歐美現房銷售模式及特點

中國房產預售來源於香港，但並非一定要終結於香港，當我們換一種思維看房產銷售的時候，我們發現，我們對行業的要求太低，我們需要做的太多太多。

歐美地產營銷新模式

MLS是美國地產營銷的新模式。

MLS（Multiple Listing Service）是源於美國房地產行業的專業術語，也稱"多重上市服務"。其核心是通過特定的軟體技術和網路手段，使加入該系統的各個獨立中介商的所有房源信息形成一個統一的互通體系。

如何操作呢？想要租買房屋的客戶只需在房地產機構或中介商的計算機終端上輸入所要租買房屋的特徵，就可以查出所有符合條件的房產，並可以通過網上的電子地圖查看所選房屋的實際位置，通過網上播放的實地錄相"考察"房產的外觀、環境及房內格局是否符合自己的喜好。如果這家公司的房源不夠豐富，客戶還可以通過MLS系統，在加入該系統的所有公司的資料庫中查找有關房源。若能成交，則參與交易過程中的各家公司按一定的比例分成。針對此種經營方式，目前在美國各大州之間都成立有MLS協會，在歐美等其他發達國家也頗為流行。

此種經營模式的最大優勢在於，不論客戶最終在哪裡找到如意的房子，參與這一過程的每一個中介商都可以從中分得利益，不會因為房源不足而錯失一個客戶，也不會因為渠道不暢而無人光顧；對於租購客戶，則可以增加更多的選擇機會，可謂是一舉多得。

澳大利亞：住房保障面面俱到

澳大利亞的住房中，自住私房佔70％，私人出租的住房佔20％，公房出租的佔10％。澳大利亞住房平均每人1.67間。最大城市悉尼每年建造住房2.5萬——3萬套，每套45~100平方米，年建造180萬-200萬平方米。在市區範圍內有5．2萬戶等待新房，而市中心區建房防火要求高，價格比較貴，因此住房委員會在市區邊緣建造一些公房，供低收入者居住。首都堪培拉住宅年建造量為2000~3000套，改建600-800套，共有5萬多套住房，公房佔15％。南澳大利亞州年建造住宅7000~8000套，其中公房約是2000、2500套。

公房由各州的住房委員會或信託公司(不是政府部門，而是由政府提供財政，公司向政府負責)提供，其職責是為低收入者提供高標準住房。

澳大利亞政府非常重視對老年人提供住宅。考慮到老年人居住在一起超能互相照顧，悉尼市有專為老年人建造的高層公寓。有一室戶和二室戶，設備齊全，每層設有活動室。在電梯內備有凳子，供老年入坐。每3戶有一台公用洗衣機、烘乾機。每戶有緊急電話通底層活動室，室外有草坪、噴泉等，環境優美。

各州住戶委員會建造住房的資金是由聯邦政府和州政府提供，也有由住房委員會每年房租及賣房的贏利中提供的。向居民提供住房的方法有幾種：住房委員會建造後出租或出售；買下私房出租；對低收入者買私房提供補貼；與私人企業合資建房；買進私房，改造後出租；提供材料由居民自己改建。

澳大利亞的低收入者可向政府申請租用或購買住房。在購買政府提供的住房時，政府給子補貼，提供低於市場利率的貸款，分期還貸，30年還清。公房和私房的租金標準是一致的，但租金不得超過家庭收入的20％。他們鼓勵低收入者購買政府提供的住房，因為價格便宜，居民對住房會精心保養，從心理上容易得到滿足。

政府出租的公房除由房屋委員會管理外，還採取居民自管的方式，由居民自己組織起來維修保養，對房租中的結餘部分上交給政府。

二次大戰後，澳政府對城市的原有住宅拆除重建。但是新建的高層住宅不受歡迎，有些應該保留的建築也被拆除了，遭到居民的反對。到了20世紀60年代，代之以綜合改造的方法，對於各歷史時期有代表性的建築都要求保留，由專門的有權威的非官方機構決定。對拆除重建的住房，在建造時，要考慮和周圍環境的協調，層數多為3-4層。

對保留的房屋，在外形上要保持原有的風貌，內部改建達到現代標準。對住宅，在徵得居民同意下，進行一定規模的改建，如內部重新分隔，增加廁所、廚房、碗櫃、洗衣房、洗滌設備、熱水設備、消防系統等，並調換電線，屋面翻修，卧室和起居室鋪滿塑料地板等，儘可能使居民有完善的、單獨使用的設備，減少對別人的干擾。搞好建築物的外部設施，如道路修理．對園林精心布置，增加停車場，為居民增加活動室等。

中國房地產報

韓國的低收入階層住宅政策

為提高低收入階層的居住水平，韓國政府積極探索並實施了各種政策，主要有：

一、小型住宅建設義務化。低收入階層由於資金問題不能購買大型住宅，故大量供給中型尤其是小型住宅是解決低收入階層住宅問題的前提，政府在規劃住宅建設時，規定中小型住宅的建設比率，以保障中小型住宅的建設數量。如《住宅200萬戶建設規劃(1988~1992)》規定，要使低收入階層用25~59平方米的住宅佔45％、中產階層用59-85平方米的佔30％、富裕階層用更大面積的佔25％。又如《2002年住宅建設綜合規劃》引進小型住宅義務比率，要求在首都圈擁塞抑制區內進行300戶以上再建築及民營住宅建設時，至少保障59平方米以下的住宅比率達20％以上。

二、小型住宅建設用地價格低廉化。為降低小型住宅建設費用，政府向建設小型住宅的開發商提供價格低廉的宅地。如在首都和釜山市，政府對建設小於59平方米的住宅開發商，以90％的成本價提供宅地；對建設59~85平方米的，以100％的成本價提供；對建設大於85平方米的，按市場價提供。在其他市，政府對建設小於85平方米的住宅開發商，以成本價90％的價格提供宅地；對建設大於85平方米的，以市場價格提供宅地。

三、限制住宅出讓價格。政府為向無住宅低收入階層提供低於市場價的住宅，早在1977年就開始引進住宅價格限制制度。初期採用出讓價格上限制度，1989年開始採用原價聯動制度。其中，住宅出讓價格上限制度要求住宅開發商在制定住宅建設規劃時，把住宅價格納入規劃內容中，並要求其所定價格低於政府規定的上限價，否則，不批准規劃。原價聯動制，是根據宅地費和包含適當利潤的標準建築費之和來決定民間公寓出讓價格上限的制度。其中，宅地費按實際價格核算，標準建築費由建設交通部長官每年告示。後來，政府認識到限制出讓價住宅市場會出現扭曲現象，故從1995年開始，就逐步放寬有關限制性規定，但至今在國民住宅基金支援建設的國民住宅(小於85平方米)的出讓價，仍沿用原價聯動制度，以保障以低廉價格向低收入階層提供住宅。

四、設置專用基金，為建設和購買中小型住宅提供支援。政府從1981年7月開始，通過國民住宅債券(國債)、住宅預約儲蓄、政府財政、國債管理基金預收金、住宅彩票、國外貸款、利息等，設置國民住宅基金，為開發商建設國民住宅規模的各類住宅、為無房戶，尤其是低收入階層購買相應規模住宅提供必要資金。為有利最低收入階層，國民住宅基金對購買小型住宅給予更多優惠，如購買公共出讓住宅提供資金的貸款利息，50~60平方米的為9％，40~50平方米的為8％，而40平方米以下的為7．5％。

五、對購買小型住宅給予稅收優惠。為盡量減小低收入階層購買住宅的經濟負擔，政府對低收入階層購買小型住宅者給予稅收優惠。如購買40平方米以下住宅，政府全免其所得稅和登記稅，購買40~60平方米的住宅減免50％。另外，如無住宅者參加住宅儲蓄，並依據這種儲蓄獲得貸款來購買國民住宅規模以下的住宅時，對貸款額施行免所得稅。

六、大力支援租賃住宅建設。為解決最低收入階層的住宅問題，政府積極鼓勵租賃用住宅的建設。為此，在財政、宅地、金融和稅制等方面給予優厚支援。如政府對建設用期為50年的公共租賃用住宅給予總費用的50％，永久租賃用住宅給予85％的財政投資。又如，政府向建設小於60平方米的公共租賃用住宅者，以低於成本價優先提供公營開發宅地。

七、提出兩大新決策。為進一步解決好低收入階層住宅問題，韓國政府提出兩大決策：

(一)引進「最低居住標準」。韓國建設交通部於2000年9月，引進「最低居住標準」，以提高居住質量水平。為改善未達到最低居住標準的家庭居住條件，政府決定大力促進和支援相應的住宅建設，並給予供求雙方金融、稅制等優惠。最低居住標準，包含面積標準、設施標準、結構性能——環境標準等三方面。其中，面積標準按家庭人口和家庭成員構成給出最低限度的實用面積，設施標準涉及有關寢室、廚房、衛生間等居住和附帶設施結構性能——環境標準要求房子確保作為永久性建築物質的結構強度。

(二)規划進行大規模國民租賃住宅建設。政府制定了《國民租賃住宅100萬戶建設規劃(2003~2012)》。國民租賃住宅，是指由韓國住宅公社、地方政府等公共機關在財政和國民住宅基金的支援下建設的、用於10年以上長期租賃的住宅。按現行做法，國民租賃住宅的建設從財政得到相當於建設費30％的資金支援，並從國民住宅基金得到相當於建設費40％的低利貸款。由於國民租賃住宅建設得到這樣的金融優惠，所以能以比市場價低一半的價格出租住宅。這一規劃按期完成後，國民租賃住宅總數將達到現在住宅總數的10％，而現在韓國住宅普及率已達到100％(指住宅總數人戶數)，屆時低收入階層的住宅問題必將得到大的改善。

中國房地產報

居者有其屋：新加坡住宅建設奇蹟

每一戶不足一間居室，40%的家庭住在棚戶區，本應供給一個家庭使用的房屋卻要擠進7戶人家，住宅光線不足，通風受阻，沒有衛生設備，大部分住家還是使用馬桶，環境十分惡劣，火災已成為家常便飯這就是30年前的新加坡的住房情況。

今天的新加坡，已擁有組屋（新加坡對國家營建住宅的稱謂）50多萬套，私人建設的共管式公寓和置地住宅20多萬套，總量為70多萬套，已超過了65萬戶的新加坡城市居民總戶數；由於住宅總量已超過總戶數，購買組屋的條件逐步放寬，月收入在5000新元的低收入家庭也可購買組屋，住宅建設已向追求環境效益方向發展。

艱難的起步

1960年，新加坡建屋局剛成立時，面臨的形勢是相當嚴峻的：整個城市處於貧窮和混亂之中，城市失業率高、住房嚴重缺乏。這是長期殖民統治和戰亂造成的嚴重後果。

在英國殖民地政府統治下，新加坡從1927年—1959年的32年中，僅為居民新建了23000套住宅。但是城市人口卻急劇增長，第二次世界大戰爆發以前，新加坡只有50萬—60萬人，1959年新加坡自治時，人口已增加到158萬。這使得本已捉襟見肘的城市住宅更為窘迫。住房問題成為社會不穩定的重要因素。在這樣的情況下，「居者有其屋」作為國策提了出來，並成立了建屋發展局，實施這一國策。

奇蹟的誕生

一、有效的地產運作機制。土地是國家財富之源，如何在斂財的同時，又不會因為地價因素造成住宅價格居高不下，尋常百姓無錢「問津」，是許多國家在住宅建設中最為頭疼的事情。新加坡獨特的地產運作機製成功地解決了這一難題。1960年，新加坡頒布建屋發展局法令和土地法令，規定政府有權徵用私人土地用於國家建設，被徵用土地只有國家有權調整價格，價格規定後，任何人不得隨意抬價，也不受市場影響。這保證了建屋發展局能夠順利地開展業務。建屋局並非無償使用土地，而是直接向土地局購買。建屋局的啟動經費由國家以低息貸款形式撥給，隨著業務發展，以賣出房屋的收入還清貸款並維持單位開支。由於建屋局為非盈利機構，新建住宅常常要低價出售，有的只能出租，資金難以回收。對於建屋局的虧損部分，政府將之列入預算並負責津貼。

二、確定新的發展地域。舊城區遍街棚室，怎樣改造？新加坡政府的辦法是，「避開大道，直取兩廂」。住宅建設避開了房屋密集的市中心區，而是選擇在城市邊緣地帶最先起步。這樣做，一是便於吸引居民疏散出去，二是這些地區拆遷量少，地價與基地處理費用比較便宜。隨著地鐵、快速路等交通設施的發展，住宅建設才由近及遠向外延伸。在市區人口減少到一定程度、新區住宅充足的情況下，政府才集中力量改造舊城。為了取得較高的經濟效益，新加坡政府提倡高層高密度，一般住宅都是十幾層的板式住宅，少數為20多層。在新加坡這樣一個低海拔、臨海通風條件好的國家，高層高密度是完全可行的。

三、實行住宅商品化和公積金制度。政府規定每個僱員每月繳納月薪的21.5％，僱主（不論是私人機構還是國家機關）繳納相當於僱員月薪的18.5％，合起來相當於僱員月薪的40%，這筆錢以僱員的名義存入中央公積金局，作購房、醫療、保險和養老之用。法律規定不得將公積金挪作它用，如償還私人債務等；法律還規定不得將此用作抵押、查封或被徵收，以保障僱員擁有公積金的權利，這項制度始於1955年，僱員繳納的公積金在其月薪中的比重剛開始時僅為5％，隨著收入的增加，逐步提高到9％、12％、15％、18％，最後到21.5％，僱主繳納款額大體與僱員繳納的數量相等或略低，公積金制度解決了居民無力購房的難題，又為國家實現住宅商品化提供了取之不盡的住宅建設資金，這個制度是強制性的，但由於是取之於民、用之於民，因而受到老百姓的歡迎。

四、保障低收入家庭的住房權益。政府規定了購買或租用國家營建住宅，即組屋的條件。這個條件是以每個家庭的月收入水平決定的。在70年代，政府規定只有月收入在1500新元以下者才可申請；80年代，提高到2500新元，隨後又放寬到3500新元。這基本上保證了80％以上中等收入的家庭能夠得到廉價的組屋。而20％有較高收入的家庭則需自己購買標準較高的共管式公寓，或標準更高的置地住宅，即花園式住宅，為了照顧低收入家庭購買組屋，政府還有大量補貼。對購買三房式以下住宅的常常是低於半價出售；四房式住宅也可降價15％出售；五房式住宅也稍有優惠。對於標準較高的公寓則按市價出售，不予優惠。住戶購組屋一般需一次繳足相當於售價的20％的款額，餘下部分由建屋局以低息貸款方式墊付，住戶可用公積金在5年、10年甚至25年內還清。這樣，保證了絕大多數低收入家庭都有購買住宅的能力。實在無力購買的，如月收入少於800新元者，政府還允許租用組屋。

精心的設計與管理

在短時間內如此大量地建設住宅，會不會影響社區服務及住宅的質量？新加坡政府很好地解決了這個問題。

建屋局的住宅發展計劃是在長遠發展規劃的指導下進行的。建屋局要詳盡地分析歷年住宅建設的數量和銷售情況，申請購買組屋的家庭的數量及其對戶型、地點的要求，以及各不同地區城市基礎設施狀況、社會服務設施狀況和就業機會，並預測今後5年的需求量,選擇最佳開發地點。新加坡政府規定，不同規模的居住區需配套建設不同規模的商業、文化、衛生、社會福利設施、體育、宗教建築和工業，這些設施由建屋局先進行土地開發後，主要由各職能部門營建，很少出現扯皮或欠帳的情況。

此外，建屋局還十分重視街景與景觀設計，房屋建設雖為高層高密度，但住戶並不感到空間壓抑。而且設計者把樓房頂層闢為公共活動場所，供人登高觀景和進行社交活動。

值得借鑒的是，建屋局還負責售賣和保養這些組屋區。建屋局建立了龐大的維修服務中心，為各居住區提供24小時緊急維修服務，每7年為組屋區進行粉刷外牆和修理內部工程，同時改善設備，把它們提高到可與新組屋相比的水平。

「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山？」新加坡建屋局將杜甫的詩句作為局訓，其住宅建設經驗已為發展中國家紛紛仿效。

國際地產參考

德國：買房蓋房法律唯上 建築住房在德國的最高法律是《建築法》，此外，有相應的涉及土地保護、環境規劃、建築設計師投入、保修期等種種法律和實施條例，幾乎沒有什麼漏洞

建築公司的售房計劃書，是必須提交政府建築局備案、有法律約束力的文件

在德國出售住宅，沒有「建築面積」的概念，只有「居住面積」

建築商必須對一切不動產繼續保修五年，對電梯、地下停車庫門等動產，則由生產廠家保修兩年

在德國買房子是一件大事，又是一件相當複雜的事，絕不像在超級市場拎起一口袋土豆交錢走人那麼簡單。我在從波恩遷往柏林時，在柏林買了房子，經歷了一次買房子的全過程，跟公證人、建築公司、房產經紀人、建築監理、政府房地產部門、稅務局打了無數交道，簽署了一厚沓文件，才算住進了房子。最近，我又訪問了這家建築公司銷售部門的人士，詳細了解了一番這個以法網嚴密而著稱的國家在建設和銷售私有住宅方面的規定。限於篇幅，我僅就有關的方面略作介紹。

建築住房在德國的最高法律是《建築法》，在此之下，有相應的涉及土地保護、環境規劃、建築設計師投入、保修期等種種法律和實施條例，幾乎沒有什麼漏洞，重要事項一目了然。建築公司面對購房者的第一步，也是最重要的是售房計劃書。這可不是一般的宣傳品，而是必須提交政府建築局備案、有法律約束力的文件。如果建築公司在建設過程中違背諾言，它是要吃官司的。

我至今保留的這份建築計劃書的內容，除了對地點、環境的說明外，重點是各住戶的居住面積、戶型分割、地下停車庫及地下儲藏室的面積及分割，以及室內設備的標準的說明。附帶說一句，德國在出售住宅時，從來沒有「建築面積」這個概念，只有「居住面積」。給我印象深刻的是多達35條，包括從外牆的質地、顏色直到浴室水管材料的詳細說明。試舉一例。「浴室浴盆約為170厘米長，質材為上釉鋼板，安裝在保暖的支架上……洗手盆質地為潔具專用陶瓷，寬約63厘米，排水管及水龍頭組件為鍍鉻金屬，廁所水箱安裝在牆內……」又如電氣系統的安裝，「廚房燈頭一隻，電爐接頭一隻，洗碗機插頭一個，冰箱插頭一個，吸油煙機插頭一個，備餐台插頭兩個……」又如對地面用材的說明，「卧室、客廳、走廊和儲藏室地面為合成纖維地氈，價格為40馬克一平方米，廁所和廚房為瓷磚，材料價格為50馬克一平方米。居住房間和過道可依用戶要求改鋪地板，費用增加部分自負」等等。對用戶的特殊要求可以在何等條件下滿足，也都有說明。這是因為，所有的設備都包括在以面積為單位的售價之中。

住宅開始動工後，建築公司就通過廣告、房產經紀人等開始出售房屋。購房者在洽購時可以提出自己的改建要求，例如打通非承重牆，或修改原定設備。同時，在同等價格下，建築公司提供幾種顏色不同的瓷磚、地磚、地板供顧客選擇。如果顧客中有親戚朋友擅長室內裝修，也可以自己干，購房價格當然會低一些。但這畢竟是極少數。此外，改建的範圍也是有限制的，不能以為這是自己的住房就可以隨心所欲。例如，我當時希望在廚房的外牆上打洞，接上排油煙管。建築公司告訴我，外牆屬於本住宅樓的集體財產，任何改動都必須經住戶大會決議通過，因此不能滿足我的要求。又例如，中國國內常見的各家各戶裝防盜門，在德國是不允許的，但可以從自己的住宅內為門加防盜鎖。理由是，公用面積部分必須一致，材料和樣式都一樣。在這方面，德國另有法律管著。

對於購房者來說，價格和住宅標準之間的保證是《房產經紀人及住宅承建人條例》。這個規定確定了購房者在各個不同建築階段的付款比例，以防建築商在收款之後以次充好，或其他損害購房者的行為。按規定，土方工程開始之後，付首批房款（全部購房價的20％），此後分12個階段付清。例如毛坯建設完成後，付40％；房頂和排雨槽管完成後付8％，暖氣管道安裝完畢後付3％，窗戶及玻璃裝好後付10％……最後一筆3.5％的款項則存在公證人處，購房者在確認一切缺陷都排除後，才付給承建人。在此期間，購房者可以聘請獨立的建築監理人審查各項目，提出改善清單，要求承建人改進，排除缺陷。而所有這些程序，都寫在購房者和承建人談妥的由國家公證人制定並簽字的購房合同中。因此，在德國，按圖紙出售住房是允許的，也是常見的，好地段的售房廣告一見報，經常是短期內就已經銷售一空。能保證最終得到滿意的住房的關鍵是上述對承建人強制的法定義務的規定及監督機制。

就監督來說，在各個階段都有技術監督協會派專家審查，房子蓋好後，政府建築局要來驗收。政府監督的內容主要是按照國家的工業標準和相應的法律，如保暖法、隔音法、噪音法等，審查是否合格。

同樣，在住宅交工、住戶已經入住後，建築商必須對一切不動產繼續保修五年，對諸如電梯、地下停車庫門等動產，則由生產廠家保修兩年。

在德國當然也有個別騙子或皮包公司行騙，收取了購房者購房款後宣布「破產」，或建築質量低劣，不符合要求等事實。因此，報紙、電視等媒介經常以典型案例提醒購房者在購房前，向消費保護者組織諮詢，了解承建人的義務和自己的權利，謹防上當。

《中國房地產報》

國外住宅質量保證保險制度介紹

法國IDI制度介紹

住宅質量保證保險源於法國，名為「潛在缺陷保險（Inhernet Defects Insurance，簡稱IDI）」，又稱建築物年期責任保險（Liabi lity For Ten years）」。IDI保險有著悠久的歷史。

1804年拿破崙法典規定，建築師和設計師必須在建築完工10年內負有對房屋結構缺陷作修正的嚴格資格責任。在10年保證期後，陳非以證明建築師或設計師有欺詐行為，否則建築所有者本人將對建築負完全的責任。

法國後來對原法典在很多方面進行修訂。開發商、承包商、部件生產商都要對房屋質量問題負連帶責任。現在建築結構工程的保證期是10年，非結構工程的保證期是2年，房屋的建造商必須對其在法典中的法定責任投保責任保險。1979年制定了《斯比那塔法》（Spinetta）。該法規定10年期的潛在缺陷保險為強制性保險，必須由房主或開發商投保。從1990年7月31日後，對潛在缺陷強制性保險的要求有所放鬆。對於自建房屋用於辦公的大公司，不用強制投保該保險。但該強制性保險仍適用於所有用於居住的房屋，即所有的住宅仍需要強制性保險。

針對IDI保險，法國制定了一套複雜的建築技術評定檢查機制，在技術評定檢查過程中發現的問題，只要建築上沒有按要求整改，技術評定檢查機構就有權要求停工。技術評定檢查機構對建築工程簽發的合格證書是IDI保險生效的前提條件。IDI消費一般為建築造價的0.5％

日本住宅性能保證保險制度介紹

日本從1982年開始建立住宅性能保證制度。日本住宅性能表示制度（我國叫做住宅性能認定製度）和日本住宅性能保證制度一起，構成了《作宅品質確保促進法》的主要內容。

《住宅品質確保促進法》於1999年由日本參議院和眾議院一致表決通過，其中第八十八條和日本民法規定，新建住宅的賣主對住宅負有10年的性能保證責任，這是強制性的。《住宅品質確保促進法》第九十條規定，在新建住宅承包合同或新建住宅的買賣合同中，賣主對於瑕疵疵及其它住宅隱藏強疵，也可以設定20年以內的保證責任，這是約定性的。日本住宅性能保證制度是確保住宅質量和性能的一種運作機制，由於從法律上規定了開發商必須對住宅質量提供10年長期保證，當住宅出現了保證書中列明的質量問題時，可通過保險機制保證消費者權益。從而消除了消費者對住它質量和性能的不信任感，有利於消費者放心購房。

其他國家開展住宅保險的情況

住宅質量保證保險運作機制逐步被英國、新加坡等許多國家引入，部分國家和地區甚至實行強制保險，如義大利、芬蘭、印度尼西亞、西班牙、瑞典、突尼西亞及加拿大的部分省。目前，法國IDI保險的年保費收入達到7.6億歐元；澳大利亞為3750萬歐元。目前我國住宅的總體質量水平還不高，在住宅性能認定製度中引入住宅質量保證保險，更具有重要現實意義。

《城市開發》

在美國，人人能做「開發商」

在美國的一個工地，一棟房子大約有3000平方米，先在地上打混凝土地基，下好螺栓，然後將工廠製造好的木龍骨現場拼裝後接水、電、管，再外封石膏板、保溫板，貼防潮紙，最外面是裝飾，講究一些的是紅粘土磚砌在外面做裝飾，這樣的房子三個星期即可完工交付。

美國建築師的設計理念有三個有機組成部分，即建築設計、規劃設計和室內。其中，規劃設計包括社區規劃和園林景觀設計兩個方面。就像人具有社會性一樣，單一的住宅建築產品大都是社區整體的組成部分，住宅建築的社區性是美國建築師們經常強調的概念。在美國參觀住宅區的過程中，深切地感受到：一個設計優秀和開發成功的住宅區，應做到單體建築與社區的協調、住宅與環境的統一以及住宅室內設計的精細。

在洛杉磯的一個成片中檔住宅開發區中，規劃時將六七幢低層獨立住宅以周邊式圍合的方式排列，既類似於北京四合院的布置，又有點像上海里弄住宅的緊湊。美國大量獨立住宅的建設，已使人們感受到了鄰里交往很少的缺憾，這是一種既迎合客戶希望有自己獨立土地住宅的心理，又考慮了增進鄰里交往的社會需要的一種嘗試，建築師的良苦用心可見一斑。

美國房屋立法的構架源於1930年的經濟大蕭條時期。當時，美國約有一半的住房家庭陷於無法支付房屋貸款的窘境，房屋市場一片混亂，1934年的國家住房法因此誕生。近70年來，美國國會通過的與房地產有關的法案達到近50項。由於美國有以《住房法》為首的房地產法律，體系完善，行業協會的協調和約束作用明顯，整個行業的運作比較規範，呈現「內緊」的態勢。

在美國，圍繞著住宅建造已形成了一條成熟的產業鏈，從房屋的設計、施工、銷售到維護，從設計軟體、新施工工具和工藝、新建築材料和設備，到與住宅相關的各種設施的研究開發和生產銷售，都已達到了相當高的產業化水準。這種產業化水準不僅表現為住宅相關產品的琳琅滿目，更體現在產品標準化、規範化和多樣化的統一上。

因此，從微觀方面來看，由於全房地產行業分工明確、細緻，技術控制、質量管理都比較成型，施工質量的波動很小。所以，美國對於施工、行業進入的規則非常寬鬆。因為不同的人來做房地產，其中的差別是不大的，所以美國房地產又呈現出「外松」的特點。所以，只要你願意並且有足夠的經濟能力，都可以去買塊地開發，然後將房子賣出去。

在美國，隨處可以體會到經濟。這裡的經濟，指的是節約、成本、合適。美國的城市顯得簡單和平均得多，不會說這條路綠化特別好，而另外一條路就差很多，也見不到過分奢侈的一些市政美容。倒是一些商業場所的業主，願意花大血本進行豪華包裝。美國在上世紀70年代初期，也實施過以疏散為重點的住宅區的民防計劃，但隨著現代戰爭的發展、武器精確度的提高，民居受攻擊的可能性越來越小，而一旦真正受到攻擊，一般的民防工程也無法抵擋鑽地導彈的進攻。因此，美國目前已經開始放棄在住宅區建設民防工程，只要求在公建中配套一定面積的防空工程。這樣一來，住宅區建設的成本就大大減少。在我國城鎮住宅建設中值得借鑒。

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