3600萬套保障房"大躍進" 雙軌制會否再成空話？

在商品房經過了「黃金十年」的發展期後，保障房的重新崛起意味著中國房地產市場正在回歸房改的原點。但在地方政府的利益糾結與制度缺失下，中國房地產真的會回歸到「市場歸市場、保障歸保障」的原點上？

房改12年，保障房建設佔住宅開發投資額卻逐年下降

網易房產4月8日訊 隨著保障房建設進入到「大躍進」極端，中國房地產市場正面臨著一場前所未有的變革。

日前，國務院總理溫家寶表示，中國計劃在今後五年新建保障性住房3600萬套，在住房的覆蓋率可以達到20%。僅僅在2011年，保障房建設任務大幅提高至1000萬套，正如住房和城鄉建設部副部長齊驥所言，今年保障房數量可能將首次超過商品房。

在商品房經過了「黃金十年」的發展期後，保障房的重新崛起意味著中國房地產市場正在回歸房改的原點。但在地方政府的利益糾結與制度缺失下，中國房地產真的會回歸到「市場歸市場、保障歸保障」的原點上？3600萬套保障房「大躍進」最後會否成為一紙空話？

房改的歷史舊賬

回顧1998年房改啟動之初，作為國家房改方案的主要起草人之一、中國房地產研究會副會長顧雲昌至今仍然記憶猶新。

「剛剛啟動住房制度改革政策初時，國家很明確地提出我們的供應體系應該是對不同收入家庭採取不同的住房供應政策，低收入家庭是廉租房，中低收入家庭是經濟適用住房，中等以上收入家庭是商品房，這樣的定位在當時是合適的」。

但事實上，從2000年開始，保障房建設幾乎形同虛設，根據中信建投一份研究報告顯示，在房改啟動後，除了1998年與1999年經適房投資佔住宅投資總額的比重呈上升外，從2000年至2010年這一比重一路下挫，2010年更是下跌至3%的低位。

顧雲昌向網易房產表示，房改的設想是適合當時的情況，但在執行當中卻出現了偏差，這主要是由於地方政府為了拉動經濟增長，供應的對象偏離了中低收入家庭，相當部分供應給了中等收入、高收入家庭，甚至出現了部分地方開寶馬、開賓士的人買經濟適用房的情況；相反，設想的供應對象中低收入家庭被推向了市場，讓他們處在一個非常尷尬的境地，成為一個被遺忘的群體。

「這些原本排隊購買保障房的夾心層，突然被通知排到市場方的隊伍去，最終的結果就是買不起房」，顧雲昌認為，如今這個夾心層已經越來越厚，這筆房改的舊賬已經成為當前中國住房問題的核心矛盾。

回歸雙軌制

實際上，在1000萬套保障房任務下達之前，中央政府對於保障房建設的重視已經與日俱增。2007年8，國務院下發了《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（即24號文），明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容。2010年，中央政府更破天荒提出580萬套保障房的建設任務，標誌著保障房被提升至前所未有的高度。

但在中央與地方政府的利益博弈、制度缺失以及分配不均等因素影響下，保障房建設「雷聲大雨點小」的局面依舊沒有得到改善。以2010年為例，儘管年初制定了建設580萬套保障房的宏大目標，但最終任務並沒有完成，實際完成的數量至今仍然沒有公布。

「保障房建設仍然存在很大障礙，這裡面有三個重要問題需要解決，誰投資、誰來建、保障誰」，顧雲昌表示，保障房建設應該以政府投資為主體，現在主要是從土地出讓金的凈收益當中拿出來蓋保障房。但除此之外，恐怕需要發揮社會的力量，因此地方政府肯定不夠錢，還需要靠民間、社會的一些投資。

實際上，近年來政府不斷探索方法拓展保障房建設資金來源，除了啟動公積金支援保障房建設外，在今年兩會上保險資金參與保障房建設獲得實質性推進。

「除此之外，保障房應該由誰來建？是政府組建公司來建，還是由開發商建？現在看來，由政府組建公司建也是一個方法，但是主要還是靠社會的力量，開發公司特別是國企、央企這些企業來建造」，顧雲昌表示。

但更重要的是，在大量保障房建好後，如何實現公正、合理地分配、嚴格地審查、完善進入、退出機制等管理，對於解決中低收入住房問題至關重要。

「我們不能保證再重複過去經濟適用房當中審查不嚴、不該保障的保障、該保障的沒保障的現象，這裡有許多問題要解決，如果有人鑽空子怎麼辦？法律上要追究，屬於立法問題」，顧雲昌表示。

實際上，儘管《住房保障法》於2010年開始起草，但至今仍沒有實質性動作。正如萬科總裁郁亮所言，保障房的重點不是蓋房子，而是制度建設。

無論如何，中國房地產在經歷12年市場化的超速駕駛後，正逐步回到「雙軌制」的正確道路上，夢想是美好的，但前路依然崎嶇

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