掘金美國樓市:華人買家看重地段 學區房仍緊俏|美國|華人|樓市

  沈秋莎

  [舊金山灣區房產,2002年至2007年漲幅為59%,2008年至2011年下跌27%,2011年至2015年又暴漲60%~70%。]

  相較於中國樓市的熱度,美國樓市近兩年雖有回暖復甦之勢,但漲幅平穩。房地產網站Realtor的首席經濟學家斯莫克(JonathanSmoke)表示,2016年將是房地產需求旺盛的一年,約三分之一的購房者年齡在25至34歲間,該購房主力軍會給今年帶來200萬份地產交易單。其中,就有不少普通的華人買家。

  中國買家看重地段

  Christina來自大連,她高中畢業後赴美讀大學,畢業後又留美工作。Christina和她老公最初都就職於摩根大通,由於公司地處紐約市區,考慮通勤方便,他們將最初的居住地選定在跟曼哈頓一河之隔的Jerseycity。他們在租房2年後,本著自住兼顧投資的原則,於2015年開始看房。

  在換了五六撥經紀人後,他們最終選定了一個白人老頭JayDollinger作為房產中介,Jay有著猶太人的精明和聰慧。在Jay的幫助下,他們將目標鎖定在紐約州韋斯特切斯特縣(Westchester)的多布斯費瑞市(DobbsFerry)。Christina對記者說,由於他們工作繁忙,無暇打理裝修翻新等瑣事,因此,那些可以直接拎包入住的新房對他們頗具吸引力。在看了將近1年多的房屋後,他們終於在今年選定了這套建於2005年的獨棟別墅,成交價為91萬美元。

  這套房子共有4個卧室、2個廳、3個廁所,外加地下室和廚房。房屋周邊的配套設施齊全,步行便可去超市購物,附近的公園景色宜人。值得一提的是它便捷的交通,步行15分鐘便可抵達位於哈得遜河邊的火車站,35分鐘快車直達曼哈頓,非常適合在紐約市上班的白領。當記者問起,買房過程中,什麼考量因素最為關鍵,Christina說,房屋位置為重中之重,房屋結構、房型皆可改動,唯有地點以不變應萬變。

  租金房價齊漲

  在經濟形勢漸入佳境的美國,70後和80後的年輕人正處於事業的黃金期,經濟狀況良好,增長的就業機會帶動人口遷徙,導致購房需求增加。而那批50年代出生的長者正經歷退休的浪潮,這些人傾向於大房換小,抑或是搬到物價更低廉的地方生活。這兩代人的不同需求,增加了整個房地產市場的流動性。

  Windermere的首席經濟學家加德納(MatthewGardner)則預計今年會有更多待售房屋拋出,一些持觀望態度的房東,也會趁著房屋凈值上升之際趕緊賣房,房源庫存會有所增加,但仍趕不上需求,因此,今年的房價依然會穩步上揚。

  Moody』sAnalytics的首席經濟學家贊迪(MarkZandi)說,2016年房地產市場會迎合購買需求,擴大供應量。儘管新造房屋不斷增加,但相較於剛需,仍顯不足。租房市場和房屋的空置率都處於低位,這都會促成房租和房地產市場的價格上揚。出租房的短缺,在低價位的房源中尤為顯著。持有相同觀點的還有ClearCapita的首席經濟學家維拉科特亞(AlexVillacorta),他對記者說,2016年美國房地產呈現房租依然持續增長和房地產的緩慢增長兩大趨勢。

  據悉,現在美國的房屋擁有率為50年來最低。

  行事謹慎的美國聯邦儲備委員會在上調利率的同時,也欲將對經濟發展所產生的負面影響降到最低。在全球經濟不景氣的大環境下,美元堅挺,房地產利率則充滿波動,一天一變,長期走勢看高。

  走高的房產利率對市場而言卻是利好。

  房地產網站Ten-X的首席經濟學家莫伊歐(PeterMuoio)則指出,工資的增長將為房地產復甦注入新的動力。各種數據的分析結果使他確信,全美2016年的工資將有所增長,這將有助於提高購買力,並為購房需求的增長打了一劑強心針。

  美國房價2009年跌至谷底,2010年後開始緩步回升。數據顯示,2016年1月全美獨棟別墅的中位數在213800美元,比去年同期上漲了8.2%,QuickenLoans的首席經濟學家沃爾特斯(BobWalters)說,「被壓抑了十年的房屋需求已經復甦了。」RealtyTrac的報告顯示,在美國最發達的12座城市,房市去年的反彈已超過2005年的最高點,交易的凈利潤也達到近10年峰值。

  伴隨著交易量和利潤空間的上升,市場也不乏擔憂的聲音。加德納認為:「當投機倒把的交易量上升時,往往也預示著房地產市場的泡沫隱現。」

  學區房緊俏

  然則復甦之勢也好,泡沫之說也罷,帶著買漲不買跌的心理,一些收入穩定的華人買家悄然進場美國樓市了。除了文章開頭的Christina,同樣在去年出手購房的還有麗莎,麗莎2005年赴美攻讀會計的碩士學位,畢業後在一家投行做會計,她先生則在耶魯大學做博士後。他們一家原住在康州的特朗布爾(Trumbull),後因為女兒入學,遂於2015年決定換購學區房。無獨有偶,他們也把目光落在了紐約州韋斯特切斯特縣(Westchester)的斯卡斯代爾市(Scarsdale)。

  該學區一直在東部地區名列前茅,因此也吸引了許多赴美購房團的注意,麗莎下了兩次單,無奈都被「豪氣」的中國現金買家搶走。跟其他購房者不同,麗莎對公寓情有獨鍾,除了價格實惠,打理方便也是他們選擇公寓的重要原因。第三次,他們看中了一套2房2衛1廳的公寓,售價56萬,麗莎飛速下訂,最終成交價為56.2萬美元,地稅每年約為9000美元。

  在美國房地產領域從業超過10年的JamesKing告訴記者,在房地產牛市,學區房和普通住宅的增長空間並無顯著差異,可一旦進入熊市,學區房因其良好的治安、優美的環境和高質的教育,突顯其極佳的抗跌性,堪稱「保值房」。

  一位不願意透露姓名的矽谷工程師告訴記者,她在2005年左右,利用零首付,大批購置房產,等房產升值後,利用增值部分用抵押貸款的方式借出現金,再拿這筆現金作為首付,購買下一棟房子。增值後再賣,滾雪球似地積累資本,也為房地產泡沫推波助瀾。最終,她在2007年次貸危機前夜及時收手,拋出所有的地產,凈賺100多萬。

  當然,並不是所有的人都像這般幸運,2008年震驚美國華人社區的「吳京華」案,便是次貸危機的受害者,吳京華是一名矽谷的產品測試工程師,他通過抵押方式,先後購買了19套房子,次貸危機來襲後房產大幅縮水,他又趕巧在那時被裁,不堪壓力的他繼而槍殺了公司的首席執行官、業務總裁和人事部經理。

  即便經濟危機大潮來襲,矽谷周邊的房價在經歷短暫的跌幅後,迅速回升,價格依舊堅挺。根據Paragon房地產集團2015年公布的數據,舊金山灣區的房地產,2002年至2007年漲幅為59%,2008年至2011年下跌27%,2011年至2015年又暴漲60%~70%。

  一位不願意透露姓名的李姓工程師對記者說,矽谷30萬左右的年薪看似很高,但10萬是股票,10萬年終獎,可供平時支配的也只有10萬美元,幾乎月光。在南灣100萬左右的房子破舊不堪,最後不得不將目光投到較為偏遠的東灣,雖然交通不便,但學區中等偏上,且130萬便可以買到3000英尺的新房。

  JamesKing對記者說,美國經濟增長現已進入高點,去年一年已是高位盤整,下行風險高於上行,而且,今年一季度的GDP預期增長為2%,實際增幅僅0.6%,美國經濟進入滯脹期,房價反彈不會持久,若市場進入新一輪調整,很可能下跌。JamesKing表示,相對於已處在高位的學區房,若不考慮自住和孩子升學,有閑錢的投資人可購置相對處於低位的多單元樓,單元越多,管理成本越低,投資回報率越高。不過,多單元摟所處學區往往中等或偏下,人口成分複雜,抗跌性差。


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