社科院專家：樓市面臨拐點 未來房價或不斷下跌|房價|樓市|社科院

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　　社科院專家：樓市面臨拐點 未來房價或不斷下跌

　　□中國社科院金融所 尹中立

　　2013年房地產市場超預期，幾乎所有的城市(溫州等除外)房價都出現了大幅上漲，房地產銷售額和投資額都創歷史新高，雙雙超過8萬億元。但進入2014年，房地產市場並沒有延續2013年的好光景，從前4個月的數據看，不僅銷售額大幅度下降(有些城市的銷售額同比下降近一半)，不少城市還出現了打折促銷樓盤，市場預期悄然出現扭轉。筆者認為，導致樓市預期出現逆轉的因素主要有以下三方面。

　　美國量寬政策逐漸退出

　　從歷史的經驗看，每當美國經濟處在下行周期，美國的貨幣政策開始擴張，美元持續弱勢，國際資本從美國流出，進入新興市場國家，這些資本所到之處經濟繁榮、投資擴張、出口增加、老百姓就業改善，而副產品則是樓市泡沫和股市泡沫。上個世紀70年代末80年代初，美國為了遏制嚴重的通貨膨脹，將利率提高到接近20%的水平，導致實業資本大量流入日本和「亞洲四小龍」，使這些國家和地區成為當時的明星。經濟的高速增長必然使市場對未來產生過度樂觀的預期，房地產價格持續快速上漲。

　　2001年後類似的故事再次上演。由於美國網路科技股泡沫破滅及「9·11事件」的影響，資本開始撤離美國，而中國擁有大量的廉價勞動力，並在2001年加入WTO，成為21世紀初國際資本重點投資的熱土，中國迅速成為世界工廠。

　　當然，中國在迅速成為世界工廠的同時，也出現房價持續快速上漲的現象。2005年後，我國政府幾乎每年都出台遏制房地產價格上漲的政策措施，但無一例外的都是效果不彰。以歷史的眼光和全球的視角來分析中國房地產，就會讓問題變得簡明清晰。中國正在出現的泡沫經濟與20年前日本的泡沫經濟，的確有很多的相似之處。

　　歷史同樣告訴我們，每當美國經濟復甦，國際資本將開始從新興市場國家撤出，部分國家將遭到重大衝擊，房地產泡沫崩潰和金融危機往往難以避免。1998年爆發的亞洲金融危機就是一個經典的案例。1998年之前，東南亞諸國經濟持續繁榮，企業家和政府都被樂觀氣氛左右，出現過度負債和過度投資現象。根據有關研究機構的資料，1985年至1990年，日本非金融企業的總體負債迅速增長，非金融企業的槓桿率(總體債務與GDP的比值)從0.9左右上升到1.3左右，5年時間裡槓桿率上升了40多個百分點。企業的過度負債為經濟增長埋下隱患。從1995年開始，美國開始實施強勢美元戰略，資本開始迴流美國，更進一步加劇了日本企業去槓桿的步伐，具體表現為企業貸款需求大幅減少，經濟增速從高速增長滑落到零增長狀態。

　　從去年下半年開始，印度、巴西、土耳其、阿根廷等國都遭遇匯率大幅度貶值的衝擊，在匯率危機的背景下，房地產價格出現下跌則是必然的產物。

　　房地產市場過剩

　　從城鎮居民人均住房面積及每年新增的住房數量看，中國房地產市場已經出現過剩。

　　我們首先看看房地產市場發展的總體狀況。中國房地產市場從2001年開始持續繁榮，無論是房地產投資金額、新開工面積、施工面積，還是銷售數據(主要是商品房銷售面積和金額)都迅速增長。經過12年的發展，2013年的房地產各項數據都是2001年的數倍乃至數十倍。如果說2001年我國城鎮居民還處在住房短缺狀態的話，那麼2013年城鎮居民人均住房建築面積已達到35平方米，超過中等收入國家的住房消費水平。

　　再從區域結構看，部分城市尤其是部分中小城市的住房出現嚴重的供大於求。在諸多的出現住房供大於求的城市中，溫州和鄂爾多斯(7.38, 0.00, 0.00%)是兩個典型。早在2003年前後，中國的房地產市場剛剛步入繁榮期，溫州「炒房團」就開始在大江南北到處尋找目標，並在房地產投機過程中經常運用各種金融工具放大槓桿，2010年前後，溫州的中心城區的房價一度接近10萬元每平方米，超過北京、上海城區的房價。但這種建立在高槓桿基礎上的高房價危如累卵。2010年後溫州的房地產崩盤，房價出現大幅度下跌，個別樓盤價格下跌了50%。

　　鄂爾多斯在2011年前出現的樓市繁榮主要依靠煤炭資源的漲價。該城市每年向市場銷售的煤炭可達到5億噸左右，佔中國煤炭總消費量的1/6左右。隨著2001年至2011年間煤炭價格持續上升，該城市財富積累快速膨脹，樂觀預期隨著時間推移不斷強化，結果是樓市價格不斷飆升。2011年後煤炭價格開始下滑，鄂爾多斯的樓市泡沫破滅，並隨之出現了民間金融危機。

　　上述兩個城市樓市繁榮都伴隨著民間金融的繁榮，投資者把金融槓桿不斷放大是出現樓市崩盤危機的根源。統計顯示，金融槓桿放大的程度與樓市價格持續的時間呈正比，樓市繁榮時間持續越長，則投資者將金融槓桿放大的比例越高。溫州和鄂爾多斯是中國房地產市場的典型案例，但絕不是個別案例。當前人口流動的趨勢是人口集中向大城市和特大城市流動，很多中小城市由於就業及教育等的因素，人口出現減少，但房地產開發的面積在迅速擴張，尤其是2009年以後，這些城市房地產市場危機正在逼近。

　　北京、上海等一線城市的住房總量相對於人口總量來說雖然沒有出現過剩，但價格太高，已經超出一般居民的承受能力。換句話說，如果價格保持不變或居民收入水平沒有大幅度改善，這些中心城市的住房也難以出清。

　　經濟槓桿率過高

　　樓市繁榮一定會刺激投資者提高金融槓桿，但金融槓桿擴張過快往往是崩盤的前兆。中國經濟總槓桿率在2008年以後經過兩次快速上升的過程。第一次是2009年前後，我國政府為了應對全球金融危機實施積極的財政政策和擴張的貨幣政策，對應的是信貸與貨幣的快速擴張，總體槓桿率在一年左右的時間裡從1.27上升到1.7，上升了40多個百分點。第二次是2012年第三季度至2013年底，槓桿率從1.7上升到2以上，再增加30多個百分點。在過去的5年里，經過這兩次槓桿的快速上升，我國的總體槓桿水平提高了70多個百分點。在幾年時間裡槓桿率大幅度飆升，曾經在1985-1990年的日本出現過，只是當時的日本的槓桿率上升的幅度比中國小。換言之，過去5年里中國負債擴張的速度超過了日本泡沫經濟時代。

　　資產負債表的快速擴張必然反映在金融體系上，整體槓桿率的快速增加一定對應著金融體系的快速膨脹。2009年至2013年間，銀行資產增加了一倍多，以信託為代表的各種「影子銀行」快速膨脹，信託資產總量從3000億元迅速增加到10萬億元。根據有些部門的統計，各類影子銀行的資產總量已經超過30萬億元。最值得關注的是這些資產的質量。當前我國資本收益率只有3%左右，而影子銀行的融資成本在10%左右，有些甚至超過20%，這是一個典型的「龐氏騙局」。為維持這樣的遊戲，影子銀行必須給予投資者更高的收益率，並且保持剛性兌付，即不出現違約事件。2014年初，一些到期的信託和債券出現了違約，市場的風險偏好明顯降低，投資開始成為驚弓之鳥，影子銀行擴張將難以為繼。

　　在我國這兩次槓桿率快速上升的同時，房地產價格都出現了快速上漲。2010年至2011年社會融資擴張的速度稍有放緩，房地產市場很快進入了不景氣。展望未來，隨著影子銀行風險暴露，經濟整體將步入「去槓桿」的過程，樓市繁榮將難以為繼。

　　因此，如果美聯儲QE政策退出，意味著2001年以來持續上漲的中國樓市面臨方向性轉折，由此引發的金融風險將是巨大的，有關方面應該未雨綢繆，早作預案。2001年以來，我們出台了很多房地產調控政策，目的都是為了遏制房價上漲，未來可能變局是房地產價格不斷下跌，政策導向將是如何阻止房地產價格的過快下滑，與過去正好相反。因此，已經出台的很多政策應該需要修改，並且還要根據新的情況出台相應措施。