保障房，資金缺口怎麼填？（節後再探保障房·資金篇）

本報記者 王 煒

《 人民日報 》（ 2012年02月03日 13 版）

　　【閱讀提示】

　　資金一直是保障房建設的大難題。

　　當前保障房建設的資金主要是怎樣構成的，能否真正實現平衡？缺口要如何彌補？要實現建設資金的可持續發展，中央到地方都想了哪些辦法？

　　政府補一點、個人拿一點、市場籌一點、銀行貸一點

　　「投資確實是一個大問題，以2011年為例，如果1000萬套保障房全部竣工，就需要1.3萬多億元。」住房和城鄉建設部部長姜偉新表示。

　　這1.3萬億元，從哪兒來？

　　算大賬，以2011年所需的1.3萬億元資金為例，中央和地方各級政府投入4000多億元，企業和個人要出5000多億元，銀行貸款等社會投資要出3000多億元。

　　在所有投入中，中央財政2011年安排了1522億元，剩餘的需要地方投入。

　　「六個一點」——吉林省住建廳副廳長范強用一種形象的方式解釋了資金來源：目前吉林採取「政府補一點、政策減一點、企業出一點、個人拿一點、市場籌一點、銀行貸一點」的辦法，積極籌措保障房建設資金。

　　2006年至2010年，吉林省利用國家補助資金86.81億元，省級財政投入62.87億元，銀行金融部門貸款108億元，各地政策性減免488.27億元。同時鼓勵和引導開發企業和居民個人出資，破解開發建設資金不足的難題。

　　目前，各地基本上都採取類似的方法多渠道融資。整體而言，30%靠財政，70%靠各渠道的融資。在財政資金中，又包括保障房專項資金、土地出讓收益、公積金增值收益等。

　　在各類保障房中，經濟適用房、限價房等銷售型的房源，可以通過銷售回籠資金，實現資金的平衡。主要的資金壓力來自廉租房、公租房等租賃型保障房。

　　「要實現保障房資金的平衡，首要的是結合資金來源和需求，合理確定各類保障房的建設比例，不能冒進。」陝西省住建廳副廳長張陽介紹，以2012年建設目標為例，經過測算匯總，陝西省確定了廉租房、經適房、公租房、限價房的比例為1∶1∶1.75∶1.25，這樣尚有盈餘資金0.45億元，基本可以實現建設資金的平衡。

　　根據住建部、財政部等部門測算的結果，2012年儘管保障房的開工量比2011年有所減少，但今年的在建工程量將達到1800萬套的歷史新高，因此資金的需求量比2011年可能持平甚至更多。建設規模的大幅增加，建材、人工等建設成本不斷上升，則進一步加劇了保障房建設的資金壓力。

　　記者在各地採訪時，不少地方的負責人都表示，2011年已經是「砸鍋賣鐵」，想盡辦法為保障房建設投入資金。但近兩年，受貨幣政策和房地產市場調控影響，銀行等金融機構對保障房的支持力度仍然有限，而地方賴以生存的土地出讓收益也在減少。保障房資金的可持續，越來越難。

　　用好財政資金，發揮槓桿效應

　　保障房姓「公」，因此，堅持政府主導，財政資金不斷加大投入，將始終是保障房建設資金可持續的保障，也隨時做好為保障房運行管理資金「兜底」的準備。

　　陝西省渭南市住建局局長陳雙牛告訴記者，渭南市在陝西省屬於經濟發展比較滯後的城市，保障房建設的資金壓力其實最後落到縣一級的政府，根據近兩年的建設標準，渭南市所屬的縣城要為保障房每平方米配套建設資金600元。「縣城沒有別的錢，只有財政和少量的土地收益。認清了保障房的定位，就要把保障房放在第一位，財政資金優先保證保障房建設。」

　　記者在各地採訪時了解到，地方政府普遍希望中央財政能進一步加強支持力度。對此，財政部部長助理王保安表示，在2012年保障房建設套數有所調減的情況下，中央財政的保障房投入還將大幅增加，實際上將多分擔一些。隨著國家財力的增長和整個資金安排結構的調整完善，中央財政還將加大對中西部地區的支持力度。

　　歸根到底，保障房建設屬於地方政府的事權範圍，對地方政府而言，在不斷增加財政投入的同時，還應該考慮如何用好各級財政資金，讓財政資金髮揮更大的效應。

　　近兩年，各地紛紛建立了保障性住房專屬的投融資平台，成為創新保障房融資的主要方式。這種平台的運作模式，大多是政府向投融資平台注入一定的財政或土地資產，發揮財政資金撬動和放大作用，向金融機構貸款融資。

　　如北京市2011年在安排專項財政資金131億元的基礎上，成立北京市保障性住房建設投資中心，市財政一次性注資100億元。江蘇常州則將每年的財政專項資金一部分為融資平台增資，降低負債率，進一步發揮槓桿效應。

　　陝西省則首創了「財政+國企」的模式，省政府出資10億元，該省最大的國有企業延長石油集團出資30億元，共同成立平台。憑藉財政和國企的優質信用，截至去年10月，該平台已融資55億元，保證了一些資金有困難的縣市順利開工建設。

　　融資的同時，未來如何償還銀行貸款，也是各地頭疼的問題。如果無法順利償還本金，融資平台有可能面臨資金鏈斷裂的風險，將嚴重影響保障房建設進度。

　　財政也將是還貸的最後保障。除了財政資金直接用於償還貸款以外，為了減輕金融機構的顧慮，江蘇南京市正在籌劃建立由財政支持的「保障房償債基金」，用於償還保障房建設的貸款。

　　租售並舉求解資金平衡，地方探索需要支持

　　在建設成本不斷上升的情況下，地方財政不斷投入，有時也顯得力不從心。

　　以東北某市為例，算上拆遷徵收土地的成本，公租房的建設成本最低每平方米也要2000元，國家和省級補助佔600元。「讓市級政府在無償劃撥土地的情況下，再補貼1400元，太難了。」當地有關負責人告訴記者。

　　在財政資金捉襟見肘的情況下，去年以來，受貨幣政策影響，金融機構對保障房的支持力度十分有限。儘管央行、銀監會等部門多次要求金融機構要大力支持保障房建設，但實際落實情況並不理想。

　　對銀行而言，最大的擔憂還是公租房、廉租房等租賃型保障房，投資巨大，回報慢，風險大。綜合一些省份的測算，如果按照現在指定的公租房租金標準，在不考慮房屋維修、通貨膨脹因素等「理想狀態」下，公租房靠租金償還銀行貸款本息的周期，至少要18年，長的則達到30年甚至更長。對銀行而言，並非香餑餑。

　　多數金融機構對貸款給公租房有所顧慮，但惟獨對重慶的公租房情有獨鍾。2011年前9月，重慶市公租房已向銀行及非銀行金融機構融資500億元，並與社保基金達成協議，貸款45億元。

　　「連社保這種風險控制極其嚴格的資金也能支持重慶的公租房，很說明問題。金融機構之所以支持，最關鍵的是我們有完善的資金平衡方案。」重慶市國土房管局局長張定宇表示。

　　在重慶市平衡公租房資金的制度設計中，最核心的是公租房居住滿5年，將銷售一部分。

　　據張定宇介紹，2010—2012年3年間，重慶共將建設公租房4000萬平方米。按每平方米每月租金10元計算，每年租金收入有48億元。總共需要投資約1200億元，財政可投入350億元，貸款融資800億元左右每年利息40億元。這樣算下來，每年租金基本可以償還利息，餘額用於保障房的管理。前5年不還本金的情況下，就可以實現當期的資金平衡。

　　5年以後，開始償還本金，公租房社區逐漸培育成熟，商鋪的價值開始顯現。重慶市計劃通過出售10%左右的商鋪，籌集數百億元。同時，對租住滿5年的居民，出售30%左右的公租房，又能籌集約400多億元，兩者相加，基本可以滿足償還貸款本金的需求，實現總投資的平衡。有了這種平衡和回報模式，金融機構自然會格外青睞。

　　「5年以後，公租房的新開工建設會從一個高峰期逐漸進入穩定期。財政穩定投入、穩定建設，可以實現輕裝上陣。」張定宇說，實行5年以後出售部分公租房，主要是為了解決現階段大規模建設時期的資金緊張。

　　吉林省在全國較早探索實行廉租房「按份共有產權」，廉租房住戶可以出一部分資金，獲得部分產權，並通過嚴格的制度，保證共有產權籌集的資金循環用於保障房建設本身。這種方式，為吉林省加快廉租房建設提供了關鍵性的支持。

　　無論租售並舉還是共有產權，政策上都還沒有明確給予支持，只是一些省市的探索。但在不少地方主管部門的負責人看來，如果制度上不進行探索、突破，這幾年的保障房資金很難持續。保障房建設，應該更加實事求是，在不同階段，採用不同的手段加快建設進度。

　　香港公屋咋運營（鏈接）

　　香港的公屋由房屋委員會（房委會）管理，房屋署為房委會的執行機關。

　　因為長期奉行低租金政策，僅租金收入難以維繫公屋運行。以2009年—2010年度為例，房委會公屋租金收入為99.23億港幣，薪水、維修、折舊等開支為116.85億港幣，二者相抵尚「虧」17.62億港幣。

　　目前，房委會主要通過兩種途徑補貼公屋，一是按市值出租公屋附屬的商業設施和非住宅設施，如商場、鋪位及停車場。二是通過各種自置居所計划出售房屋，從中獲得可觀的盈餘。此外，政府也會通過免費撥地、撥出資本和貸款提供資助。2010至2011年度，特區政府推行公屋政策的開支預算為104億港幣，約佔公共開支總額的4.3%。

　　據統計，2009年—2010年度，房委會出租商業樓宇和資助自置居所兩項盈餘合計為20.22億港幣，加上其他項目盈餘，當年綜合運作盈餘為3530萬港幣。房委會估計，考慮出售剩餘居屋的收益，下一年度綜合運作盈餘可超過4億港幣。

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