香港樓價下降各界熱議房產新政

在特區政府的多項措施以及外部環境的改變下,香港樓價出現下降跡象。但是政府在壓抑外部需求以及增加土地和房屋供應上仍面臨不少挑戰。

反映香港樓價走勢的中原城市領先指數(1997年7月指數為100),已由2013年3月11日至17日的123.66的高位,下跌至2014年3月10日至16日的118.25。雖然在這過程中該指數反覆,但是總體而言趨勢仍為下降。另外,根據物業代理行萊坊的全球房價指數研究報告顯示,去年第四季香港樓價下跌0.2%,按年排名跌至第17位。

市場人士都認為樓價有下行的跡象。中原地產創始人兼董事施永青於3月19日便撰文指出,客觀的環境包括美國退市方向明確,資金正從新興市場撤走等情況對樓市越來越不利,賣方再採取觀望態度是一點好處也沒有,遲賣的價錢可能更低,所以他們紛紛面對現實,願意削價求售。

中原亞太區住宅部總裁陳永傑接受媒體訪問時表示,原本預料今年上半年住宅樓價較去年同期下調10%至15%,相信受聯儲局提前加息消息及各種外圍因素影響,調整將提前至4月或5月完成。

中原地產新界董事王浩聰指出,自辣招、收緊按揭等遏抑樓市的措施推行以來,短炒活動絕跡,二手市場流通量大幅下降,發展商普遍採取低價或貼市價開盤策略,令二手樓價逐步回落。

市民也預期樓價進一步下跌。花旗銀行於3月18日公布的《香港百萬富翁調查2013》也有一定參考意義。該調查針對擁有100萬港元或以上流動資產的人士,結果發現相較2012年有27%的受訪者表示香港樓價會下跌,此次調查有57%；相較2012年有42%的受訪者認為樓市會上升,此次調查只有16%。由於長期以來,買樓作炒賣或投資是香港人致富的一個途徑,如果連手持大量流動資金的人士都對入市買樓持審慎態度,那麼樓市交易活動勢將難以活躍起來。

但是社會也有另一種意見。長和系主席李嘉誠在2月28日出席記者會時談及對樓市的看法,他預期本港樓價「不會跌得落」。這是因為建築業人手不足,建築費會不斷上升,比通脹更快得多,形成建築費比地價更貴的情況。而且,他指出目前地產企業的負債幾乎是歷史低位。其後長實執行董事鍾慎強接受媒體訪問時表示,四年前集團旗下開發的大型房屋以建築面積計算,每平建築費不到2000元(港幣,下同),但現時已升至至少4000元。

特區政府已在壓抑外部需求,以及增加土地和房屋供應方面推出多項措施。但是這些措施在推出和落實時都遇到不少挑戰。

一般認為,不少業主都對剛過去的三月立法會會否通過《2012年印花稅(修訂)條例草案》(即所謂「雙辣招」)持觀望態度。「雙辣招」是特區政府於2012年10月推出的壓抑香港外部對本地樓宇需求的措施,具體內容為推出買家印花稅和增加額外印花稅,但是該措施是以先推出落實,再經立法會通過的方式推行的。如果立法會不通過「雙辣招」,樓市可能再次進入興奮狀態,而且較早前政府通過律師樓所收取的3000多宗交易的43億元稅款,都需要退回。

在立法會討論過程中,運輸及房屋局局長曾以口頭承諾的方式,指日後「雙辣招」在「加辣」時會以草案的形式交至立法會審議才會生效,而「減辣」則會以「先訂立、後審議」的形式推出。當時有意見指口頭承諾是要立法會接受沒有法理基礎的草案,是不可以接受的。結果有原支持草案的政團便突然表明不會投贊成票,加上有政團本身就對「雙辣招」感到不滿,所以社會曾出現草案不獲通過的預期。2月22日,由於23名反對派議員在表決時離場抗議,在43人出席下,法案獲30票贊成、6票反對、6票棄權而通過。隨後,運輸及房屋局局長表示會認真考慮將「加辣」的口頭承諾以法律形式表達。

另外,政府嘗試通過賣地以增加市場供應。然而3月12日,政府就兩幅住宅用地開標,其中估價介乎30億元至50億元、有部分地段臨海的大埔白石角地皮,在七個發展商入標下,卻出現發展商出價未能達到政府底價而流標的情況。這是三年半前柴灣一塊因受斜坡及墳場影響的土地流標以外的首次情況。

有意見認為,這顯示兩個重要訊息:一是發展商不願出價太高,明顯是對樓市的前景感到不樂觀；二是政府願意加推土地,但是如果私人發展商未能投得土地,政府未必能達成建屋的目標。

社會上大多認為樓價處於不合理的水平,但是以什麼措施達至壓抑樓價的目標卻有一定分歧。日後政府推出的措施都會面臨大大小小的挑戰,最重要的是政府做好諮詢、遊說等工作,儘可能爭取最大的社會共識。（陳振寧）

推薦閱讀：