中國富人赴美買房需小心

近年來，中國有錢人熱衷去美國買房，目前已經超越歐洲成為第二大買家。目前，美國房地產市場已從金融危機的底部復甦回升，未來前景看好。與此同時，近幾年來人民幣兌美元升值幅度超過30%，購房者可以享受更多折扣，這對中國買家的吸引力越來越大。中國房企為何也熱衷赴美蓋房？美國樓市與國內有何不同？國人赴美買房存在哪些風險？…[評論]背景全美房地產經紀人協會公布的數據顯示，2011年3月至2012年3月，來自中國買家的投資超過90億美元，僅次於加拿大，成為美國房地產市場的第二大買家。2012年年初，股神巴菲特就對美國房地產市場抱有樂觀態度。在2月發布的致股東信中，巴菲特坦言，自己在2011年低估了美國房地產市場復甦的速度。此後，巴菲特便不斷用實際行動來證明自己對美國房地產市場的樂觀判斷。

社科院報告：投資中國樓市不如去美國買房地產 2013-04-26 第840期 往期回顧 2013.04.25 千億銅貿資金斷鏈危機 2013.04.24 合法合規是旅遊景區漲價的前提 2013.04.23 國產汽車「強國」仍在做夢 查看全部《財經觀察》列表 分享到：

美國樓市復甦 中國人成第二大海外買家

美國的房子一大優點是永久產權，後代可以繼承近年來，國內房價上漲過快，2010年以來國內樓市調控加強，限購在全國大範圍鋪開，這使得不少原本專註投資國內房地產市場的國人將投資熱情轉向海外房地產市場。不僅國人，不少國內房企也開始走出國門拓展美國等海外市場。美國雖然2008年以來受到金融危機的沉重打擊，但是近年來已經逐漸從危機中復甦，當年危機時崩潰的房地產市場已經成為復甦的亮點。數據顯示，2012年美國房地產市場銷售和價格雙雙觸底回升，新建房屋平均售價從2011年底的均價26.3萬美元升到2012年底的30萬美元以上。中國社會科學院的報告預計，2013年美國房地產市場仍將延續量價齊升的態勢。中國社會科學院的報告稱，美國樓市正處於觸底回升階段，按照美國房地產周期的歷史情況推斷，該上升趨勢大致能維持5到7年，有較大的上漲空間，所以投資中國樓市不如去美國買房地產。中國房企赴美國蓋房 國人赴美買房受益

中國富人海外購房抬升房價引發當地民眾不滿美國是經濟強國，擁有相對成熟的市場經濟制度，對國外投資者持歡迎態度。同時，美國法律公開透明，其買房程序和手續甚至比國內還簡單，只要買家擁有中國護照，就能夠完成整套購房交易流程。在美國，中國買家動輒全額現金支付房款，也深得賣主歡心。自2011年以來，中國經濟保持十年高速增長，資產過千萬人民幣的富人群體迅速壯大。招商銀行發布《2011中國私人財富報告》顯示，中國有50萬人投資資產超過千萬。千萬富翁投資國內房地產的熱情下降，熱衷移民和海外投資，中國富人普遍偏向於購置房產。此外，人民幣相對美元大幅升值，使得中國大陸的買家赴美購房可能享受更多折扣，這也使得美國樓市對中國人的吸引力越來越大。最新數據顯示，2013年4月25日人民幣對美元匯率中間價報6.2300，再創匯改以來新高。統計數據表明，2005年7月匯改以來，人民幣對美元匯率升值幅度超30%。例如：按照目前北京市區4萬一平米左右的商品房均價，一套四環內一百平米的房子至少值400萬元人民幣以上，而美國紐約附近的「富人區」房價比北京六環外還要便宜得多。如此一來，一位擁有一套房產的北京市民只要賣了房子很輕鬆就能在美國全款買房。理論上講，任何一個在北京四環內擁有房產的人，都可能是潛在的美利堅合眾國房產買家。擁有類似財力的人在全國總量並不算少。從2005年7月至今，美元兌人民幣已經從1美元兌換8.27元人民幣跌到目前的6.23元，跌幅超過30%%。這意味著，即便美國房價不下跌，在2005年需100萬美元的一套房子，因匯率下跌就省出人民幣200萬元。國人在美國購買房產能夠有如此大的優惠幅度再加上長期看漲的前景，自然吸引力大增。國內房企試水海外項目是看到了限購所帶來的市場機會，限購措施使得一線城市的有錢人基本上失去了購房的資格，這部分投資需求流向海外。因此萬科等房企啟動了國際化策略。這也在很大程度上方便了國人在美國買房，房企和中國買家實現雙贏。萬科董事會主席王石透露，萬科舊金山項目雖然還沒有竣工，中國大陸買家已經追隨萬科的腳步轉戰北美，並已經訂購出200套房產。中國買家的煩惱：美國買房容易養房難

美國房價2006年開始下滑，此波下滑歷時三年，全美房價幾乎跌去了三成與中國大陸不同的是，美國房產需要繳納房產稅，這會增加持有成本。中國人在美國購買房產之後，也要和美國人一樣每年向地方政府繳納房產稅，房產稅在美國各個州和地區都不同，一般在1%-3%，紐約是3%。因此，以紐約一套50萬美元的的房子為例，每年需要繳納房產稅1.5萬美元。而幾乎同樣價格的北京市區四環內一套不到80平方米的房子目前幾乎沒有持有成本。在美國，人工成本較高，這也使得房屋維護成本高昂。例如，僱人剪草每個月開銷大約100美元，如果房主不管，政府會強行幫忙剪草，但還是需要房主及時付款。此外，還得強制購買房屋保險、物業費等等，這些每年也是一筆不小的開銷。數據顯示，今年1月份，美國房價同比上漲8.1%，這是2006年6月以來，即美國房地產泡沫破裂前，美國房價的最大上漲幅度，也是2010年9月以來美國房價的最高點。美國的房價仍比金融危機以前的最高峰值低了約三分之一，大約相當於10年前的水平。相比國內房價上漲過快，美國樓市供需相對均衡，短時間內漲幅遠遠不如中國，而且房地產在美國是典型的周期性行業，有漲有跌，不可能10多年一直保持高速上漲，一旦不確定的經濟復甦出現逆轉性事件，房價就會下跌。這對希望房產快速增值、快速交易變現退出的中國投資者來說不可不察。結語未來幾年之內，很可能會有更多的中國富人去美國買房，但美國樓市和中國畢竟存在很多的不同，投資之前還是需要認真考察可能發生的風險。
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