物業稅為何難以推出？個人財產的陽光化成最大困難

在國十條中，稅收也是遏制高房價的重要工具。它包括有住房交易營業稅、住房交易所得稅及物業稅。對於這些稅種，其功能不一樣，對於遏制高房價，後兩者最為重要。目前網上傳得最廣泛的信息應該是「國內一線城市(上海北京深圳等)正在規劃徵收住房保有稅或物業稅」。不管其信息的真實性如何，不管這些一線城市的地方是否會出台住房保有稅的政策，但是據整個市場的反映來看，很多人都出來說，徵收住房保有稅或物業稅對遏制高房價起不了什麼作用。有媒體甚至以「住房保有稅難以降溫樓市場」作為社評。也就是說，按照這些人的邏輯，住房保有稅徵收不徵收都是一樣，它對房地產的影響是微乎其微的。既然徵收住房保有稅對房地產市場的影響微乎其微，那麼還徵收不如不徵收好。

一般來說，財產稅是現代國家稅收中最為重要的一部分，而房地產稅則是財產稅中最為主體的部分。為何要徵收財產稅?其功能並非是要遏制高房價，而是這種稅收有其特殊的功能。比如財產稅的徵收可以矯正現行所得稅的一些缺點，減少資本得利逃稅的漏洞，增加政府的稅收;促進社會所得的平均分配，減少財富向少數人聚積;財產稅徵收也符合受益的課稅原則，即一個國家的政府支出中，國防、治安支出往往佔有很大的比重，而這些支出都是出於保衛人民財產生命安全而設的。特別是在城市化快速進程中，政府大量的城市基礎建設投入，新建住房分享收益，也應該承擔其成本。還有，物業稅也是陽光法案最為重要的部分，如果徵收物業稅，就得對每一個人的住房都普查，讓所有人的財產都放在陽光下。可見，住房保有稅或物業稅作為財產稅中最為主要的稅種，如果不徵收則是當前中國稅收制度的最大不公(試想，我們許多賺一二千元工資的居民都得徼交個人所得稅，但居民持有巨額的財產則不要徵稅是說不過去的事情)，也是政府清除腐敗最大漏洞。因此，徵收住房保有稅或物業稅是現代文明社會最為基本的稅收政策。

不過，徵收住房保有稅有條件，如果條件不具備，該稅種徵收要達到目的是不容易的。那麼住房保有稅如何徵收才能達到其目的，不是說徵收住房保有稅就行的問題，而是要出台一部公平公正的住房保有稅規則的問題。事實上，如果僅是為徵收住房保有稅而徵收，或僅是應付性徵收，那麼這種住房保有稅是否能夠做到公平公正是相當令人質疑的。

對於徵收住房保有稅的條件，它要有相應的基礎。首先征住房保有稅的稅基在哪裡，即哪些住房要徵稅，哪些住房不要徵收?是以總價為標準還是以面積為標準，是以地方為標準還是以區域為標準等，如果稅基不明確，徵稅從何開始。我在幾年前就說過，住房保有稅的稅基一定是建立在全國住房普查的基礎上，建立在全國性住房檔案信息庫基礎上，如果這個基本的條件不具備，徵收住房保有稅也就無從下手。因此，全國的住房普查並建立住房信息庫是徵收物業稅的前提。

其次，在世界各國現行稅制下，每一筆住房所納的稅額，都系根據政府所查定的價格住房加以計算。在發達的市場體系里，為了徵收住房物業稅，政府通常會以每隔一階段就其所管轄地區內的住房進行了一次估價，此一工作完成後，每一套住房所徵收的稅額就根據查定的價格加以計算。據此計算應該納稅額的住房價格，在進行了下一次查定前，沒有重大事件發生是不會變更的。而且在政府對住房估價方式，其採取住房估價方法也有多種，其採取估價辦法不同，得出的住房估價是不一樣的。但是，就目前中國的情況來看，即使是在國內一線城市，不僅住房的二手房市場不發達，而且也沒有建立起政府對住房價格估價制度與體系。如果沒有住房的估價體系，怎麼徵稅也就無從下手。因此，在這種情況下，地方政府要徵收住房保有稅是不可能的。

可以說，面對一線城市快速上漲的房價，一些地方政府希望出台有效住房稅收制度來遏制高房價，其願望是良好的。但是，如果住房保有稅匆忙推出，但實際上的徵稅的條件不具備，在這種情況下，這種良好的願望是否達到效果是相當令人質疑的。反之，在住房保有稅的基礎條件沒有確立起來，沒有制定相應的法律與規則，沒有建立相應的徵稅系統，在這種情況下，徵收住房保有稅，不僅不能夠起到相應的效果，而且也可能起反作用。就如許多人所說的，徵收住房保有稅對遏制高房價起不到什麼作用。

政府如何能夠把徵收住房保有稅的一些基礎條件設定好，各方面法律規章制度準備得充分些，並制定出一種公正公平的住房保有稅制度，那麼這種保有稅對遏制高房價一定能夠起到比較好的作用。也就是說，在當前各方面條件不成熟的情況下，一些地方政府倉促地推出所謂的住房保有稅，要達到其徵稅的目的及遏制高房價的目的是不可能的，反之，這種住房保有稅的徵收還會起反面的作用。

當前，物業稅徵收的困難不僅在於這些基礎條件不足，還在於物業稅也是個人財產的陽光化，而當前持有住房財產最多的往往是與權力最為接近的，而是這些制定與執行物業稅法則的權力部門。因此，物業稅匆匆忙忙推出就可能成為一個不公不正的稅則。如何來解決這個問題，物業稅的推出要從制定法則時候開始到最後執行的每一個環節，都納入公共決策的範疇內，否則要建立一個公正公平的物業稅並非易事。這是不是當前推出物業稅的主要障礙。

不過，對當前一些城市的高房價，政府在稅制方面也不是無事可為。要遏制當前不少城市的高房價，就得對住房交易所得進行嚴厲課稅，甚至於住房交易所得徵收採取累進稅制。如果住房交易環節稅收有一個合理的管理，讓住房投機炒作擠出市場，房地產就能夠回歸正常，遏制高房價也效果顯著了。而物業稅徵收的基礎工具也要立即進行，政府要給市場一個明確的預期，物業稅的徵收是必然的事情，也會制定一個公平公正的物業稅。它的主要功能就是增加政府財政收入(即改變當前政府的土地財政。大家要明白，物業稅不是土地出讓金，但物業稅的推出正好要改變這種土地財政)，是調節收入分配，是遏制房地產炒作與投機，對住房居住功能沒有多少影響。這種市場預期對房地產市場也會產業巨大的影響。