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順義到底是不是房價窪地？

東北風

名家名曲2

田震

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今年以來諮詢順義區域置業投資價值的絡繹不絕，大家普遍關心順義到底是不是房價窪地？為此置業投資學習團學友們昨天走進順義參觀項目，並在學習群中研討區域置業投資價值。

從區域發展角度看，順義一直是僅次於通州的三大重點新城之一，是北京發展速度最快、最具發展潛力的地區之一，在北京新城中首個GDP突破千億，經濟實力明顯高過通州。

依託首都機場，順義形成了汽車、航空兩大龍頭產業為核心的現代製造業，聚集航空類企業300多家、世界500強企業30餘家，產業基礎雄厚，並正由工業強區向服務業新區轉型，生產性服務業快速發展，此外還是「國家現代農業示範區」，從發展角度看，區域價值逐年攀升。

從區域規劃角度看，順義被分裂成主城區、空港新區、河東新區等組團，各區域定位與潛質不盡相同。目前順義實施8條軌道交通和11條城市道路建設，重構北京城市副中心以北路網，實現互聯互通，交通便利度會逐年提高。當前儲備用地主要圍繞軌道交通15號線、京沈客專沿線和潮白河、溫榆河生態走廊布局。

從區域宜居性角度看，溫榆河和潮白河從區域內流過，順義有著良好的自然生態環境和廣闊的濕地水域，而且處在上風上水的位置，自然條件好是得天獨厚的區域優勢，符合生態人居標準，適宜終極改善型高凈值人群，形成了天竺、後沙峪、香江、孫河多個高端生活區，京城別墅的聚集區。

該區域已經形成國際化居住和生活氛圍，尤其中央別墅區，有十幾所國際學校、高爾夫球場及高檔會所環繞，成為北京高檔的生活區、富人區。

當然就全區而言，教育、醫療等生活配套相比市區而言還有差距，不過伴隨疏解非首都功能的步伐，未來幾年中會有由量到質的提升。

從土地和產品供應來看，近年來順義住宅用地供應大幅下滑，2015年僅成交宅地8宗，商品住宅地塊日益稀缺，其它新增用地大都被用於市區人口疏解定向建設的保障性住房和自住型商品房。

地王項目大都會建成高端別墅和疊拼產品，後沙峪板塊新增商業用地大都建成商住房，可以說供應結構與需求並不匹配，這是推高房價的重要原因。

房價網統計數據

從房價走勢角度看，前三年里順義區域成交均價保持在「2萬 」水平，今年上半年攀升至「3萬 」, 9月沖向「4萬 」，高端化趨勢越來越明顯。當然各板塊房價漲幅不盡相同，別墅區房價漲幅較小，臨近市區的空港和馬坡板塊房價漲幅較大，尤其8、9兩月呈現直線上升。不過參觀時馬坡房產經紀人介紹住宅價格已經開始出現回落，本月由4萬2滑向3萬8。

之所以房價出現快速上漲，首選是貨幣驅動的趨勢性上漲推動；其次市府東遷所帶來的影響不僅局限於通州，順義也會受此利好輻射影響，通州全面限購之後，部分投資者轉向順義；還有地王推高房價、剛需和改善型置業被高房價驅動外遷等都是本輪房價上漲的重要原因。

認為順義是房價窪地往往是相對於通州而言的，相比之下，順義的經濟實力比通州強的多，是名副其實的「藍籌股」，而通州升級為北京城市副中心，成為京東區域新的中心，儘管目前仍屬於「概念股」，價值基礎夯實有待時日，不過運河核心區定位為可比上海浦東的商務區，房價比順義城區高一檔也屬正常。

相比通州升級為北京城市副中心，順義缺乏巨大的勢能推動，沒有聚焦通州的大規模基礎設施和生態環境建設，區域價值穩步提升，當然作為疏解非首都功能重要地區會很受益。

據統計，順義二手房價格9月同比漲幅達58.73%，雖說與通州相比差了一些，不過漲幅明顯高過北京平均值，在全市擠進前三，再提房價窪地已不適宜。

尤其是馬坡等板塊，距離市區較遠，不通地鐵，對於剛需置業而言難以成為第一居所，房價快速上漲缺乏有效支撐，之後的盤整回落難以避免。

總體而言，順義的經濟發展潛力不可小覷，區域價值不斷提升，作為京東區域高凈值人群改善型置業首選地，中長期來看區域的房價還會持續走高。

而交通條件相對較差的區位此前被視為價格窪地，房價已被投資驅動推高，因此不能簡單就數量做以對比，關鍵還是要看價值，選擇時不能光看便宜與否，重要的是值不值。

今年的房價暴漲並非常態，很多人出現了泡沫化的置業心態，這一波已經過去了，要及時調整心態，房價漲落有其規律，還是要回歸價值基礎來研判。

具體周日大學堂中再做以詳細解讀吧。

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