租購同權：美好的念想，多過現實的考量 | 小巴問大頭

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小巴發現，最近的樓市政策有點多啊！

7月初，上海掛牌兩幅宅地，全部「只租不售」；這兩天，上海公布商品房搖號銷售細則：開盤前公示全部准售房源與客戶。

廣州也放了一個大招——「租購同權」，公布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》表示，租房人子女也可以就近入學。

但需要：具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女、來穗人員隨遷子女。同時，監護人在廣州市無自有產權住房。

在增加租賃房源方面，廣州將增加租賃住房用地有效供應、允許將商業用房等按規定改造成租賃住房、允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房後出租。

消息一出來，大夥都高興壞了。這下好了，不出高價買學區房，孩子上學問題也能妥妥地解決。但是，果真如此嗎？先別高興太早。

從影響上看，「租購同權」會引起房租的上揚還是下跌，能打壓當前的高房價嗎？從未來看，租售並舉是否將成趨勢，有關部門又該如何完善和監管租賃體系？來聽聽大頭們的分析。

張大偉

中原地產首席分析師

「租戶上優質學校的可能性並不存在

租房不會成為主流消費形態」

目前各地的入學標準基本都是：第一順位是房戶合一，也就是監護人是房主+戶主；第二順位是房主；第三順位才是租房。那麼，租賃業可以和房主同時參與順位入學，根本不現實。

從過去的政策看，廣州的政策並無新意，租房也可以上學，前提是學區有餘量。而且如果是學區房，租戶上優質學校的可能性並不存在。

比如北京在非熱點學區，外地戶籍通過租房具備了五證後，可以上學。但在西城、海淀、東城等熱點學區，一般只能保證房戶合一的第一順位入學，很多監護人非房主的三代都需要調劑。

現在看，各地政策都在努力鼓勵租房，但不可否認的現實是，倡導租賃的人自己都住著自己買的房子。相比商品房的投資行為，學區房產生的原因更多是發展問題，除非全國教育資源均衡了。

從全球看，任何一個通脹國家的租賃行為都不會非常穩定，因為長期租賃帶來的是越來越買不起。

①因為租售比懸殊，所以對於房源擁有方來說，租賃收益不高，選擇長期出租的比例不高。相比購房可以選擇信貸等槓桿，租房者很難承受房租的上漲，所以交易中，房主或者持有轉租權的中介在定價和交易合同簽署上屬於強勢地位。

②租賃交易能否穩定？長周期簽約可以一定程度保護部分無力購房的租戶，但房價上漲中，租戶也經常處於選擇購房的等待中。所以從全球看，除非通貨緊縮國家如德國等，否則租賃行為很難長期穩定。

③租賃備案的比例：除了北京等核心城市外，其他城市基本沒有備案。全國到底多少租賃交易、多少租戶，都很難有市場數據。目前數據大部分來自中介，而中介數據存在曲解政策、誤導市場的可能性。

④對企業等二房東交易的問題：部分企業大規模出租房源過程中，同時收取代理費和租金差價，利用對市場的了解，囤積房源，拉高租金。客廳住人是否合規、轉租的企業或者個人是否有差價的約束等問題都沒有明確。

丁祖昱

易居企業集團 CEO

「許多一二線城市將跟進類似政策

租售並舉能抑制租金、穩住房價」

廣州並非第一個實行租售並舉的城市，從全國範圍看，上海是第一個。 7月7日，上海發布的《上海市住房發展「十三五」規劃》中，已經把租售並舉規劃地相當到位。

規劃顯示：未來五年，預計新增供應各類住房約170萬套。其中，商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套、各類保障性住房約55萬套。可以看出，租賃住宅佔到大頭。

上海的規劃主要強調租賃房屋數量，而廣州的政策放到了各個具體的方面，相對比較明確。其中，大家比較關注的學區房問題，其實很多城市都已經在做了，上海也在做。

未來，租售並舉將成為一線城市及大部分二線城市的趨勢，特別是目前房價上升較快的城市，租售並舉將成為其未來住房消費市場的一個重要舉措。

目前還不知道廣州新增租賃房屋的套數，所以很難定量測算租金下調的幅度。但總體來說，肯定能抑制租金，也能穩住房價，特別是對於城市外圍的房價有一定的穩定作用。

相信，接下去許多一二線城市都會跟進類似政策，因為這對於恢復和提升一個城市的活力及競爭力、吸引人才，有很大的作用，這也是政策實施的最大初衷。

韓世同

廣東省房地產研究會副會長

「理念美好但細思極恐

建議出台『空置稅』增加租賃房源」

廣州這次的政策，整體看有許多創新之處，尤其「讓租房者過得幸福」這個理念很美好。提出試點口號能引發全國議論，但實際落地難度大，可以說堂而皇之，但又細思極恐。

目前來看，有兩大難題：

①租房能否落戶？

這次發布的通知中，享受「租購同權」需具有本市戶籍，能否辦理戶籍，影響到孩子能否享受同樣的福利。那麼，無房怎麼落戶？這恐怕有困難。

如今學區房如此盛行，政策上可操作性不強，除非廢除當前的學區房制度，重新換一個模式。否則，學籍本就緊張的情況下，突然多出一批要讀書的孩子，怎麼解決？

②如何增加租賃房源？

短期內，很難有大量房源入市，建議出台一個「空置稅」。比如，你擁有2套或以上房子，閑置的房產超過一定面積，如果既不出租，又不自住，就要被收取較重的稅。暫時稱它為「空置稅」，可以有效地逼出很多房源。

同時，公租房這塊，政府之前號稱要提供大量公租房，實際上並不多。此前廣州定的租金不合理，適應對象太窄，導致了大批公租房租不出去。

所以，對於房源這塊，需要有一部分納入社會保障體系，另一部分通過社會化來提供。例如，這個月上海推出的2宗地塊，土地用途均為租賃住房，要求競得人須100%自持70年。但社會化不應強制「只租不售」，而應以鼓勵的方式，比如給予開發商稅收、融資、政策上的鼓勵等。

但是，租賃房源也不能太多，否則不僅會影響到租賃市場，而且也會影響到出售市場。

最終，租賃市場的發展，主要在於觀念的改變，我並不主張年輕人被一套房子困在一座城市，這樣會影響人才的流動性，對整個國家以及國民素質都不利。

「租購同權」之下，租房人的權益能否落實？學區房的熱度會繼續上升嗎？如果你是房東，又是否要重新考慮房子的掛牌價格呢？本周六晚八點，曉課堂「房產投資三部曲」特別加餐直播，專業系統地解答你的租房疑惑。

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