掘金美國樓市：華人買家看重地段 學區房仍緊俏|美國|華人|樓市

　　沈秋莎

　　[舊金山灣區房產，2002年至2007年漲幅為59%，2008年至2011年下跌27%，2011年至2015年又暴漲60%~70%。]

　　相較於中國樓市的熱度，美國樓市近兩年雖有回暖復甦之勢，但漲幅平穩。房地產網站Realtor的首席經濟學家斯莫克（JonathanSmoke）表示，2016年將是房地產需求旺盛的一年，約三分之一的購房者年齡在25至34歲間，該購房主力軍會給今年帶來200萬份地產交易單。其中，就有不少普通的華人買家。

　　中國買家看重地段

　　Christina來自大連，她高中畢業後赴美讀大學，畢業後又留美工作。Christina和她老公最初都就職於摩根大通，由於公司地處紐約市區，考慮通勤方便，他們將最初的居住地選定在跟曼哈頓一河之隔的Jerseycity。他們在租房2年後，本著自住兼顧投資的原則，於2015年開始看房。

　　在換了五六撥經紀人後，他們最終選定了一個白人老頭JayDollinger作為房產中介，Jay有著猶太人的精明和聰慧。在Jay的幫助下，他們將目標鎖定在紐約州韋斯特切斯特縣（Westchester）的多布斯費瑞市（DobbsFerry）。Christina對記者說，由於他們工作繁忙，無暇打理裝修翻新等瑣事，因此，那些可以直接拎包入住的新房對他們頗具吸引力。在看了將近1年多的房屋後，他們終於在今年選定了這套建於2005年的獨棟別墅，成交價為91萬美元。

　　這套房子共有4個卧室、2個廳、3個廁所，外加地下室和廚房。房屋周邊的配套設施齊全，步行便可去超市購物，附近的公園景色宜人。值得一提的是它便捷的交通，步行15分鐘便可抵達位於哈得遜河邊的火車站，35分鐘快車直達曼哈頓，非常適合在紐約市上班的白領。當記者問起，買房過程中，什麼考量因素最為關鍵，Christina說，房屋位置為重中之重，房屋結構、房型皆可改動，唯有地點以不變應萬變。

　　租金房價齊漲

　　在經濟形勢漸入佳境的美國，70後和80後的年輕人正處於事業的黃金期，經濟狀況良好，增長的就業機會帶動人口遷徙，導致購房需求增加。而那批50年代出生的長者正經歷退休的浪潮，這些人傾向於大房換小，抑或是搬到物價更低廉的地方生活。這兩代人的不同需求，增加了整個房地產市場的流動性。

　　Windermere的首席經濟學家加德納（MatthewGardner）則預計今年會有更多待售房屋拋出，一些持觀望態度的房東，也會趁著房屋凈值上升之際趕緊賣房，房源庫存會有所增加，但仍趕不上需求，因此，今年的房價依然會穩步上揚。

　　Moody』sAnalytics的首席經濟學家贊迪（MarkZandi）說，2016年房地產市場會迎合購買需求，擴大供應量。儘管新造房屋不斷增加，但相較於剛需，仍顯不足。租房市場和房屋的空置率都處於低位，這都會促成房租和房地產市場的價格上揚。出租房的短缺，在低價位的房源中尤為顯著。持有相同觀點的還有ClearCapita的首席經濟學家維拉科特亞（AlexVillacorta），他對記者說，2016年美國房地產呈現房租依然持續增長和房地產的緩慢增長兩大趨勢。

　　據悉，現在美國的房屋擁有率為50年來最低。

　　行事謹慎的美國聯邦儲備委員會在上調利率的同時，也欲將對經濟發展所產生的負面影響降到最低。在全球經濟不景氣的大環境下，美元堅挺，房地產利率則充滿波動，一天一變，長期走勢看高。

　　走高的房產利率對市場而言卻是利好。

　　房地產網站Ten-X的首席經濟學家莫伊歐（PeterMuoio）則指出，工資的增長將為房地產復甦注入新的動力。各種數據的分析結果使他確信，全美2016年的工資將有所增長，這將有助於提高購買力，並為購房需求的增長打了一劑強心針。

　　美國房價2009年跌至谷底，2010年後開始緩步回升。數據顯示，2016年1月全美獨棟別墅的中位數在213800美元，比去年同期上漲了8.2%，QuickenLoans的首席經濟學家沃爾特斯（BobWalters）說，「被壓抑了十年的房屋需求已經復甦了。」RealtyTrac的報告顯示，在美國最發達的12座城市，房市去年的反彈已超過2005年的最高點，交易的凈利潤也達到近10年峰值。

　　伴隨著交易量和利潤空間的上升，市場也不乏擔憂的聲音。加德納認為：「當投機倒把的交易量上升時，往往也預示著房地產市場的泡沫隱現。」

　　學區房緊俏

　　然則復甦之勢也好，泡沫之說也罷，帶著買漲不買跌的心理，一些收入穩定的華人買家悄然進場美國樓市了。除了文章開頭的Christina，同樣在去年出手購房的還有麗莎，麗莎2005年赴美攻讀會計的碩士學位，畢業後在一家投行做會計，她先生則在耶魯大學做博士後。他們一家原住在康州的特朗布爾（Trumbull），後因為女兒入學，遂於2015年決定換購學區房。無獨有偶，他們也把目光落在了紐約州韋斯特切斯特縣（Westchester）的斯卡斯代爾市（Scarsdale）。

　　該學區一直在東部地區名列前茅，因此也吸引了許多赴美購房團的注意，麗莎下了兩次單，無奈都被「豪氣」的中國現金買家搶走。跟其他購房者不同，麗莎對公寓情有獨鍾，除了價格實惠，打理方便也是他們選擇公寓的重要原因。第三次，他們看中了一套2房2衛1廳的公寓，售價56萬，麗莎飛速下訂，最終成交價為56.2萬美元，地稅每年約為9000美元。

　　在美國房地產領域從業超過10年的JamesKing告訴記者，在房地產牛市，學區房和普通住宅的增長空間並無顯著差異，可一旦進入熊市，學區房因其良好的治安、優美的環境和高質的教育，突顯其極佳的抗跌性，堪稱「保值房」。

　　一位不願意透露姓名的矽谷工程師告訴記者，她在2005年左右，利用零首付，大批購置房產，等房產升值後，利用增值部分用抵押貸款的方式借出現金，再拿這筆現金作為首付，購買下一棟房子。增值後再賣，滾雪球似地積累資本，也為房地產泡沫推波助瀾。最終，她在2007年次貸危機前夜及時收手，拋出所有的地產，凈賺100多萬。

　　當然，並不是所有的人都像這般幸運，2008年震驚美國華人社區的「吳京華」案，便是次貸危機的受害者，吳京華是一名矽谷的產品測試工程師，他通過抵押方式，先後購買了19套房子，次貸危機來襲後房產大幅縮水，他又趕巧在那時被裁，不堪壓力的他繼而槍殺了公司的首席執行官、業務總裁和人事部經理。

　　即便經濟危機大潮來襲，矽谷周邊的房價在經歷短暫的跌幅後，迅速回升，價格依舊堅挺。根據Paragon房地產集團2015年公布的數據，舊金山灣區的房地產，2002年至2007年漲幅為59%，2008年至2011年下跌27%，2011年至2015年又暴漲60%~70%。

　　一位不願意透露姓名的李姓工程師對記者說，矽谷30萬左右的年薪看似很高，但10萬是股票，10萬年終獎，可供平時支配的也只有10萬美元，幾乎月光。在南灣100萬左右的房子破舊不堪，最後不得不將目光投到較為偏遠的東灣，雖然交通不便，但學區中等偏上，且130萬便可以買到3000英尺的新房。

　　JamesKing對記者說，美國經濟增長現已進入高點，去年一年已是高位盤整，下行風險高於上行，而且，今年一季度的GDP預期增長為2%，實際增幅僅0.6%，美國經濟進入滯脹期，房價反彈不會持久，若市場進入新一輪調整，很可能下跌。JamesKing表示，相對於已處在高位的學區房，若不考慮自住和孩子升學，有閑錢的投資人可購置相對處於低位的多單元樓，單元越多，管理成本越低，投資回報率越高。不過，多單元摟所處學區往往中等或偏下，人口成分複雜，抗跌性差。