東莞炒鋪熱潮推高價位 商鋪投資肥皂泡越吹越大

　　炒鋪熱潮令商鋪價格翻倍，租金高回報率低，商鋪實際價值嚴重縮水

　　計劃在東莞開電腦鋪的小鄭，去年下半年開始在東莞各街區找鋪位，大半年過去了，開鋪當老闆的願望卻依然沒能實現。「好一點的地段，鋪租高達每平方米140元，都可以超過廣深了」——高企的鋪租讓小鄭至今未敢出手。

　　記者調查發現，東莞街鋪租金持續升高，主要原因是受商鋪售價不斷攀升所帶動。有地產業界人士向記者分析指出，住房投資被政策扣上「限購」緊箍咒後，投資者開始把資金砸向商鋪，大量資金流入鋪，直接炒高了東莞商鋪售價，商鋪租金自然水漲船高。

　　據悉，目前東莞商鋪銷售均價接近1.5萬元/平方米，部分項目甚至高達7-8萬元/平方米。生意人坦言，商鋪售價和租金被吹脹，當地消費力卻又不見增強，生意越來越難做，東莞商鋪投資泡沫已現，商鋪的真實價值嚴重縮水。

　　租金嚇人，想創業還真不敢

　　「大城區各商圈的商鋪，我幾乎找了一遍，接受不了這麼高的租金」，小鄭開電腦鋪的設想籌划了大半年，卻在找鋪位的過程中被高昂的鋪租卡住了。

　　據小鄭介紹，東莞南城西平一帶商業還有待發展，但鋪租一點也不低，50平方米的街鋪，一個月租金得5000元；東泰一帶居住區，人氣較旺，卻很難找到空鋪出讓，其價格最少也要145元/平方米。「地段稍好的商鋪，租金高得嚇人，評估後都不敢輕易出手」，小鄭告訴記者，景湖時代城一個鋪面，租金得6800元，銀豐路連接鴻福路屬於城中村通道上的街鋪，不到40平方米，米租金也得5000元一個月，算起來要120元一平方米。

　　小鄭表示，自己的投資預算也就十餘萬元，鋪租這麼高，他還真不敢隨意出手，搞不好錢都砸在鋪租上了。另外，高昂的轉讓費也讓租客倍感壓力。據悉，南城城市風景街一個20平方米的鋪面，光轉讓費就要12萬元，讓人咋舌。

　　性價比低，川菜館老闆逃離

　　商鋪租金節節攀升，讓不少正在開鋪的老闆倍感壓力。

　　「東莞的鋪租租金和人流量消費力完全不成正比」，在東莞南城和東城各有一家川菜館的黃老闆告訴記者，鋪租高企而消費力又不見增強，已讓他萌生退意，計劃逃離東莞另謀發展。「我的新店選擇在重慶，如果那邊經營得好，就會逐步退出東莞市場」。

　　據介紹，黃老闆在東莞南城新基的鋪面有100平方米，每月租金要7000元，該鋪面在廠區附近，位置並不顯眼。黃老闆近日在重慶一居民小區定了個新鋪面，「那邊是中心住宅小區的商鋪，鋪租不到50元一平方米，還贈送管理費」，黃老闆告訴記者，在東莞像他們這種做工廠飲食生意的，只有夜市稍好些，但這一情況在廣州、深圳、重慶都不會出現，只要出品好，午市和夜市都一樣火爆。黃老闆認為，東莞的鋪租與東莞的消費力不成正比，這讓在東莞做小生意的人很辛苦。

　　高鋪租緣於高鋪價

　　不限購，資金狂湧入

　　炒商鋪，價格已翻倍

　　東莞鋪租不斷攀升，是因為商鋪價格已經站在高崗上。

　　東莞中原策略研究中心總監車德銳告訴記者，樓市限購政策，僅限制了商住房，並未限制商鋪，這讓市場上一部分投資資金流向了商鋪投資，直接吹脹了商業地產的售價。2012年以來，東莞商鋪開發、投資熱潮滾滾，售價節節攀高，均價高達1.5萬元/平方米，同比翻了一番，有的項目每平方米甚至高達7、8萬元。

　　據分析，除了投資客的方向轉向，開發商的主導效應也一定程度上炒高了商鋪價格。樓市調控後，很多開發商加大了商業地產的開發速度，市場上商鋪供應瞬間火爆起來。「住宅賣不動了，開發商便積極賣鋪回籠資金」，車德銳告訴記者，以往開發商都會等到住宅賣得差不多的時候才啟動商鋪銷售，但現在，很多樓盤開盤不久就火速推出商鋪一起銷售。

　　來自東莞中原研究部的統計數據顯示，2012年上半年東莞一手商鋪均價為15821元/平方米，比2011年同期（6655元/平方米）上漲138%。西平、科技大道內景湖時代城、格林小城、石竹新花園、中信新天地等熱點項目，之前開盤2萬元/平方米的商鋪，現在已經漲到4萬元/平方米。記者了解到，南城西平板塊商鋪價格普遍漲到每平方米5萬元，部分鋪位甚至達到6萬多元一平方；而長安萬科廣場的商鋪更是高達7、8萬元一平方。

　　價格終須回歸理性

　　回報率3%不如存銀行

　　鋪租難再漲泡沫難持久

　　投資者瘋狂高價炒鋪，但在租客和小老闆們眼中，水漲船高的鋪租，遠遠沒達到回報率目標。車德銳稱，東莞鋪租對比商鋪售價的投資回報率僅為4%-5%，還處於較低水平。

　　記者調查的信息顯示，當前西平一帶的商鋪售價在5-6萬元一平方米，鋪租每月大致在100-120元一平方米，若以鋪租6萬元一平方米，租金每月120元一平方米來算，西平一帶商鋪的投資回報率僅3%左右。一些新建小區商鋪售價和租金都偏低，但回報率也同樣低。萬江葡萄莊園三期的商鋪售價為2.2萬元/平方米，根據其附近商鋪租金60元每平方米計算，租金回報率也不到4%。

　　這樣的回報率讓商鋪的投資價值銳減。車德銳分析，東莞的商鋪價格目前已經透支了未來五到十年的升值空間，泡沫已經顯現。「當前東莞商鋪的租金還能再漲多少，我個人持懷疑態度」，計劃投資購買商鋪的張小姐告訴記者，東莞的商鋪租金明顯沒有很大的上漲空間，如果商鋪價格不回歸理性的話，她不敢輕易出手購買商鋪了。當前銀行5年以上貸款的基本利率為6.55%，如果買鋪收租的話，還不夠支付利息錢呢。