買房的人，真的需要學會謙卑嗎？

在投資決策上，從眾未必是一件好事，獨立思考才是。

「巨嬰」們的「禁果效應」

2017年的前3個月，所有的人都在談論著房子，感受著房價飛漲。

全球最偉大的投資人巴菲特和最成功的基金經理彼得·林奇卻說：永遠無法預測股市，永遠不要預測股市。對於房地產，我們是否也可以套用同樣的話？

如果一定要尋找投資理財規律，彼得·林奇的「雞尾酒會」理論妙趣橫生，這理論是多年來林奇在家裡舉辦雞尾酒會，聽離他最近的10個人談論股票時總結出來的。「在市場經過一段時間下跌之後，沒有人期盼它能再次上漲時，人們都不談論股市了。如果這時有人過來問我將怎樣謀生，我會回答『試試買點基金』。他們聽完後會很有禮貌地點點頭就走了。即使不走，他們也會很快把話題轉到即將進行的大選，或者天氣情況之類，很快他們就會同旁邊的一位牙醫談起有關治療牙斑問題。」當一位基金經理都不願意談論股市的時候，在林奇看來，股市極有可能出現轉機了。

對於樓市，林奇的辦法是否可以借鑒？畢竟，在2017年過去的3個月里，房子永遠是年輕人乃至「四平八穩」中年人永恆的話題。沒上車的心懷焦慮，四處奔波著籌措資金，選房看房，惡補著從未染指的法律條文。上了車的悔不當初，一邊盤算著自己的固定資產又多出了幾百萬，一邊後悔著當初怎麼沒多買幾套，一邊還打量著自己的同事朋友、街坊鄰居，彷彿買房賣房已經升格為集體行動，每個人都應該以自己獨特的方式參與。

堅定的看多者任志強的每次露面，或者一些有關他議論樓市的捕風捉影的消息都在網路上引起轟動。心理學者武志紅的《巨嬰國》則悄然下架，這本書寫國人集體停留在嬰兒期，並通過集體生活尋求安全感。獨生子女一代畢業後恰逢房價大漲，起初的漲還是父母能承擔的，如今的漲，則是兩個家庭的合力都力不從心。圍繞著一套「北上廣深」的房子，「巨嬰」及其家庭陷入了極度焦慮，並且由此衍生了一系列道德倫理問題。房價高漲又恰逢適齡男女比例失衡，「建設銀行」與「招商銀行」家庭的尖銳對立更在搶房大戰穿插出彩禮、嫁妝，婚前協議、婚後財產等多重問題。

所謂看熱鬧不嫌事大，可「巨嬰」們的行為邏輯還是讓人深思。在「3·17新政」之後，北京有上萬「在途單」，即已經開始交易但還未網簽的交易，這些交易要麼面臨毀約，要麼多交上百萬乃至數百萬首付，雖然資金籌措艱難，但絕大多數買家都希望完成交易。一線城市土地供應日漸稀少，而流通在社會上的貨幣卻不斷超發，資金之「水」將「北上廣深」的房子塑造成稀缺的無價之寶。如果說無人敢於看空，畢竟房價漲了30年了，可押上自己一輩子的收入再掏光父母養老保命的本錢去做房奴，還是令人多有不解。

購房的人總是買漲不買落，這種投資心理和炒股有些相似，從2015年的全民炒股，到2017年的全民炒房，國人的投資理財行為一直被從眾心理左右著，而當群眾越來越傾向於一致行動，商品的價格走勢也被不斷強化著，使參與其中的群眾的價格預期也被強化，進而演變為一場集體狂歡。

買漲不買跌，「求田問舍」這個根植於農耕社會的國民性總是在集體無意識中放大，變成了一種類似信仰的意識。在心理學上這種現象被稱為「亞當與夏娃效應」，也稱「禁果效應」，越是限購、禁止的物件，人們越要得到手。這裡面或許隱藏了一個真理，即被限購的房子的確是稀缺品，未來也將一直稀缺下去。

可這裡還是需要再重複一遍巴菲特和彼得·林奇的話：永遠無法預測市場，永遠不要預測市場。

同輩壓力下的決策

中國股市牛短熊長，尤其有數的幾次大牛市往往在一兩年內爆發，很短的時間內令投資者恐懼、欣喜、驚詫、懊悔，種種情緒在短時間內濃縮。類似股市，房地產市場何嘗不是如此。

清華畢業生抱怨買不起學區房的帖子引來雪片般的回應。可若放眼全球最聚人氣的大都會，倫敦、紐約核心地區的房子也不是藤校學生一畢業就支付得起的。能夠在曼哈頓擁有房產，一個家庭或經歷了幾代人的積累。美國人均收入是我們的8倍，可美國人的住房擁有率僅有60%，如今房地產繁榮，可就業人口薪資趕不上房價的上漲，美國的住房擁有率創下了50年來的新低。與之相應的是，中國的房地產自有率高達90%，一線城市的房屋自有率也是三套房子至少兩套自有。

短短一二十年時間，中國房地產市場一下子走完了其他國家幾百年的發展進程，而自滿清滅亡的百多年間，中國人的財富更經歷了幾個輪次的重新洗牌，每一次都驚心動魄。今天的這一次更是以史上罕有的速度和深度進行了一次財富大挪移。當人們尚且驚魂未定時，財富的固化，社會的分層已經完成了，而房價的迅速登頂正是財富隔離牆興建起來的標誌。

這個過程中財富分配有很多偶然因素在起作用，年輕人，早出生幾年、早結婚幾年、早生孩子幾年，或者一個擇業選擇，一個城市選擇，以及其他任何生活與工作相關的決定，一些財務安排，都可能對你買房的能力或決策產生根本的影響，進而改變一生的路徑。那些未及時「上車」的人，同樣是被一些偶然的因素所左右，以至於一步錯步步錯。同一起跑線上的人，於短短的幾年間財富距離迅速拉開了。心理學上，同輩壓力，同輩或同事、同學等熟人間互相比較中產生的心理壓力，這時候很容易壓向落後的一方，使他們傾盡全力，不計後果地跳上這輛賓士中的財富快車。

與炒股不同的是，買股票的付出和承擔的風險都在一個小家庭範圍內消化，可在「田宅」信仰下，所有掏干父母家底乃至親戚養家糊口的生活費的做法都變得理直氣壯了，不配合的親屬卻被打入另類。在三、四線小城，畢業生們剛工作即開始了選房；在一線城市，房價遙不可及，雙方父母賣了縣城閑置房屋離湊齊首付還有距離，於是親戚也被硬性攤派了首付的額度，家庭矛盾集中爆發。

「巨嬰」們或許有道理，畢竟大城市的土地供應在收緊。但在投資決策上，從眾未必是一件好事，獨立思考才是。

巴菲特還是個小男孩的時候做起了向小夥伴兜售可樂的生意。那時候每瓶百事可樂的容量是12盎司，而可口可樂卻只有6盎司，但兩種可樂的售價是相同的。大多數孩子都心滿意足地喝著汽水，唯有小巴菲特暗自數著瓶蓋，看看哪種牌子的汽水賣得快，從而選擇最好銷的品種。

巴菲特的搭檔查理·芒格曾說，如果一個人自動依照他所觀察到的周圍人們的思考和行動方式去思考和行動，那麼他就能夠把一些原本很複雜的行為進行簡化。而且這種從眾的做法往往是有效的。例如，如果你在陌生的城市想去看一場盛大的比賽，那麼跟著街上的人流走是最簡單的辦法。進化給人類留下了這種走捷徑的社會傾向。

可尋求方便常常代價昂貴。有投資大佬曾感嘆，凡是開單以後問問周圍的人，大家都贊同的，基本是虧錢的；要是都反對，那肯定是賺錢的。過去幾年，在P2P等平台上死掉的大小資金客戶動輒數以萬計，很多人是拉著親戚和朋友前赴後繼投入進去最後卻連本金都拿不回來。在股市上，缺乏獨立研究能力的散戶往往成為從眾心理的犧牲品，「一贏二平三虧損」的輸贏規律長期主導著散戶的「錢袋子」。

如今，QQ群、微信群、微博群、朋友圈、論壇、APP社區濫觴，曾經聚集萬眾的廣場被搬到了手掌上，方便快捷的通信拉近了每個人的距離，群眾的意見被放大。所有投資者聚集的地方，每個人都會搜尋與自己投資意見一致的信息，並且會把各種雜亂無章的信息看成是有價值的，這就更加是放大的從眾的心理效應。

投資大師約翰·坦普頓說：「關於投資的一個事實是：沒有一種投資項目總是好的。」市場瞬息萬變，經濟周期改變了行業的價值，投資品種也需經常審視。如果某個特定的產業或者某種證券在投資者中變得很受歡迎，那麼這種流行往往被證明是短暫的。而且一旦虧損，可能很多年都沒有收益。所以，不要期待那些流行趨勢把你引導向最好的投資機會。

對投資者來講，唯一能做的，就是耐心。這是一種「不厭倦等待的等待」的藝術。《股票作手回憶錄》的作者傑西·利弗莫爾說，賺大錢的訣竅不在於買進賣出，而在於等待。當價格過高時，買入而期待有更傻的傻瓜來接棒，實際上，自己可能就是那個最後的接棒者。不過，唯一可以確定的是，人類還會一次一次犯同樣的錯誤。

買房子何嘗不是如此。即使房價緊鑼密鼓地漲了幾十年，可每次交易爆發的時刻往往是階段高點。

偏執者戒

「北上深」房價暴漲，樂了當地居民。可在途中下了車的人又是怎樣的心情呢？

有一位徐州來北京上學的小夥子，2010年畢業後傾盡全家之力在北京天通苑買了套88平方米的房子，到了2015年北京霧霾日甚，他動了逃離的念頭，買的時候是1.6萬元/平方米，可此時天通苑的房子幾乎沒什麼漲幅，年底以158萬元，單價1.8萬元/平方米賣掉了。這也是他後悔的起點，此後北京每一條房價的消息都刺激著他的神經，他的心理從「有點不舒服」，到「特別難受」，再到「感覺自己生無可戀，痛苦地流了眼淚」。

人生沒有如果，如果北京房價繼續上漲，真不知道這位逃離「北上廣」的小夥子能否走出這個心理陰影。其實，推己及人，有買家就有賣家，在一輪大牛市裡中途下車的人何止是少數。只不過房地產不同於股市，交易傭金、手續費和契稅費用昂貴，談判成本、交易成本高昂，下了車就很難再上來。對普通人，往往一次決定就決定了你後半生的財務狀況，這個當時看起來草率的決定，對失敗者顯得尤其重要，因為此後的很長一段時間他都不得不面對財務狀況與昔日鄰居不斷拉大的尷尬。

可畢竟下車的人不是少數。在這個炒房者動輒把200萬變成2個億的時代，也有人竹籃打水一場空。有一位頻繁於各地工作的人，在北京工作就在北京置業，換到重慶後就把北京的房子賣了，在重慶購置了更大的房子，可惜重慶的房子不漲價，工作再調動到深圳的時候他已經買不起了，只好買了中山的。如今當他再次回到北京工作的時候，他最初買房的地方望京的房價從9000元一平方米漲到了七八萬元，再也買不起了。

有人調侃這個時代最失敗的幾種投資，最倒霉的是賣房購買P2P理財，最失敗的是賣房炒股，贏了情懷輸了財富的是賣房創業。真可謂最重要的話要說三遍，錯過了「北上廣深」的房子真可謂「一失足而千古恨」了。

財經評論人牛刀曾經日發一文，唱空樓市，扛起樓市空頭的大旗，牛刀觀點的核心是房價暴漲以及由此導致的土地財政最終會使中國的經濟走向困境，甚至會導致中國經濟崩潰，所以房價不能漲，房價就應該跌。牛先生幾乎年年預測房價將在第二年暴跌，一堅持就是10年。而牛刀的對立面任志強，則是用政府土地供應的數據說話，以房地產開發者的角度，從商品房的供需上預測樓價漲跌。因為年年預測落空，牛刀的追隨者可謂年年踏空，本來唾手可及的房子離自己越來越遠，直至升空為空中樓閣。

既然「信牛刀，住牛棚」，房價年年漲，為什麼還有人信牛刀甘心當「牛粉」？牛刀作為財經評論員的崛起與任志強的論戰，那是中國房價大漲的前夜，牛刀認為當時的中國房價蘊含著極大的泡沫，語不驚人死不休，正是經濟學前沿辭彙和華麗的辭藻給牛刀帶來了高漲的人氣。從2006到2009年，A股市場經歷了一場世紀暴漲暴跌，全球資本主義更因為次貸危機由盛而衰，泡沫破裂的痛苦在金融市場以巨大的殺傷力傳導，給牛刀的崩潰論提供了絕佳的土壤。

可危機過後，至少房地產市場很快恢復了生機，甚至過猶不及，牛刀的「粉絲」們難道不反思不獨立判斷？實際上「牛粉」們也隨著時間的推移而分化，經過了一場牛熊輪替，牛刀的聲音也傳播力有限了，經歷了這麼多年還信牛刀的，不如說是一群偏執型人格的人，他們買不起房或者不願為一套房子付出一生的努力，於是選擇了一種聊以自慰的信仰。

有人一針見血地分析：牛刀這個人其實就是食腐動物，他的「粉絲」基本上在社會最底層，他們不是信牛刀，而是希望牛刀說得對，他們好逆襲。這是問題的本質。牛刀也很清楚這一點，於是站起來振臂一呼博取眼球，再賺這些可憐人的錢。這些「粉絲」們，本來可以憑自己的努力蛻變升華，改變命運，現在卻錯過了機會，不得不在悔恨中度過。

學會謙卑

博鰲亞洲論壇上，國內主流經濟學家關於樓市泡沫做了一場大對賭，支持房價泡沫和不存在泡沫幾乎是10∶1，這個氛圍下，北大教授姚洋提出「老百姓是需要教育的」的觀點，並表示，「只有讓它跌幾次，腰斬一次，他才知道痛」。

無獨有偶，經濟學家馬光遠更直截了當，面對歷史上那些一再發生的泡沫災難，中國人的確還需要一次真正的價格調整來學會謙卑。

改革開放30年經濟高速增長，很多人欣逢盛世，入對了行當很容易積聚了財富，「北上廣深」的居民更是糊裡糊塗地坐上了房地產的快車，財富升值。如果說股市上的幾次泡沫破裂給了投資者足夠的教訓，甚至使更多家庭「一朝被蛇咬十年怕井繩」，可圍繞超大城市的炒房客卻從沒有失手的時候，從內環到外環、從二環到六環到七環地一路炒下去，財富升值的腳步從未被打斷過。當然，這些投資者無須敬畏，因為根本就沒有經歷過風險。對於很多人，自從走上炒房之路，其整個職業周期都順風順水，何必敬畏。

日本和香港地區兩地房地產泡沫破裂的慘狀明明擺在眼前，可因為離得太遠，難以感同身受，投機者們仍選擇性迴避他人的教訓。當年日本地產泡沫破裂，經濟衰退的連鎖反應是失業率增加，停貸斷貸者與日俱增，大小銀行紛紛倒閉。很多買房子的人破產，房子又被收回被拍賣，有產者一下子墮入露宿街頭的境地，家破人亡。在1991～1996年房價下跌幅度最大的幾年裡，一些心理素質不好的負資產日本人也選擇自殺，大多數「負資產」日本人要麼咬牙堅持償還貸款，要麼選擇成為流浪漢。而日本樓價至今沒有從當年的泡沫破滅中恢復過來。

1997年香港地區房地產泡沫破裂，6年中房價跌去了七成。超過10萬名香港人成為「負資產」人群，按照香港240萬套房產算，佔總人口的5%，這其中包括大名鼎鼎的姜育恆和王傑等。這期間，香港自殺率顯著上升，燒炭自殺數量最多的這一年正好是香港樓市跌至谷底之時。此後，香港樓市逐漸復甦回暖，燒炭自殺人數也開始降低。

假若「北上廣深」的樓價真如經濟學家所說的來一次「腰斬」，購房者面臨的前景可就不只是做一輩子房奴那麼簡單，而是房子沒了，卻要還一輩子債。

學會謙卑地對待投資理財，敬畏之心不可無。香港波浪大師許沂光曾訪問了近20位期貨大炒家著成《投機智慧》，這些期貨市場中的佼佼者都以投機為生，積累了巨額財富。無一例外，這些大作手都恪守一個紀律，所謂「謹慎能捕千秋蟬，小心駛得萬年船」。所有的炒家幾乎成長中都有過「一次歸零」的經歷，無論他們市場看得有多准，成功率有多高，一次押上身家的投機都可能使自己血本無歸，再無翻本的機會。故而期貨投機，最基本的底線反而是不嗜賭，不置自身於險地，未曾盈利的時候先想好止損。

貫穿「股神」巴菲特的投資，都可以被兩個詞所概括：專註，以及敬畏。這兩個詞之間，又有天然的聯繫，這也正是巴菲特希望分享給每一個年輕投資者的：專註於細節，然後從中發現規律，並敬畏與尊重它們。在巴菲特最重要的6條投資忠告中，第1條投資原則是不要蝕錢，第2條原則就是不要忘了第1條原則。

巴菲特告誡他的追隨者，時時要謹記的是做有把握的投資，不因追逐回報而忘記風險。雖然被稱為「股神」，但巴菲特從未將自己以神自居，因為「神是不會失敗的」，但他有過失手。不過重要的是，他敬畏於每一次失敗，「規律就是神賦予的暗示，並不是每一次都可以透徹地領會」，這也是資本市場奇妙而令人慾罷不能之處。

可在「北上廣深」的有產者，也就是有房者那裡，你看不到半點謙卑和尊重。3月17日，北京發布新的限購政策，購買二套房將「認房又認貸」，且首付比例提升至60%。此處所謂二套房並不一定是在北京的二套房，曾經貸過款，也不管那次的貸款是否還清，也不管那個房子是否還在名下，這次的交易都算作二套，首付金額一次多出了上百萬到數百萬元。很多家庭並非炒房，而是為落戶為子女上學，卻被「誤傷」。據報道，面對著數百萬元的資金缺口，違約金同樣巨額，這些在途單退無可退，主婦們以淚洗面。

面對1萬餘本該令人唏噓的家庭，卻有個別北京本地人給予「北京不歡迎你啊」「房價就是被你們炒高的」「待不下去回老家」和「就這點錢移民也是最底層」等諸如此類的挖苦和奚落。市儈之嘴臉畢露，對於幫助他們實現資產增值的外來人口，非但一點感謝都沒有，擺出的卻是自以為是的臭架子。