中國式囤房

> 產業經濟 > 房地產媒體解讀中國式囤房：持有房產成本較國際最低

[提要]國內已經有專家呼籲，只有徵收房地產保有環節的稅收，才能抑制國內大量的投資投機性購房需求。他們建議，在全國範圍內推開徵收房產稅、空置稅、遺產稅、贈予稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收槓桿來迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場供需，只有這樣才能有效地抑制房地產過度開發和投資投機，也只有這樣才能有的放矢地調控房地產。[網友有話說][更多精彩內容]

　　《經濟參考報》記者在採訪中了解到，大部分發達國家和地區都通過稅賦手段來平衡房地產市場，用免稅、抵稅的手段來鼓勵居民自住自用；用累進稅率中高額的空置稅、房產稅、交易稅，通過各種「懲罰性稅收」抑制房地產市場投機行為。　　類比國外情況，國內有專家建議，如果不採取稅收調控的方式來增加多套房持有者的成本，不通過市場化手段來迫使其釋放多餘房子，則很難避免房屋空置浪費和房價上漲預期。　　中國持有成本幾可忽略不計　　柯先生在北京崇文門的國瑞城小區有一套77平方米的房子長期空著。　　當朋友建議短期租出去，柯先生算了筆賬。「按照房價每年10%的漲幅估算，這套總價400多萬元的房子每年升值超過40萬元。租出去每月租金差不多6000元，一年7萬元左右。」　　「關鍵問題是，一旦租出去，我將來都得重新裝修。這房子才裝修沒幾年，將來又要花幾十萬。」而房子每年閑著的費用也就3000元左右。所以，柯先生覺得房子即使閑著也比租出去划算。　　像柯先生這樣處置房產的人不在少數。不僅在北京，包括很多其他城市在內，在房價上漲收益部分面前，房屋的持有成本幾乎可以忽略。　　因此，國內才會有大量「房叔、房嬸」坐擁幾十套房產的中國式囤房現象。甚至各種職業的炒房團，以擁有多套房產為獲利手段。　　國內已經有專家呼籲，只有徵收房地產保有環節的稅收，才能抑制國內大量的投資投機性購房需求。他們建議，在全國範圍內推開徵收房產稅、空置稅、遺產稅、贈予稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收槓桿來迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場供需，只有這樣才能有效地抑制房地產過度開發和投資投機，也只有這樣才能有的放矢地調控房地產。　　德國炒房會被徵收「投機稅」　　德國是歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一，住房擁有率不到一半。在人們的印象中，德國房地產市場監管法規極其嚴厲，人們的購房意願普遍低下，房地產價格多年波瀾不驚。　　德國赫爾曼房地產公司房地產顧問呂曉曼告訴《經濟參考報》記者說，為了抑制房地產投機，德國法律對房屋出售牟利設置了「防火牆」，「在德國沒有炒房的概念。」　　按照規定，在德國購房後10年之內就出售的話，得利部分將被徵收15%的「投機稅」。如果再加上其他各項費用，投機客想要通過短線炒房獲得暴利的可能性大大降低。　　無論新房舊房，在德國購房都涉及稅費以及其他手續費問題。以柏林為例，購房者除了房款之外還要交付4.5%的土地稅，1%到1.5%的公證費以及0.5%到1%的登記費用。　　如果要買一處二手房，涉及的費用就更多了。據統計，買一處二手房涉及的額外費用平均而言要佔到交易價格的10%左右。對於購房者來說，除了要向中介交納的中介費之外，還要負擔3.5%左右(各地區稅率不盡相同)的產權交易稅和公證費。　　購房者是否空置房屋完全取決於個人，德國的相關管理機構並無針對空置房屋的處罰措施。一旦買房完成後就有物業費等日常支出了。　　由於房屋的情況各不相同，房屋的維護成本不盡相同。相對來說暖氣和熱水是兩大項支出，此外還有垃圾處理、照明、電梯費等等，「有的房子每平方米核算下來達2歐元，有的則達到了每平方米3歐元至4歐元。　　而在房屋購買環節，德國銀行普遍對房屋貸款的風險十分謹慎，因此對申請人的審核比較仔細。銀行給予每位房屋貸款人的條件不一，有的人甚至能從銀行申請到零首付，而也有的人則可能必須首付50%甚至60%。　　近年來隨著房地產市場價格的上漲，包括法蘭克福在內的一些德國城市租房市場一片繁榮，許多人之所以投資買房，看中的也是租房的投資回報。按照德國稅法規定，出租人要依法納稅，稅率根據每個人的情況可能會各有不同，普遍來說在30%左右。此外，在旺盛需求的驅動下，德國各大城市的房地產價格一路上漲，柏林等城市甚至一年內平均價格上漲超過20%。　　房價的快速上漲引發了德國一些政治家和銀行家的警惕。德國央行去年曾發布報告對快速上漲的房價表示擔憂。　　德意志銀行的報告顯示，一旦德國房地產市場出現泡沫風險，從德國央行到聯邦和地方政府都可以採取措施應對，比如說收緊銀根、減少貸款供應量，通過提高公證費等方式增加交易成本，以及增加供應量等遏制房租上漲勢頭。　　日本各種稅費讓住宅沒有投資價值　　在日本，從買房開始，房屋持有人面臨很多費用如不動產取得稅、印花稅、登記證稅，以後每年要交固定資產稅。不動產的買賣、交換、贈與都要交不動產取得稅，稅率為土地和住宅建築的3%。　　二手房的轉讓、交易也要收不動產取得稅，贈與和繼承稅收更多。經常聽日本人說，辛辛苦苦買一套房子，三代以後幾乎就沒有了。很多日本人由於交不起昂貴的遺產稅，採取把房子買掉的方式，繼承部分遺產。　　一般來說房子值3000萬日元至5000萬日元，遺產稅為20%，5000萬日元以上為30%，1億日元至3億日元為40%，超過3億日元為50%。贈與稅和遺產稅的稅率差不多。　　據了解，在日本，買房子幾乎都是用於自住，管理規則里有規定必須用於居住。也有出租的，但在日本買房僅僅是為了出租似乎並不太划算，幾十年也收不回成本。而且日本的二手房折舊率很高，再好的房子，買了再賣一般都要賠錢，年限越久賠得越多，幾十年過後，成本還沒收回，房子本身已經不值錢了，所以日本人投資一般不會選擇買房，性格保守的人會選擇購買國債，敢於冒險的會選擇證券、期貨和金融衍生產品，但也有很多日本人投資意識相對淡薄，喜歡把錢放在銀行里，賺取幾乎是零利率的微薄利息。　　日本購房的方式是部分現金、部分貸款，按揭貸款的首付比例沒有規定，可以為零。只要通過銀行的審查都能得到貸款。審查主要看收入多少，穩定程度如何。但一般每年償還貸款額度占收入的25%以下為基準。如果高於這個比例，比較優惠的貸款一般難以獲得，只能選擇利息較高或者小的地方銀行貸款。對買房的審查可能還有其他考慮因素，比如年齡，性別等等，主要是考察償還能力。　　日本的房子大致有住宅、公寓和別墅等，住宅多為日式住宅，多是買地自己建。當然，如要圖省事，也有人買建好的日式住宅。不過和公寓相比一般要貴一些，在東京，像樣的日式住宅要1億日元左右。　　公寓和中國的樓房一樣，不過沒有七十年產權一說，而是永久產權。公寓的價格一般會比日式住宅便宜很多。另外，在日本買公寓都是使用面積，一套70多平方米的房子相當於中國的100平方米住房。　　至於買別墅，這在多數日本人看來是一種奢侈，可望不可及。　　買房子還有其它成本，如買房時要交一筆修繕金，修繕基金的算定比較複雜，住房面積大，修繕費就高；每個月要交管理費，不同地方金額差很大。比如，在一些地方，買60平方米的住房每個月要交2萬日元的管理費。維護由住民管理委員會做決定，委託物業管理公司執行。住房時間長了，修繕費不夠用，可能中途另收維護費。另外，房屋更改用途要申請，看占專用面積的比例，閑置會影響免稅。　　總之，從日本的現狀來看，一般居民住房的投資和收益空間很小。所以大家考慮的不是增值，而是如何盡量保值。在日本，也沒有聽說過限購政策，基本是市場行為。　　新加坡自住與出租房產繳稅相差數倍　　從持有成本來看，新加坡目前的房屋持有成本主要是房產稅，根據每年評估的租金乘以房產稅率來計算。　　目前房產稅率為10%，但對自住住房有一定的優惠。按階梯遞進的稅率計算，6000新元以內的免稅；超過6000新元但不超過6.5萬新元的那部分租金稅率為4%；超過6.5萬新元以上的租金稅率為6%。　　新加坡的住宅市場實際上分為相互獨立運行的私宅市場和組屋市場。所謂組屋有點類似中國的「經濟適用房」。整體地產市場雖然火熱，但住宅價格，尤其是組屋價格，仍然在絕大多數人的承擔範圍內。　　以一套月租金為2500新元的組屋計算，如果自住，則應繳納房產稅為每年(2500×12-6000)×4%=960新元。如果是一套月租金為4000新元的公寓，而且並非自住，則稅率為10%，每年房產稅為4800新元。　　實際上當地居民接近八成住在組屋裡，一家只能擁有一套組屋，但可以轉售，即在不改變性質的情況下出售給合乎資格的其他買家。組屋的管理一般由各區的市鎮理事會負責，新組屋在購買時也有一系列的雜費，如手續費及估價費、律師費等，但這些費用微乎其微。　　相比而言，私宅由私人發展商開發，私宅的銷售更多是市場化的，可以同時持有多套。從套數上看，私宅僅佔住宅總量的24%，一般是有地住宅或較為高檔的公寓。對私宅而言，則有根據套數階梯遞進的高額印花稅。　　記者了解到，新加坡最近兩年也面臨房價上漲過快的問題，無論是屬於公共住房範疇的組屋，還是私人發展商開發的私宅，其價格都在2008年全球金融危機和經濟危機之後，隨著經濟反彈而飆升。新加坡的私宅價格在2010年大漲18%，2011年雖然有所放緩，也漲了5.9%，2012年上漲了2.8%。　　不過，在新加坡房地產價格飆升的背景下，新加坡政府最近在財政預算案中宣布將從2014年起改為階梯遞進位的房產稅，最高達19%，2015年進一步提高到20%；同時提高自住住房的免稅額度。　　根據從2014年起生效的新規，一般住宅年租金不超過3萬新元的部分稅率為10%，在這之上的1.5萬新元稅率為11%，接下來每增加1.5萬新元，稅率增加2個百分點，直至超過9萬的部分稅率為19%。2015年起稅率為奇數的部分再增加1個百分點。　　這一新規被認為是降低普通住宅房產稅，增加豪宅房產稅。除了房產稅，組屋和私宅都有物業管理費用，組屋管理費較低，而私宅管理費一般較高，為每個月數百新元。　　為了抑制房價上漲過快，新加坡政府在今年1月初推出被稱為「史上最嚴厲房地產調控」的措施，涉及政府組屋、私宅以及工業地產。除了首次置業的公民外，其他所有群體都在調控範圍內，包括二次置業的公民、希望買房的擁有永久居留權的外籍人士和一般外國買家。外籍買家額外印花稅調高至15%，永久居民首套房需繳納5%的額外印花稅，第二套房及以上需繳納10%；新加坡人第二套房及以上亦需繳納10%。永久購買私宅要先賣掉組屋。此外，首付和貸款的限制也更加嚴格，尤其是第二和第三套以上的房產。　　美國持有成本約佔家庭收入的1/4　　2011年的美國社區調查顯示，2011年包括抵押貸款、房屋維護等在內的每月持有成本平均值是1059美元，約佔每月家庭收入的21%。　　據美國「21世紀紅木地產」房屋中介公司房產經紀人阿拉斯·布塔斯介紹，出售住房的資本利得稅最高可達約30%。如果是轉手租賃，也需要對出租收入徵收相應的資本利得稅。房產贈與方面，美國個人2013年度贈與稅免徵額為1.4萬美元，終身贈與稅免徵額為525萬美元，超過部分最高稅率按40%計算。房產遺產稅方面，免徵額同樣為525萬美元，超過部分最高稅率也達40%。　　由此可以看出，在美國炒房的成本非常高。　　假設購買一套20萬美元的住房，如果想在一年內賣掉，需要房價至少上漲10%至15%才能覆蓋購房和賣房的交易成本，而且可能還要繳納半年的房產稅和25%以上的資本利得稅。而根據美國全國房地產經紀人協會的數據，去年12月美國各類舊房銷售中間價為每套18.08萬美元，僅同比上漲11.5%。　　在美國，房產的主要開支是房產稅。計稅依據為房屋評估價值。房屋評估價值由兩部分組成：一是房屋本身的價值，二是土地的價值。房產稅稅率由各州自行決定，各地區差別很大，大部分年稅率為房屋評估價值的1%至3%，分上、下半年兩次繳納。　　例如，在弗吉尼亞州阿靈頓縣，一套20萬美元住房每年的房產稅約為2000美元。一般而言，房價越貴，房產稅越高。按照2011年美國社區調查的數據，美國家庭每年繳納的房產稅約為1800美元。　　在美國，出售過去5年內自己居住滿兩年的首套住房個人可免徵資本利得稅25萬美元，已婚夫婦可免徵50萬美元。但如果出售居住未滿兩年的首套房或者是第二套以上的住房，則要繳納資本利得稅。如果購入與出售間隔時間在一年以內，資本利得稅稅率等同於個人所得稅的稅率，一般為25%；購入與出售間隔時間在一年以上，資本利得稅適用稅率相對較低，一般為15%。　　美國持有房產的其他開支還包括維護、折舊等成本。　　從房產交易來看，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般合佔住房售價的3%至5%。但如果是全款購房，交易成本可降至住房售價的1.5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產交易稅、登記費、維修費、房產經紀中介費等，一般合佔住房售價的7%至10%。其中，房產經紀中介費所佔比重最大，約為住房售價的4.5%至6%。　　在美國購房，首付比例多數為房價的10%或20%，具體額度由政府各項優惠政策和個人經濟狀況決定。假設購買一套20萬美元的住房，首付20%，即4萬美元，按30年期按揭、固定年利率為4%計算，包括房產稅在內的平均月供資金是930美元。　　另外，賣房者可能還需要根據房產出售收入繳納資本利得稅。 (來源：經濟參考報)

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　　中國政府出台國五條調控政策，中國樓市是否面臨泡沫化的影響持續引發爭議，IMF副總裁朱民對中國過高房價表示擔心。朱民表示金融危機時，全球房價都下跌，唯獨中國房價卻逆行上漲一倍。朱民稱，從"房價收入比"來看，中國住房價格跟人民所得相比，還是太高太高。