千禧一代何以熱衷租房？

加拿大傳統上一直是一個以自有房為主、自有房又以獨立和半獨立屋為主的國家，且購房者的主力多為年輕人，然而，近年來情況卻出現變化

1加拿大

購房居住的「千禧一代」僅佔1/3

加拿大媒體《國家郵報》旗下子報《金融郵報》8月17日刊登該國著名房產經紀公司皇家地產所做的一份調查，調查顯示，所謂「千禧一代」（25-30歲的加拿大人）的租房率異乎尋常的高。

這份名為「皇家地產千禧年峰值調查」、完成於今年6月7日-14日，取樣範圍為1000名25-30歲加拿大人的調查報告顯示，51%的受訪者目前租房居住，14%「蹭老」即住在父母家裡，自己購房居住的「千禧一代」加拿大人僅占受訪者比例的35%，即剛剛超過1/3。

要知道加拿大傳統上一直是一個以自有房為主、自有房又以獨立和半獨立屋為主的國家，且購房者的主力較為年輕。這是因為加拿大房稅、地稅很高，而且自有房還需要各種打理，否則會面臨五花八門的罰款，中老年人往往覺得力不從心。加上該國遺產稅和贈與稅也較高，又無「養兒防老」傳統，他們普遍習慣「大房換小房」或索性賣掉住房去住養老院、老年公寓，而年輕人對前途和未來收入期望值高，可持續負擔能力強，且普遍有結婚、生育和住房改善等需要，更願意買房、買大房，銀行也更樂意借錢給他們。

正因如此，這個在其他工業化國家並不算出格的調查反饋，在加拿大幾乎立即引發廣泛關注、擔憂和不同解讀。

許多人認為，千禧一代更多選擇租房，是和收入預期、銀行利率等方面變化有關的，更與加拿大房價的扶搖直上息息相關。

2房價負擔指數處於「高泡沫」狀態

自本世紀初以來，加拿大房價經歷了至少3輪瘋狂上漲，卻只有兩次微不足道的小規模調整，在大部分地區房價已漲到令人咋舌的地步，溫哥華、多倫多等一線城市更是「恐怖級」：2013年時加拿大皇家銀行經濟研究所曾發表一份報告稱，全加房地產市場價格約被高估10%，而大溫地區問題尤為突出，在當年這份名為「房屋市場趨勢與居民負擔能力」的報告中，大溫哥華地區獨立平房均價高達78.3萬加元（全國均價36.3萬），家庭年收入需達14.7萬加元才能輕鬆負擔（全國家庭年收入平均為7.72萬），可負擔指數高達82.2%（指負擔此類房屋需占家庭稅前總收入之比，全國平均為42.1%）；標準兩層獨立屋，大溫均價83.3萬（全國平均41.1萬），所需家庭年收入15.7萬，可負擔指數87.8%（全國47.8%）；標準兩睡房公寓單元，大溫均價38.9萬（全國平均23.8萬），所需家庭年收入7.48萬，可負擔指數41.8%（全國28.0%），即便全加平均房價指數、尤其可負擔指數，在金融機構和評級單位看來，都已深處「高泡沫」的「紅線」之上，而大溫房屋均價和可負擔指數竟比全國均價高出一大截，和排名第二、第三的城市相比差距極大（如標準兩層獨立屋，排名第二的大多倫多，上述3項數據分別為64.1萬元、13.1萬元和62.2%）。

2015年由美國市場調查機構Demographia所作的年度調查報告中，大溫2014年平均房屋均價70.48萬元，平均居民年收入6.64萬元，房價/年收入比率高達10.6倍（即用10.6年的工資購買一套住房），在全球378個受調查城市中僅次於17倍的香港，位列世界第二，遠遠超過了「住房可負擔」的標準。房價之重，可謂一目了然，甚至觸目驚心。

上述分析還是基於前幾年的數據，而近兩年問題有過之無不及：9月5日公布的加拿大數據分析機構Environics Analytics「財富2017」年度報告顯示，加拿大如今有4座城市房屋均價超過100萬加元（溫哥華1721630加元，多倫多1154107加元，維多利亞1055468加元，卡爾加里1039607加元），而僅僅1年前「百萬俱樂部」的加拿大城市還僅溫哥華一家，事實上溫哥華、多倫多和維多利亞在此前一年間房屋均價分別暴漲了21.8%、19.7%和19.0%，僅卡爾加里房價同比小幅回落1.85%。

3就業好的一線城市房價特別高

儘管聯邦和部分省推出諸如「外國買家稅」之類調控措施，但也僅暫時減緩了房價上漲的幅度，並未從根本上改善加拿大大都市居民、尤其千禧一代的房屋可負擔能力。Environics Analytics的《房屋可負擔趨勢報告》顯示，大多倫多地區、維多利亞地區住房負擔成本，今年8月同比分別增長22.8%、18.3%，大溫哥華地區雖在「外國買家稅」（外國買家要增加15%的稅）等調控下僅增長了1.4%，但如前所述，這是建立在房價原本就很高的基礎上。

與此同時，加拿大年輕人的收入、就業及收入預期等方面的增長卻跟不上房價增速。儘管許多官方材料都竭力顯示，加拿大就業市場走勢良好，經濟反彈明顯，但實際情況和普通人感受卻與之有很大偏差，具體說就是「就業機會多了，但高薪專業工作少了；上班的人多了，但做穩定專業工作的人少了」，不僅如此，加拿大人平均收入的增長遠遠趕不上一線城市房價的上漲幅度，加上企業在用人方面趨於保守，年輕人得到的機會不如以往，這些都制約了千禧一代的購房能力。

在G7國家中，加拿大的情況有些特殊：由於地廣人稀，大多數地方氣候惡劣，因此加拿大城市、尤其一線城市人口特別集中，最好的就業（尤其收入高、前途光明的高薪專業工作）也集中在這些一線城市，而如前所述，這些城市又恰是房價特別高、住房可負擔數據特別差的地方。一方面「非扎堆一線城市不足以獲得遠大前程」，另一方面一線城市又「此地居大不易」，在這種情況下，初涉職場的加拿大千禧一代也只能置三四線城鎮的「可負擔住房」於不顧，加入一線城市的「租房一族」，甚至住在大城市遠郊的千禧一代，也常常選擇獨自在離工作地點較近的市區租一個小戶型住房，因為相較職場老手，他們的通勤壓力更甚，住處越靠近工作地點或市中心越經濟、方便。

4選擇租房因於房價居高不下

相對於鄰國美國，加拿大按揭尺度向來謹慎保守，2008年「次貸」危機後基本消滅了零首付，近年來又一再收緊按揭審批尺度，這對於資產「神出鬼沒」的外國買家和房地產炒手而言實際上影響甚微，卻人為抬高了千禧一代等職場菜鳥的購房負擔門檻——因為初入職場的他們很容易被苛刻的按揭條款卡住。

和中國人「子女買房、全家幫助」不同，加拿大非華裔並沒有這種風氣，前述「皇家地產千禧年峰值調查」顯示，3/4的千禧一代受訪者表示，他們只能靠自己負擔房屋首付，而承認「會尋求外力幫助」的不到1/4，且這個「外力」並不僅限於父母。

加拿大房地產戶型不合理，也限制了負擔能力單薄的千禧一代購房意願。不管是獨立、半獨立寓所還是共管式寓所，加拿大的平均物業形態是較大的戶型，戶均卧室達2.5間，浴室1.5間，戶均面積達1272平方英尺（約合118.172平方米），這樣的房子在寸土寸金的一線城市當然絕不可能便宜。

這並不意味著加拿大千禧一代如某些國內朋友所渲染的，「不希望被房貸壓垮」、「不在乎有沒有自己的物業」。還是同一份調查顯示，67%的受訪者希望在2022年之前從租客變為業主。

對於這些年輕人而言，選擇租房的最主要原因仍然是負擔不起：53%的受訪者稱，他們願意且能夠為一套住房所支付的款項（包括現款、存款和各種借款），是35萬加元，很顯然，這筆錢在大溫哥華、大多倫多這樣的熱門城市，距離成為一名業主還非常遙遠。

更大的麻煩在於這個缺口還可能進一步擴大：加拿大統計局數據顯示，多數省份過去5年間，25-30歲的千禧一代數量在增加，他們的住房需求也在水漲船高，而他們最集中的一線城市，房屋可負擔性正在惡化。

更要命的是連租房成本也扶搖直上：PadMapper租房市場統計顯示，2017年8月全家公寓租金最貴的溫哥華，一居室公寓租金已高達1990加元/月，同比上漲13.7%，二居室3200加元/月，同比雖僅上漲3.2%，但實際上已有價無市。緊隨其後的多倫多，一居室、二居室公寓月租金分別為1850加元（同比漲8.8%）、2450加元（同比漲14），排名全國第十的安大略省奧沙華市，一居室公寓月租金也高達1010加元。

由於租房市場近期呈現出小戶型、熱門城市熱門街區漲幅一馬當先的鮮明特色，而如前所述，這類和這些地段的出租房，恰是千禧一代等年輕人和職場菜鳥需求最密集的房源。一些觀察家指出，如不能迅速拿出有針對性的解決方案，未來加拿大年輕人的安居樂業之夢，將會受到極大影響。

本版統籌：梁力

□ 陶短房

製圖/王軍