區著稱，是幾個重點高中聚居的區域，價格比較高，但是它的增值也快，每個區都可以找到增值空間比較大的房子，就是要看大家的目的、預算、投資目標來決定，在哪個地區來選，選公寓還是獨立屋，也是要具體問題具體分析。 （2）西雅圖價格已經較高，現在入手合適嗎？ 要看推動西雅圖房價的原因是什麼，是不是健康的推動。最重要的原因，我認為還是高科技公司的擴張帶來的需求，比如亞馬遜、谷歌，中國的一些公司在西雅圖這邊都有辦公室，這是剛需，不是泡沫性的增長，不會隨時崩盤。 雖然目前西雅圖的中位值相對於美國其他的一些城市更高，但是他多個月的增長都是全美第一、二，所以我相信這種趨勢還會繼續走下去。 還有一點就是多元化，適合中國人居住。要考慮投資到底是為什麼，有些人投資西雅圖，第一是教育，第二就是移民。如果這樣考慮，我認為目前投資西雅圖是一個比較合適的時機。如果是單純投資，還有其他的城市可以考慮，畢竟不是自住。投資房產，一定要分清最終目的，這樣才能通過個案分析制定最好的方案。 （3）西雅圖購置房產，對中國人有什麼限制條款？ 分為兩類，如果是全款買房，沒有任何的限制條款。如果貸款買房就有區別。第一，首付款至少要30%-40%。貸款利率也高，剛提到30年的固定利率是4.1%，你的貸款利率可能要5%，並且沒辦法享受30年。外籍貸款都是7年以內利率不變，以後隨著當時的利率變動進行調整。 銀行一定要確定貸款人的信譽，因為外籍人士沒有在美國的信用，所以銀行會比較小心。審核一些貸款條件。中國人在美國貸款有一些具體的要求、文件，如果大家感興趣，也可以事後交流。 （4）Mukilteo怎麼看，在美國如何購置房屋? Mukilteo跟西雅圖不在同一個縣，離波音公司比較近。單純從投資機會和趨勢來講，可能不如其他城市。雖然它沿海，風景非常美，但是年輕人並不是很多，第二投資標的主要還是租給波音公司的員工，但他們主要會考慮比這更往南的城市Lynnwood，這裡年輕人非常多，不管是租金還是房價，漲幅非常快，波音會首先會考慮這。 川普上台後，對美國大公司開始出台政策，有傳言波音2017年可能裁員，不是特別確定，我會去觀望一下，不建議投資。 境外人士是如何購置，其實和美國人一致，首先要找一個貸款銀行，開一個preapproval letter，需要證明銀行可以給你貸多少錢，根據資產、財務狀況，決定你能買多少錢的房子、貸款多少錢。根據這個，來選擇合適價位的房屋。 第二步就要和經紀人溝通，形成投資方案，如果可以，最好還是自己來看一下，畢竟是一個幾十萬美金的投資。然後要下一個offer，然後進行溝通價格，做房屋檢查、房屋評估。如果貸款，要等30-45天，全款很快。 補充一下，境外人士貸款周期會長一點，因為他對資產的要求，一般都會留出兩個月，來進行所有工作。 （5）西雅圖雨天會不會太多了？ 我給大家舉個氣象局的數據，30年基本雨量，西雅圖排到了紐約、亞特蘭大、休斯敦之後，所以我們老覺得西雅圖降雨並不是最高的，為什麼會大家會有這樣的印象？因為它是海洋性氣候，尤其是秋冬就會經常下雨，但不是瓢潑大雨必須帶雨傘，基本上下點小雨，很快就停，半個小時左右，經常是晴天雨天交替，氣候比較濕潤，對皮膚較好。
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