任志強：千萬別期待政府能「救命」 2014-06-26

[摘要]任志強仍然是「看多派」。即便在樓市境況不佳的情況下，任志強仍指出「千萬別期待政府能救命」在他看來房企渡過難關，還得靠自己。

有人說，只有開發商，對樓市的真實情況瞭然於心。儘管如此，分歧仍然存在。5月初，萬科副總毛大慶萬字講話稿攪動整個地產江湖，隨後萬科總裁郁亮拋出「行業已經進入下半場」的觀點。這場由房企老大領銜的大戲拉開了樓市拐點論的激烈爭辯。呼籲救市的聲音日漸強烈。

市場對毛大慶講話的激烈反應，反映了當下人們的脆弱心態，而毛大慶看空樓市的言論進一步放大了市場的焦慮。地產大佬潘石屹也曾公開表示：「我對於中國的房價不看好。」他更是認為，住宅市場不看好，中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。但是從華遠地產(600743,股吧)和任志強的角度來看，似乎樓市前景仍然可期。

力挺房價還漲

儘管今年樓市整體表現低迷，而任志強還是一如既往地為樓市壯膽。但他顯然沒了2013年那種聲稱房價將暴漲的底氣，在看好樓市的同時還不忘警示風險，譬如庫存過高、房價漲幅將出現下滑等。如在年初接受中國經濟時報記者採訪時他就曾預測，2014年房價仍然會漲，但是漲幅將縮小，總體來說，他對房地產市場仍然看好。

在過去的半年裡，任志強是旗幟鮮明地反對樓市泡沫論的，他認為樓市泡沫論都是胡說八道。他堅決不同意鼓吹樓市將大跌的觀點，認為這是危言聳聽。不過，任志強也認為目前全國大概有5億多平方米商品房庫存，這樣的量還是大了點。「我做了十幾年房地產報告，今年第一次提出"風險"這兩個字。」任志強說。

談到過去十年房價不斷上漲的主要原因，任志強認為是因為不合理的調控所致。「我為什麼在過去十年屢次能把房價走勢都判斷對﹖就是因為它是一個非常不市場化的狀態。越是供給跟不上，越壓縮需求、不增加供給，所以才會出現暴漲。」

任志強說，在世界各地發生房地產泡沫的時候，城化率是什麼情況﹖我們城化率很低，而且在不斷地補充城化率，日本、美國都是城化率很高的國家，出現房地產泡沫是因為它們沒有後續外來的大量補充人口。「中國現在後續的補充人口還多著呢，房價跌了，進城的人更多，後一波是不是會暴漲？」

在他看來，中國人口結構中家庭分裂在加速。適齡結婚的人口高峰仍在持續，23歲年齡人口的最高峰在2015年，如果5年後的28歲結婚，就是2020年，這一段時期家庭分裂速度是加劇的。家庭分裂速度加速的時候，在全世界任何一個國家，都是房價上漲的。

另外，消費結構也正在發生變化。家庭消費中吃的比重下降，住的比重上升並加速。在美國，食品消費已經在第四位了，我們的住房消費也可能慢慢變成第一位，歐洲、日本住房消費都是第一位的。與國際相比，我們住房消費比重還有3倍的增幅餘地。綜合這些因素，任志強仍然是「看多派」。即便在樓市境況不佳的情況下，任志強仍指出「千萬別期待政府能救命」在他看來房企渡過難關，還得靠自己。

早已未雨綢繆

實際上，從華遠地產來看，為應對市場變化，戰略布局早已有所調整，這主要表現在進軍保障房領域，加大商業地產開發力度，以及繼續深耕北京等方面。

作為北京老牌開發企業，華遠從上世紀90年代就建設了大量住房包括回遷房，投身保障房是華遠做出的一項重要戰略選擇。據中國經濟時報記者了解，近期華遠位於大興孫村的自住型商品房項目華遠·和墅雅園將啟動網申，這是華遠地產打造的首個自住型商品房項目。項目整體規模約15萬平方米，其中自住房面積約9萬多平方米，兼顧了剛需與改善型需求。

此外，位於門頭溝的另一華遠自住型商品房項目也將於年內入市，該項目地處門頭溝核心區域，據悉項目命名為華遠·西山雅園（北京），作為區域綜合體華遠·華中心（北京）的一部分，華遠·西山雅園是一處十餘萬平方米商業綜合體的配套自住房項目。在業內人士看來，保障性住房項目雖然利潤相對較低，但收益穩定，比較有保障。

「在城市化率超過55%的城市裡，商業地產的比重會增加，華遠每年會根據資金的需求適度地逐步擴大商業物業的比例。」華遠地產董事長任志強在此前接受媒體採訪時表示，在華遠的發展戰略中，商業板塊必不可缺，而商業戰略和綜合體運營將成為華遠新的發力點。

作為主戰場的北京，華遠商業版圖已初現雛形。除通州好天地外，華遠此前競獲的門頭溝地塊和大興西紅門地塊，均屬區域商業核心位置。作為新的商業產品線，華遠·好天地已與多家優勢商業資源建立長期合作關係，是華遠商業謀變的突破口。「未來幾年北京將發展三到四個好天地商業。」華遠北京城市公司總經理孫懷傑介紹，通州華遠·好天地（北京銘悅）目前市場反響比較成功，為華遠商業版圖的拓展又增加了新的可能和優勢。除此之外，大興西紅門項目距離大興孫村不遠，臨近星光產業園，是一個純辦公商業項目，預計很快啟動。

觀察華遠的發展戰略不難發現，華遠的開發不僅在住宅和豪宅上，還有商業，加上保障房和自住房，華遠地產全業態的發展已奠定了深厚基礎。華遠在深耕北京的同時，深入長沙、西安、青島等市場，豐富產品線，實現了保障性住房、普通住宅、改善型產品、高端公寓、城市別墅、商業、辦公及酒店的全線推進。在市場波動較大的時期，這樣做可以防範市場風險，使企業保持平穩與可持續發展。

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