重生之八十年代

秦唐前世。海南是九十年代初期才有了商品房建設還工就進行買賣交易這一種「期房」交易行式。繼而在這種泡沫式交易方式的影響下引了地產熱。而現在才1就把「期房」這個概念甩了出來。也難怪胡舉躍會大吃一驚。很是有些不能理解。房是指房地產開商從取的商品房預售許可證開始至取的房地產權證大產證為止。所出售商品房稱為期房。在秦唐前世。商品房預售制度的產生與我國房地產市場展的進程緊密聯繫。長期以來。我國城鎮住房供應不足。加快建設增加住房供應是客觀需要。但是。我國剛剛起步的房地產業資金嚴重不足。不少都接近「皮包」公司狀態。自有資金的比例甚至不到連基礎較好的上海房產開企業。其自有資金比例一直到還只有一面。融資渠道和融資手段單一。從銀行貸款幾乎是房地產開企業的惟一選擇。由於自有資金嚴重不足。房地產企業存在著嚴重的投機性。這引來更多的限制國家開始進行宏觀調控。房地產企業不僅貸款度加大。上市融資之路也被堵死。國家明確提出不鼓勵房地產企業上市的政策還有。房地產開企業要展。一方面是這些企業自有資金嚴重不足。於是建設部主導設立了商品房預售制度。14年出台的《城市房地產管理法》。預售條件監管作出了原則性規定。但是卻留下來一個巨大的漏洞。即對侵權違規行為未制定具體的懲戒條款。商品房預售制度實行後。各主要城市商品房預售比例逐漸展到o以上。部分城市甚至達到o以上。許多開成本由開商完完全全轉嫁給了購房人。商品房預售制度的推行導致了一系列問題。先就是對購房人權益的損害。由於購房人已經預交了大部甚至全部房款。開商提高房屋質量以吸引消費者的動力不復存在。這不僅導致了房屋質量問題連連。也導致推遲交房。甚至攜款潛逃現象生。所以只要房屋預售制度存在一天。消費者必然處於受掠奪與打壓的被動地位。預售制度更大的危害在於。當開商提前拿到預收款。提前收回大部分乃至全部成本。他們就沒有了後顧之憂。通過囤積居奇等方式步步推動房價上漲。而房價的上漲又為開商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件。因為在房價上漲過程中。在買漲不買跌的心理推動下。人們對未來房價增值的預期會變的更為強烈。這種循環推動力促使房價屢創新高。房地產行業的泡沫。也由此產生。再到後來。當初設立商品房預售制度的條件已經漸漸消失。就從融資渠道來看。房地產開企業有銀行貸款行股票融資債券融資信託融資等等。於遍對房地產業的展前景看好。開商獲取銀行貸款的難度已經大為降低。不少銀行甚至主動找上門來。降低門檻為開商提供貸款。而且經過十幾年的快展。房地產開企業的自有資金比例在逐漸提升。對預售房制度的依賴性逐漸減弱。更重要的是。當初建立商品房預售制度。是因為當時房地產業展不景氣。房價低迷。需要鼓勵房地產的展。而二十一世紀的情況已經與之完全相反。房地產投資過熱。房價大幅度攀升。接連幾次的房市調控政都未能阻擋住房價快上漲的勢頭。從某種程度上來看。商品房預售制度正在成為開商囤積居奇推動房價上漲的幫凶。所以把期房銷售制度改為現房銷售制度。才是一件利國利民甚至就是對地產開商本身的公司信譽也有利的好事兒。但是為了撈錢。小奸商秦唐當然是只能借鑒前世的經驗來為自己謀利。至於房地產業這個巨大的「民生」項目。如果有可能。他是想讓中國人人人都買的起房子。不過做這些事情的前提條件。都是的擁有足夠的金錢做為基礎。所以目前來說。賺錢還是最重要的事情。樓花也跟期房一樣。是地產物業市場的一個名詞。是一種投資工具不動期貨。指該地產展項目還未完成。在香港。該地產項目如果還未有政府當局出的入伙紙。也定義為樓花。在台灣則稱為預售屋。地產展項目以「樓花」方式售。對地產展商最有利。在現金流方面而言。先收錢。一年半載之後才交貨。在物業買家方面。投資風險卻是最高。因為有「隔山買牛」的現象。除了有現金流銀行按揭利息等風險之外。還有例如展商的誠信當地法律對投資者的保護爛尾樓及縮水樓等潛在風險。樓花也叫樓號。就是房子還沒開始動工。展商就拿出設計圖給購房者認購。這時的房價是最便宜的。但也是風險最大的時候。因為在房子的施工過程中會產生這樣那樣的問題。於是開商承諾的如綠化率樓距公攤之類的都會縮水。但這卻是炒房者的最愛。在秦唐前世。中國內地的期房銷售是因為房地產企業本身資金的諸多條件限制而自由形成的。但在港澳地區。以及九十年代初的海南。這種期房銷售形式就叫做買賣「樓花」。買賣「樓花」的話。房地產企業的資條件限制就不是主導原因了。而是一群真正唯利是圖的商人為了獲巨額暴利主動炒賣的手段。秦唐現在主動拋出了期房這個概念。小奸商就與那真正唯利是圖的商人根本沒什麼兩樣。前段時間的種種表明。岸江市房地產市場第一次火起來的外部條件已經成熟。秦唐需要做的。只是助推作用而已。(未完待續。如欲知,事如何。請登6節更多。支持作者。支持正版閱讀!
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