城市化下一站：特色小鎮
蓋房、賣房，這種簡單粗暴式房地產業在內地已逐漸成為過去，內地房地產業轉型升級正在加速。不同於過去的多元化轉型策略，建設特色小鎮正在成為內地房企轉型的新方向。碧桂園、華僑城、綠城等一批領先房企正在打造中國的「小鎮計劃」，探索用「造城計劃」尋找新的利益增長點。
特色小鎮是什麼？
世界上有許多著名的特色小鎮，有旅遊觀光型的小鎮、歷史文化型的小鎮，更有度假休閑的小鎮等，這些小鎮或以自然、人文景觀引人注目，或以環境宜人、休憩養生讓人駐足。
歐洲小鎮
浙江省政府工作報告這樣定義「特色小鎮」：「按照企業主體、資源整合、項目組合、產業融合原則，在全省建設一批聚焦七大產業、兼顧絲綢黃酒等歷史經典產業、具有獨特文化內涵和旅遊功能的特色小鎮，以新理念、新機制、新載體推進產業集聚、產業創新和產業升級。」「特色小鎮」是「具有明確產業定位、文化內涵、旅遊和一定社區功能的發展空間平台」。可見，「特色小鎮」，已不是一個普通意義上的小鎮概念，而是一個集產業、文化、旅遊和社區之功能於一體的一個新型聚落單位。
不同於日常所言的「小鎮」，「特色小鎮」，很顯然是一個全新的概念，它是以產業為核心；以項目為載體；生產、生活、生態相融合的一個特定區域。
特色小鎮，既稱「小鎮」，應該有多「小」?
特色小鎮以不大於10平方公里、10萬人口為宜，一般不超過3至5平方公里和3至5萬人的鎮及產業集聚區為主。
特色小鎮的特點
特色小鎮是產業之鎮
特色小鎮，首先是產業之鎮，是一個產業的空間載體。特色小鎮的打造，必須與產業規劃統籌考慮，小鎮的繁榮，也必須要有產業支撐。
產業為主導的特色小鎮，與現有的產業集聚區、產業園區不能混同：從產業本身來看，特色小鎮所承載的產業，如雲計算、基金、互聯網創業等，更具創新性，而且需要以新理念、新機制和新技術、新模式來推進產業集聚、產業創新和產業升級。這與產業園區的一般性集聚是有所區別的——將體現更強的集聚效應和產業疊加效應。另外，特色小鎮，還承載了除卻產業以外的文化、旅遊等其他功能。
特色小鎮是文旅空間
特色小鎮，不僅僅是產業的集聚、融合，其地方文化、休閑文化的魅力，也將是特色小鎮的重要元素。特色小鎮的文化特色，要注重結合地域文化特色，挖掘文化內涵，形成小鎮個性文化，並將這種小鎮文化植入小鎮建設的各個層面和領域，從而增強企業與居民的文化認同感。
特色小鎮是宜居之地
特色小鎮的建設，應是高標準規劃、高起點打造，無論是環境設計、建築外觀、功能布局、能源利用，還是生活設施、現代服務，都應從現代化、人性化的角度著手建設，改善居民生活環境，提高生活品位，既能吸引和滿足小鎮居民工作和創業的需要，也能使其感覺小鎮生活的舒適和自在，增加對小鎮社區的心理歸宿感。
綜合來看，特色小鎮上述四個功能的疊加融合，才是特色小鎮的應有內涵。這四個功能不是簡單地相加，而是融匯於一體，優質的產業是小鎮立鎮之本，文化是小鎮之魂，旅遊是小鎮之美，社區是小鎮之生，只有這四位一體，才是真正意義上的特色小鎮。
成都萬達城
如今業界已經達成共識的是，中國房地產已經歷了兩個大的發展階段。第一階段是普遍的城市化，即從農村進入城市。第二階段是大城市化，即房地產開發從全國城市進入到一二線核心城市。
可如今隨著各地地王頻發，開發企業們又陷入了新的一輪迷惘。在2016年新一輪的高房價、高地價的盛宴背後，是前所未有的焦慮感。要麼就是拿不到地，要麼就是刀口舔血的去拍地王。
業內有一種流行觀點是，未來是大城市更新的時代。看看紐約、倫敦這些發達國家的核心大城市，都是進入到這個時代。這個觀點沒錯，也符合常識。但這樣的局勢一旦到來，就意味著中國大多數房地產企業將退出歷史舞台。稍有開發常識的朋友都會知道，如今在大城市做城市更新項目，面臨的拆遷談判、業態的騰挪、政府的規劃審批都將無比繁瑣，時間周期更為長久。最為重要的是，城市更新這樣微小的開發量根本無法支持大規模房地產企業未來的生存發展。
最新住建部的一組統計數據顯示，十二五期間，中國的房地產開發投資額增長率從期初的28%下降到期末的1%。同時中國前20強房地產企業的市場佔有率已經達到20%。這樣恐怖的投資降幅和大企業的分食市場，意味著大多數房地產企業都必將面臨著轉型或者出局的局面。
面臨著十三五的房地產局勢，到底會如何？新形勢下的中國經濟地理局勢，從海外的產業變遷和城市發展經驗來看，中國下階段的房地產市場主流趨勢會走向何方？我們又該怎麼辦？
核心城市的商業地產和住宅開發前景的不確定性都在增加，而從城市發展路徑的角度看，核心城市向城市群發展的趨勢明確，圍繞核心城市周邊的小城市或核心城市郊區的小鎮開發前景較好。
一、核心城市價格一波超越一波，地價超過樓價，幾乎無以為繼
朋友圈經常被刷屏的新聞之一，就是某個區域又拍出了新的地王。從今年上半年成交數據來看，地王宗數、總價都創新高。尤其是二線城市土地價格漲幅驚人。而成交土地價格貴過周邊房價，「麵粉貴過麵包「的現象更為普遍。
＊根據CRIC數據顯示，2016年上半年地王120宗，總價達到3189億元。2016年上半年的地王宗數遠高於同樣地產熱的2013年2009年以外，其成交金額更是遠超去年。
＊分城市地價的漲幅來看，15年至今的一、二線城市漲幅分別高達50%和70%以上，而三線城市相對較好，土地價格漲幅僅約10%。
＊從總價前十的項目來看，比較其成交時樓板價與周邊房價的比重，2016年至今的地王已經達到1.2。
良好的經濟增長背景、城市化、居民收入上升、國內外寬鬆的貨幣政策等因素帶來了地產十餘年的高速發展，關於未來房價走勢，從來都是最熱門的話題。房價是漲或跌，我們這裡不作過多猜想，只是種種數據表明，一、二線核心城市無論從普通居民的消費承受能力還是產業布局上，其性價比都在降低。
在近兩年經濟轉型、經濟增長速度放緩的背景下，尤其是製造業等傳統產業面臨成本上升，盈利下降的困難境地，而不斷上升的土地、房租成本使得盈利更加困難。一、二線城市的吸引力也將隨之下降。
對於普通居民而言：下圖是近3年一線城市/二/三的住房收入比。一線城市的住房收入比遠高於其它城市。這只是一個平均值，要是細看北京、上海、深圳的數據，還要遠高於此。
對於工商企業、地產企業而言：以零售為例，承載核心商圈重要價值的商業地產百貨、購物中心表現持續低迷，高企的地價/租金使得實體經濟難以承受。
今年以來旅遊市場異常火爆，在線周邊游市場持續高增速，預計未來增速仍然在30%以上。擴展到整個旅遊業來看，今年華僑城擬投資1200億元打造天回、安仁、黃龍溪三大旅遊名鎮，萬達擬投資550億打造成都萬達城等等，旅遊項目的投資開發遍地開花。尤其是核心城市周邊游小鎮的開發熱度極高。
二、中國城市新地理：產業布局從大城市走向大城市帶
更進一步，從城市發展路徑來看，產業布局其實是在逐步促進「大城市帶」的形成。
（1）麥肯錫城市群方法將中國城市分為22個城市群，每個城市群圍繞1到2個中心城市發展，每個圍繞在核心城市周邊的小城市大約十幾個到幾十個。所有的衛星城距離1個中心城市不超過300公里，並且每個城市群的GDP都超過中國城市總GDP的1%。
（2）2015年12月，中央城市工作會議於北京召開。會議提到：「解決城市發展的關鍵所在是摒棄原有的以大城市為核心的城鎮化發展體系，而是要以城市群為主體形態，科學規劃城市空間布局，實現緊湊集約、高效綠色發展。要優化提升東部城市群，在中西部地區培育發展一批城市群、區域性中心城市。要強化大中小城市和小城鎮產業協作協同，逐步形成橫向錯位發展、縱向分工協作的發展格局。」
（3）以上海為例，計劃構建上海與蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山等地區協同發展的「1+6」上海大都市圈，形成90分鐘交通出行圈，突出同城效應。
根據長三角洲城市群發展規劃，長三角城市群大中小城市齊全，擁有 1 座超大城市、1 座特大城市、13 座大城市、9 座中等城市和 42 座小城市，各具特色的小城鎮星羅棋布，城鎮分布密度達到每萬平方公里 80多個。城鎮間聯繫密切，區域一體化進程較快，省市多層級、寬領域的對話平台和協商溝通比較通暢。
根據2013年建設用地總規模的統計數據，核心城市上海的開發強度高達36%，遠超過法國大巴黎地區的21%，英國大倫敦地區的24%。因此規劃提出，上海、蘇南、環杭州灣等地區要率先轉變空間開發模式，嚴格控制新增建設用地規模和開發強度，適度擴大農業和生態空間。規劃對上海提出諸多要求：首先是嚴格控制上海中心城區人口規模，引導人口向郊區、重點小城鎮和臨滬城市合理分布，同時建設好衛星城。
《長江三角洲城市群發展規劃》，2014年數據。
三、新興產業興起，現有產業經濟無需向大城市核心區集中
科技的發展為人們的生活、工作提供了極大的便利。從產業發展的角度，科技的發展為產業提供了城市之間、區域之間更強的紐帶作用，從而使產業在空間距離上的分散成為可能，同時也降低了成本。從一個最為典型的例子說起，我們來看看世界金融中心華爾街的變化。
最早的華爾街，是金融交易聚集地。像芝加哥的商品交易所、穀物交易所和期權交易所這些傳統金融中心有大約5萬名僱員，而現在，很多工作可以由電腦自動完成。
在《更為虛擬化：阿爾.伯克利訪談》中，有這樣一段話：華爾街即使還重要，也會變得越來越電子化。由於科技使人們可以在任何地方工作，所以華爾街將作為一個虛擬地點而不是地理實體存在，其價值將體現在投資家對風險的判斷及經紀人的知識之中，有價值並值得支付的是關於買賣哪種證券的良策。
隨著基礎設施的完善，以及新興產業的興起，城市工商業集中於核心大城市的必要性在逐步降低。總結起來，說明了兩種趨勢：
第一、基礎設施完善為核心城市轉向周邊城市，或中心城區轉向郊區提供可行性；
第二、新興產業留在核心城市/中心城區的必要性在降低。
簡單說就是，性價比的權衡。在核心城市承載能力有限的背景下，中心的價值變得越來越高，也就是工商企業、居民為此承受的成本也越來越高，城市中心的性價比也在降低。
目前，國內經濟正面臨著二三十年快速增長之後的放緩，也是經濟轉型最為迫切的時間點，新興產業將替代基礎製造業等成為未來經濟的重要載體。而新興產業，如IT、金融、生物醫藥、傳媒、設計類公司等等對於城市配套要求較低，可在核心城市周邊布局，分散核心城市中心城區壓力。
從國外看，比如美國矽谷，是高科技事業雲集的美國加州聖塔克拉拉谷的別稱。位於加利福尼亞州北部，舊金山灣區南部；矽谷是高科技技術創新和發展的開創者，該地區的風險投資佔全美風險投資總額的三分之一。擇址矽谷的IT公司已經發展到大約1500家。
再例如，格林尼治是美國康涅狄格州的一個小鎮，面積很小，只有174平方公里，集中了五百多家對沖基金。單單Bridge Water一家公司就掌管著1500億美元的規模。這個地方離紐約州坐火車35~40分鐘。
格林尼治小鎮
從國內看，杭州玉皇山南基金小鎮將借鑒「紐約、波士頓」模式，打造中國版「格林尼治」，重點打造私募股權投資基金產業鏈，形成投資基金資產管理中心，彌補上海等地在服務中小企業方面的不足。小鎮目前投資項目300餘個，投資金額200餘億元，管理資產規模超過1000億元，資本集聚效應已初步顯現。
杭州基金小鎮
同時，私人汽車的普及，城市交通網路的不斷完善，包括城郊地鐵的開通、高鐵線路增加縮短了城市及周邊區域往來的時間成本，便利性提升。同時，郊區和小城鎮相對較低的人口密度也提供了更好的自然綠化環境，提升生活品質。從上面的例子可見，國內的玉南山基金小鎮的自然環境不用多說，美國的格林尼治基金小鎮也在美國中央公園的附近。
四、美國模式將會成為中國一、二線核心城市的未來
整體上，美國三大城市群都由大都市、小城市、小城鎮等不同層次的城鎮體系交錯構成。
在城鎮化進程中，美國整體統籌產業布局，打造大「都市圈」和「城市帶」，依託大中城市，充分發揮中心城市的輻射帶動作用，構建多層次的城鎮體系，形成了國際性大都市、全國中心城市、區域中心城市、小城市、鎮等不同層次的城鎮體系。
從地區分布看，美國已形成了三大城市群：
1、波士頓——華盛頓城市群；
2、芝加哥——匹茲堡城市群；
3、聖地亞哥——舊金山城市群。
這些城市帶和都市區的形成，都不是靠無限擴張中心城市來實現城市規模，而是通過大批小城鎮的集合來實現的，衛星城鎮和工業區交錯，共同構成大都市圈。
從大城市/小城市，城市中心/郊區的分配來看：60年代小城鎮興起，人口和產業向中小城市聚集。
美國的城市化分為三個階段，農村向城市遷移、小城市向大城市聚集、城市向郊區轉移三階段。
60年代，美國政府實行了「示範城市」的試驗計劃，開始對大城市中心區進行再開發，試驗計劃旨在分流大城市人口，加快發展小城鎮。從下圖可見，美國城市市區人口在70-90年代以下降趨勢為主，同時，郊區人口持續增長。70年代，美國50個大城市的人口下降了4%，而這些大城市周圍的小城鎮的人口則增加了11%，中等城市的人口增加了5%。
美國150年城市發展歷程
從人均GDP的指標衡量，目前我國的人均GDP和美國小城鎮發展的階段較為相似。
由於中國各地區人均GDP水平相差較大，我們採用2015年各地人均GDP分別來對應美國時期，可以發現中國基本處於美國70年代以後至90年代之前，也就是美國人口由核心城市向小城鎮分散，由中心地區向郊區分散的過程。
從目前核心城市的人口、交通、基礎設施壓力等來看，向郊區小鎮、向小城市發展的需求也愈加強烈。
通過美國的城市發展路徑梳理，和我國目前的經濟發展水平看，未來幾年城市化的過程中，預計人口將由城市中心向郊區發展。
五、國家政策力推小鎮模式
今年以來，關注旅遊行業的從業者都會注意到關於發展小鎮的各項政策陳出不窮，有國家層面的大指導方針，也有各地對於旅遊小鎮建設的具體目標。總結如下：
（一）國家政策積極推薦小鎮建設
＊在《關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》中，提出發展具有特色優勢的魅力小鎮。
＊在編製起草「十三五」規劃綱要過程中，對「十三五」期間鼓勵各地區培育發展特色小城鎮進行總體安排。
＊今年，發改委將選擇1000個左右條件較好的小城鎮，積極引導扶持發展為專業特色鎮。
2016年7月19日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部聯合發布《關於開展特色小鎮培育工作的通知》。
（二）各地紛紛出台當地小鎮發展的各種規劃
六、大財團紛紛推動小鎮轉型
近兩年，各大房地產企業都將小鎮開發作為轉型的重點，有旅遊小鎮，有養老小鎮，也有農業休閑小鎮。宋衛平帶領的綠城集團在小鎮的開發上倍受關注，桃李春風、烏鎮雅園都是業內爭相學習的案例。萬科的良渚文化村、隨園嘉樹在養老配套和細節打造上也有很多值得學習的地方。其它類似華僑城、萬達，旅遊小鎮的打造也是這些集團轉型的出路之一。
成都版的「格林尼治」基金小鎮
上月9日碧桂園集團宣布啟動「科技小鎮」計劃，據了解，目前該集團已有三個科技小鎮項目開動，分別是惠東稔山科技生態城項目、惠州潼湖創新小鎮項目、惠州潼湖科學城項目。
與碧桂園不同，綠城中國聯席董事長宋衛平選擇的是特色「農業小鎮」。按他的設想，小鎮距離上海、杭州等城市三五十公里，一個小鎮需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農業，一平方公里開發建設，形成3萬人的小鎮。農業小鎮最大的特點是對基礎農業的規劃，靠著小鎮中房地產開發建設部分獲得的收益，帶動周邊的農業改造，建成富有地方特色的大型農業基地，並將周邊的農民轉化為現代農業工人。未來5-10年，綠城將打造5-10個這樣的理想「農業小鎮」。
華僑城集團則在「文旅小鎮」發力，日前，該集團在四川同包括成都金牛區、大邑縣、雙流區三地政府以及成都文旅集團簽署合作協議，擬投資1200億元打造天回、安仁、黃龍溪三大旅遊名鎮。華僑城集團公司總經理段先念表示，將按照國家新型城鎮化戰略，在「文化+旅遊+城鎮化」模式下，讓三座歷史名鎮煥發新的活力。
為何房企轉型會青睞特色小鎮？除了行業利潤下滑，尋找新的增長點之外，政策推動應是其中因素之一。
＊「十三五」規劃綱要提出，要因地制宜發展特色鮮明、產城融合、充滿魅力的小城鎮。
＊今年5月，國家發改委也表示，將強化對特色鎮基礎設施建設的資金支持，支持特色小鎮提升基礎設施和公共服務設施等功能，並將選擇1000個左右條件較好的小城鎮，積極引導扶持。
＊今年7月，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部三部委聯合下發《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，提出要通過培育特色鮮明、產業發展、綠色生態、美麗宜居的特色小鎮，促進經濟轉型升級，強調建設特色小鎮要充分發揮市場主體作用，政府重在搭建平台、提供服務，防止大包大攬，防止盲目造鎮。
根據文件，到2020年，全國要培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居的特色小鎮。
綜上所述，人口、產業聚集從中心城市向郊區發展，從核心城市向大城市帶發展可能是未來城市發展的重要特徵，2016年，是房地產從核心城市向產業小鎮發展的最關鍵的一年。
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