拆一還一的稅務處理

　1、納稅義務發生時間：拆遷補償費抵頂的房款，是否作為未完工開發產品收入繳納稅款。根據國稅發[2009]31號文件第7條規定，拆遷補償費抵頂房款實際屬於視同銷售的範疇，而視同銷售按照開發產品所有權或者使用權轉移的當天作為納稅義務發生時間。(國稅函[2002]172號文件也將拆遷補償費抵頂房款作為視同銷售收入。

　　拆遷補償款抵頂的房款，到底什麼時候確認收入，實踐中是有爭議的。建議企業以31號文件視同銷售處理，即：按照使用權或所有權轉移。能夠溝通下來的可能性很大。

　　2、拆一還一的營業稅處理。根據國稅函發[1995]549號文件，要按照當地的成本價來核定。廣東地稅局確認，549號文件中所稱的成本不包含地價。

　　問：結構價差，是否繳納營業稅?(重慶國稅局認為不繳)

　　2009年總局自查提綱中再次提到了該問題。

　　3、結構價差的稅務處理。重慶市的《重慶市地方稅務局關於房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》渝地稅發[2002]156號文件規定，地產企業收取的結構價差不繳納營業稅，但是總局層面並沒有明確規定，要同稅務機關溝通。

　　4、土地增值稅。國稅發[2009]91號文件第19條規定，土地增值稅拆一還一同企業所得稅的定價規則相同。實際上對於土地增值稅而言，土地增值稅拆一還一，對於清算的角度，並不吃虧。

　　5、有關拆遷補償費的合法扣稅憑證，由於被拆遷人取得的收入不繳納營業稅，因此地產企業一般來說取得不了發票，各地稅務機關都認可憑藉拆遷補償合同作為合法的扣稅憑證。在實踐中，造拆遷補償費是非常多的問題。大地稅函[2008]36號文件中，關於企業支付給個人的動遷補償費處理問題要求：

　　企業按規定支付給動遷居民的動遷補償費，應提供能充分證明該項支出已實際發生的適當憑據，准予稅前扣除。

　　上述適當憑據包括開發規劃、建設相關手續、補償協議、動遷居民的房產證複印件、居民身份證複印件、規範的領款手續等。

　　而土地增值稅中的第22條規定：拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

　　6、根據財稅[2005]45號文件規定，個人取得拆遷補償款與拆遷補償房屋，不徵收個人所得稅。

　　7、拆遷補償費和青苗補償費等應當繳納契稅。法律依據：財稅[2004]134號、國稅函[2009]603號文件(不能減除前期工程費用)、國稅函[2007]606號(買賣裝修後房屋)、財稅[2007]162號(總價款)。

推薦閱讀：