買房一定要選擇有產業支撐的片區

置業觀

◎孫文：招商置業董事總經理，在二、三級市場均有多年從業經驗。

我買的第一套房，就是在蛇口。因為實在住不下了，必須要換個更大的房子，當時重點考慮了社區環境、周邊配套、學校醫院等幾個因素。之前住的是福利房，不用自己花太多心思的。

後來也都是選擇一些總價較低、距離自己工作生活地點近的小房子來投資。在我的觀念中，開車超過30分鐘，就已經不在我考慮投資的半徑之內了。異地置業對我來說更是需要慎之又慎的事情，如果打算短線持有，買來持有幾個月之後就出手，通過飛幾次就可以完成整個交易流程，還不是特別麻煩，但是如果準備長線持有，要過去簽租約甚至收房租，對我來說實在是管理成本太高了。有時候已經不是錢的問題，太浪費時間和精力了。

如果問我如何選擇投資的房子，或者兼有投資性質的房子，我最核心的一個選擇標準就是，一定要選擇有產業支撐的片區。其實從深圳這30年城市中心的變遷，可以清楚看到一個有發展的產業是如何支撐了一個片區的高速發展。第一個10年，口岸貿易和金融服務支撐了羅湖的發展，使之成為全深圳最熱的片區。第二個10年，三來一補等製造型產業帶動了福田的發展，後續的城市規劃也拉動中心向西走。第三個10年，這些製造型產業轉移到關外或者東莞、惠州，深圳定出發展高科技產業的戰略規劃，南山中心開始啟動，直到現在仍在高速發展的過程中。此外，考慮到長線持有的租賃市場，我個人也認為南山因為高科技企業眾多、大學進駐、規劃升級，是目前最有投資潛力的片區，這也是深圳相當一部分投資客都選擇南山的重要原因。其中，蛇口港有物流，後海有商業，前海有金融，沙河有高科技，這些有產業支撐的片區，未來都將會有很好的租賃市場。

關於入市的時機，有兩個指標值得關注。一個租售比方面的，如果首付二成，可以有五倍的資金槓桿，那麼我認為租金回報率不低於貸款利息的1/5之一基本就可以接受。如果首付比例提高，槓桿率降低，那麼對租金回報率的要求也會相應提高，這樣計算至少不虧息。在這個標準下入市，長線持有的風險較低。另一個是房價方面的，我通常把一個城市的房價分為5個階段，每平方米1500元以下是起步階段，1500-3000元是初級階段，3000-5000元是發展階段，5000-10000元是快速發展階段，10000元以上是成熟階段，一般進入發展階段，或者是快速發展階段之後，二手房市場才會興起。對於在二三線城市置業的人來說，只有市場逐步成熟到這個階段，才更容易把房賣出去，否則很容易出現有價無市的情況。

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