安全生財招數之三：有現金流的投資較安全

作者：贏家 來源：www.yingjia360.com 添加時間：09-01-22 08:35:47 點擊：1進入論壇文/本刊記者 黃羅維文前提要：從投資生財的角度來看，能夠產生正現金流的投資無疑能夠大大提高安全係數。特別是對於房產和股票投資來說，讓租金收入大於每月的月供總額，以及投資那些有穩定分紅股息的股票，就是兩個切實可行的著力點。正現金流提高安全邊際徐彪是記者的一位朋友，他是一個非常崇尚「安全生財」的投資者，而他的觀點也頗為與眾不同——要尋找能產生正現金流的投資。前幾年，他在上海市中心投資了一套小戶型的住宅，由於面積不大所以總價並不高，完全在他能承受的範圍內，付了首付之後，每月的還貸總額僅在2000多元。得益於這套房子所處的優質地段，出租後的租金水平卻並不低，能達到每月4000多元。這一進一出，使得徐彪每月獲得了近2000元的「收入」，對此他還是相當滿意的。他說：「將來這房價是漲是跌暫且不論，但每月這2000元可是『真金白銀』，這樣的投資生財能不『安全』嗎？」而這2000元，其實就是徐彪所指的正現金流。其實，投資的含義是把你個人的金錢投入到預期有利潤或有令人滿意回報的項目中，其目的原本是為了提高生活質量，但如果在出手前不考慮清楚，則很有可能變成降低生活質量的包袱。但反過來，如果投資能夠產生正的現金流，有了現金的流入，自然就可以大大提高安全係數。能夠產生正現金流的投資有很多，比如像有固定收益的理財產品，以及債券的投資等等，但我們在這裡著重要談的是房產投資和股票投資。房產投資有一個特性，就是在持有房屋的過程中也會發生各種成本費用的支出，這與投資其他產品有著較大的不同。換句話說，對購房者來說養房的成本也不容忽視。記者認為其中可分為資本性支出和物業性支出兩大類。從資本性支出的角度來看，其主要的構成就是在持有期間為貸款而付出的本金和利息，而物業性支出的種類就比較多了，其中主要包括物業管理費、裝修費的折舊等等。所以在許多投資者看來，投資房產產生的是負現金流，即支出。在這種情況下，有些購房者有持有多套房產，希望等房價漲上去後拋出獲利，但是市場的變幻風雲莫測，一旦陷入樓市低迷期，房子拋不出去捂在手中就會面臨巨大的養房成本，這個漏洞只能以一個「虧」字了解。而在另一方面，由於購房者自身收入的變化也會對現金流產生影響，有些投資者的資金鏈原來已經算得緊繃繃的，一旦發生變化，收入減少，支出增加，原來尚能保持暢通的現金流無疑就失去了源頭活水，家庭財務由此就會陷入危機。那麼，如果我們能讓投資房產的現金流由「負」轉「正」，也就是讓房屋每月的租金收入大於還款和支出總和，這樣即使樓市發生動蕩，或者家庭財務狀況產生變動，都不會使投資的安全性受到影響。而在另外一些投資者的眼中，投資股票產生的現金流為「零」，其投資收益完全來自於買賣差價的所得。在這種情況下，許多投資者在市場中追漲殺跌，到頭來卻落得一場空。而從去年至今的這波大跌中，不少投資者不僅分文未得，而且還虧得找不到北。但你有沒有想過，如果你能讓投資股票的現金流由「零」轉「正」，持有的股票每年都能獲得較好的分紅股息，那麼在這種情況下，無論股價如何變動，你都能獲得相對穩定的投資回報。量入為出提高租金收入那麼，怎樣才能讓房產投資產生正的現金流呢？其中的關鍵在上面的文章中已經提到了，就是要讓房屋的租金收入大於每月還貸和其他各項支出的總和。特別是在當前市場總體調整的狀況下，我們應該拋棄那種差價投資獲利的老觀念，而樹立以租賃回報為主的長線投資理念，要做到這一點，首先是要控制好自己的還貸總額，不要為了追逐利潤而盲目求「大」。不然負現金流形成的支出就會加重家庭的負擔，特別是在當前經濟不景氣的情況下，家庭收入的變動就容易造成資金鏈的斷裂。而其中風險最大的莫過於多套房的投資，這可是大起大落的遊戲。有些投資者一環緊扣一環把資金算得滿滿當當，一套房又一套房購買，準備日後一套房又一套房賣出獲利，但是只要市場出現震蕩，這些投資者就會遭致滅頂之災。其次，要盡量選擇租賃回報高的房產進行投資，這樣的房產可以有不少類型，比如重要商務區周邊以及校園周邊的房產等，這裡再舉其中的幾個例子：一是中心城區的小戶型住宅，由於其位置的優勢，往往能獲得比較好的租賃價格；二是「老工房」，由於其總價不高，還貸的負擔較輕，也容易產生正的現金流；三是優質商鋪，真正的旺鋪產生的現金流往往會出乎你的意料。除了對投資對象的選擇之外，我們還要注意這樣幾點：一是儘快地把手中的閑置房屋租出去，千萬不要讓房子「爛」在手中，要知道持有房產是有成本的，多租出去一個月也就多了一份收益；二是對於那些租金回報率偏低甚至租不出去的房產，在合適的價位上還是要考慮儘早出手，當然在另一方面，對於此類房產也要盡量少碰為妙；三是要利用多種渠道廣開財源，盡量提高自己房屋的租金收益，比如「包裝出租」就是一個很好的方法。以分紅收益為選擇坐標而從股票投資的角度來說，要產生正的現金流，關鍵是要找到能夠有穩定股息分紅的股票，而且一般來說，這類股票的經營較為穩健，盈利能力也比較強。而要做到這一點，首先是要堅持長期投資，根據天相投資對上證指數過去20多年的統計顯示，無論市場經過多長時間的低迷，也無論投資人是在何時進場，長期投資更容易把握安全邊際，取得正收益。許多投資者有 「撈一票就撤」的投機心態，投資行為短期化，追漲殺跌，這樣做的結果是得不償失的。其次，就是要把握選股、選時和風控這樣幾個詞。選股的重要性是顯而易見的，但選時同樣也不能忽視，一般來說在市場瘋狂股價過高時就不適合進入，反而市場低迷期是投資這些股票的良機。而接下來，大家關心的肯定就是如何才能找到這樣的股票，對此記者認為可以遵循三個思路：一是A股中有穩定分紅股息的股票。不少投資者認為，A股中有穩定分紅股息的股票很少，但實際情況並不完全是這樣。從表1中我們可以發現，還是有不少股票近三年保持了較好的分紅回報，根據其1月13日的股價計算，其2007年的分紅回報率大都超過了當前2.25%的一年期存款基準利率，其中有些個股的回報甚至超過了5%，其產生的正現金流顯然是令人滿意的。通過分析我們可以發現，此類股票大多集中在鋼鐵、港口和公用事業板塊中，這也可以成為我們投資個股的方向。二是香港股市值得關注。從香港股市目前的情況來看，其股價水平明顯低於A股，而其中有穩定分紅股息的股票則不在少數，對此投資者可以多加留意。比如一些H股，股息相對於它的A股股價來說可能並不多，但由於其H股的股價要大大低於A股，所以從回報率上看，仍然可以說「有利可圖」。舉個簡單的例子，中石化的H股(00386)，其2007年的股息為每股0.165股港元，1月13日收盤該股股價為4.35港元，回報率仍然超過了3%。三是海外股市中的高分紅股票。對於那些有能力涉足海外股市的投資者來說，海外市場中此類股票的選擇面更大一些，比如像一些石油股，對此投資者可以多加分析和比較。表1 部分穩定分紅股息A股一覽證券代碼證券簡稱2009-1-13收盤價(元)2008三季報每股未分配利潤（元）每股現金紅利（元）200520062007000825.SZ太鋼不銹4.002.39560.20.20.3600126.SH杭鋼股份4.162.02580.170.20.26000039.SZ中集集團6.422.99150.380.430.5002110.SZ三鋼閩光6.892.90810.40.2600022.SH濟南鋼鐵4.821.96730.40.30.6600026.SH中海發展8.613.41660.30.30.5600308.SH華泰股份6.642.43920.3440.250.28600270.SH外運發展6.032.1340.10.30.35000709.SZ唐鋼股份3.931.38720.350.350.425000761.SZ本鋼板材4.401.40360.20.30.32600019.SH寶鋼股份4.961.59790.320.350.35600005.SH武鋼股份5.551.67650.30.30.38000898.SZ鞍鋼股份7.402.3110.360.580.55000612.SZ焦作萬方8.282.243900.20.44000528.SZ柳工10.482.70720.20.30.45000022.SZ深赤灣A9.692.36630.7470.5760.678000088.SZ鹽田港4.830.77050.650.30.239600348.SH國陽新能11.631.41420.50.6550.47600066.SH宇通客車9.961.113110.50.7000541.SZ佛山照明6.160.71590.490.50.585新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出於傳遞更多信息之目的，並不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。
推薦閱讀：