任志強：土地市場回歸正常之日 便是房價下降之時

任志強：土地市場回歸正常之日 便是房價下降之時

2013年08月15日 03:26來源：21世紀經濟報道 作者：張曉玲 王留陽

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今年以來，一線城市土地，尤其是宅地，因其相對穩定的回報率以及迅速跳漲的土地紅利，使得大批房企爭搶，以泰禾集團[-0.15% 資金 研報]為首的福建系房企成為其中重要的推手。

從北京樓市發展歷程看，包括通州、房山、朝陽多個區域，每一輪的房價上漲，背後都有土地價格上漲的影子。中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲認為，地價上漲帶動房價是很自然的；要調控房價就先要管控地價，破除「土地財政」。

上海易居房地產研究院數據顯示，2012年全國共出讓國有建設用地中，基建佔比最大，為47%，工礦倉儲用地近30%，住宅用地為16%，商服用地為7%，後二者統稱為房地產用地，合計僅為23%。

華遠地產[0.37% 資金 研報]董事長任志強估計，如果算上軍事用地和旅遊用地，每年純商品房用地只佔到總供應面積的1.5%。而土地價格增長幅度遠遠高於房價增長幅度，因為2/3土地都用低價方式轉讓給能提供GDP的工業、基礎設施，而大部分土地出讓金則通過商業用地、住宅用地獲取。

大多數業內人士認為，長期以來，真正用於商品住宅開發的土地和需求之間的缺口很大。這在一線城市表現得尤為明顯。以北京為例，今年北京擬供應5650公頃國有土地，其中僅1650公頃為住宅用地，保障房佔800公頃，商品房佔850公頃，僅佔25%。

「我國國有建設用地出讓的總量並不少，但結構有問題。不多的宅地中，集資房、公務員小區等灰色違規項目占相當比重，導致市場化宅地，在一二線城市偏少，推高房價！」上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出。

國泰君安地產分析師李品科的研究顯示，地方政府財政對於賣地收入的依賴度非常高：今年主流城市賣地佔地方財政收入的44%，其中一線城市賣地收入佔地方政府財政收入的39%、二線城市佔50%；同時，來自國土部的調查也表明，「賣地收入」已成為地方政府還債主要手段。

高策地產服務機構董事長陶紅兵分析認為，「隨著土地越來越稀缺，特別是好地段的地，稀缺價值更高。另一方面，土地整理成本越來越高，成本的上升推高了土地價格。」

「如果土地價格越來越高，開發商從成本考慮，一定會增添房源定高價的驅動力。」鄒曉雲說，地價推漲房價的效應是存在的。根本原因是土地供應制度的壟斷。

萬科副總裁肖莉在接受本報記者採訪時曾表示，土地全部由政府來開發，政府開發依賴土地出讓金，土地出讓金又依賴開發商的投資，開發商投資又依賴市場的銷售，這是一個封閉的循環。當市場低迷，開發商沒有錢了就不投資了，政府的出讓金又降低了，土地開發和供應就跟不上了。

肖莉認為，目前有些舊城改造項目，某些機構手中的城市非經營性用地，以及農村的宅基地等，可以吸引民間資本來投資。通過這些市場化的方式進行土地供應，打破僅由政府供地的封閉循環。

「事實上，只要放開土地的供給，北京土地供給市場的供求關係馬上就會改變，北京的地價也會改變。」香港大學教授許成鋼說。

此外，在具體的土地出讓設計上，也存在很多不合理現象。北京等城市規定，地價達到上限後競報配建公租房面積，「房企在競報公租房過程中，商品房地價實際仍然在上升。同時，公租房這樣的保障房，本身應是政府承擔的，卻推給了開發商，開發商建設的成本仍然會再加到商品房上。」陶紅兵說。

「土地市場回歸正常之日，便是房價下降之時。」華遠地產董事長任志強認為，建立健康的土地長效供應機制，首先要統一市場和供給制度

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