全球房價漲幅前十被中國城市包攬 要投資回報率高還是美國

2017年01月24日 10:25 來源：鳳凰國際智庫

中國人對房子的執著在全球房地產市場都有體現。胡潤研究院最新發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》報告發現，全球房價年度漲幅前十名均是中國大陸城市，合肥、廈門、南京排名前三。第11名是溫哥華。胡潤表示：「不可思議，全球十大房價漲幅最大的城市都在中國，第11位的溫哥華也是中國人炒出來的。」

房價漲幅最高的前50名城市共來自17個國家，其中中國最多，有19個城市進入前50，其次是美國6個、加拿大4個、德國、紐西蘭和英國各3個，澳大利亞2個，愛爾蘭、韓國、荷蘭、南非、挪威、瑞典、泰國、土耳其、匈牙利和印度各1個。

圖片來源：胡潤《2017國高凈值客戶海外置業展望》

即使沒有走出國門，海外投資也成了很多高凈值人士的剛需。2015年國家商務部、國家統計局和國家外匯管理局共同發布的《中國對外直接投資統計公報》顯示，「中國對外直接投資實現了連續13年的快速增長，創下約1,457億美元的歷史新高。」尤其是對投資海外房產領域，中國海外房產投資總額逐年攀升，截止到2016年8月，海外房產的投資總額235億美元，已接近去年全年水平。

高凈值人群愛「炒房」

對海外投資有需求的人群有多少？從數據來看，截止2016年5月，中國大陸地區總資產千萬以上的高凈值人群數量約134萬；總資產億萬以上的超高凈值人群人數約8.9萬。

值得一提的是，他們當中的「炒房者」人數較2015年相比均有了明顯的上升。廣東省還取代北京成為2016年千萬總資產人群數量最多且增幅最高的省份，其千萬總資產人群數量達到24萬人，增幅為17.7%。深圳的房價在近年漲勢迅猛也增加了部分群體財富總值。

有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要標的，他們平均擁有2.3套海外房產，且擁有4套及以上海外房產的人群佔比為15.6%。

從購置房產類型來看，公寓和別墅以明顯的優勢成為高凈值人群購置最多的海外房產類型。商業型地產因受投資門檻、政策風險、投資回報波動大以及投資者對當地的經濟環境不熟悉等原因的影響，在海外置業房產類型所佔比例較低。

「分散風險」是他們購置全球房產的最主要原因。國內經濟陷入增長緩慢期；加之最近人民幣匯率的低迷不振，越來越多高凈值人群開始寄希望於通過海外資產配置的方式來實現自身的資產保值。

子女海外教育也是一個重要驅動因素。高凈值人群在海外置業的區域選擇上，「學區房」置業以52%高居首位。

美國城市房產投資回報率高

報告將各地區的房價年漲幅+租金收益率+當地貨幣兌人民幣漲幅三項相加而得出了一個「海外置業投資回報指數」。

前50名投資回報率最高的城市共來自17個國家，其中美國最多，有16個城市進入前50，其次是澳大利亞、加拿大和英國各有4個，德國和日本各有3個，韓國、泰國、西班牙、紐西蘭和中國各有2個，愛爾蘭、法國、荷蘭、馬來西亞、瑞士和新加坡各有1個。

以各國主要城市為例，溫哥華房價年漲幅25.5%，租金收益率4.6%，匯率漲幅6.7%，三項相加得投資回報率36.8%；奧克蘭房價年漲幅16.6%，租金收益率3.1%，匯率漲幅12.8%，三項相加得投資回報率32.5%。倫敦房價年漲幅10.9%，租金收益率3%，而匯率跌了11.9%，三項相加得投資回報率才2%。

胡潤表示：「加拿大的溫哥華、紐西蘭的奧克蘭和惠靈頓、澳大利亞的悉尼和墨爾本、日本的北海道，主要是中國人拉動的房價。」

圖片來源：胡潤《2017國高凈值客戶海外置業展望》

主要國家房地產表現

從報告指數來看，美國、英國和加拿大是最適合中國高凈值人群投資移民的國家，其次是澳大利亞和新加坡。胡潤表示：「倫敦投資回報率才2%。我認為英國是被低估了，在最適合中國高凈值人群投資移民的國家中，英國排第二，未來英國的投資機會還在。」

美國西部則是目前中國高凈值人群最喜歡的移民和海外置業目的地，特別是洛杉磯、舊金山和西雅圖，其中西雅圖連續兩年上升，超過紐約進入前三。

除了整體趨勢外，報告還預測了各投資目的國在未來的表現。

美國：西部城市潛力最大

從美國城市房價漲幅情況來看，美國知名城市，如紐約、華盛頓、芝加哥等美國東部城市的房價漲幅，均低於全國平均水平。與此同時，位於西部的多個城市位列前茅，並持續呈現著兩位數的房價增長率。例如，美國西部城市的高科技中心丹佛、西雅圖，休斯敦等，因其不斷增長的就業率，正逐步引領美國的經濟復甦，並帶動了當地房價迅猛上漲。

加拿大：熱度不減

加拿大2017年房地產市場的熱度會逐漸放緩，但加拿大房地產市場不會出現劇烈的波動。加拿大房地產聯合會（CREA）預計2017年溫哥華年平均房價會漲2%，多倫多則是8%。

英國：注重新興投資區域

英國房產市場在去年7月份之後，房價增長率呈短期下降的趨勢，但隨後房價迅速恢復穩定的增長，這很大程度上是因為英國的房屋短缺造成英國房產市場長期處於供不應求的局面。

高昂的房價、租金及租金收益率的下降，致使倫敦不再是英國海外房產投資者唯一的投資對象。曼徹斯特、利物浦近兩年房價上漲顯著，高回報的租金收益率，以及當地的豐富的教育資源，正在吸引著更多投資者的關注。

澳大利亞：高溫漸退

澳洲時間最長、規模最大的新房建造熱潮已經接近尾聲。澳大利亞房地產行業協會早前已經預測交易活動將在未來數年顯著回落。澳大利亞政府為了冷卻悉尼和墨爾本過熱的房產市場，澳洲三大銀行開始收緊貸款，雖然澳洲主要城市房價上漲有緩和的趨勢。但是墨爾本與悉尼一樣經歷了人口的增長及收入的大幅提高。因此，結合當前新建住宅市場的建設量與當地澳大利亞過熱的投資「餘溫」，預測悉尼與墨爾本的別墅類型的房價，依舊會有一定程度上漲的趨勢。

紐西蘭：穩中有升

2016年紐西蘭經濟在多個方面都表現良好，全球低利率是導致紐元升值的重要原因之一。這也導致，2016年紐西蘭房價穩中有升。紐西蘭第一大城市，也是集中紐西蘭三分之一人口和最多資源的城市—奧克蘭依舊是海外凈移民遷入第一站。日益增多的人口，強勁的剛性居住需求，2017年奧克蘭房價預計仍將會穩中有升。

泰國：度假型、養老型地產逐漸升溫

泰國憑藉著旅遊業的繁榮，當地的房地產市場正在逐漸受到全球投資者的熱捧。那些既能增值又能為業主帶來豐厚租金回報的「度假型地產」，尤其受到海外投資者的歡迎。包括曼谷在內的多個知名旅遊城市，憑藉優越的配套設施和宜居的環境，吸引了眾多投資者。

泰國政府在近幾年希望將泰國建設成退休生活的理想之地，並對外籍人士出台了「退休簽證」政策。根據泰國政府統計，目前有200多萬外國退休人士辦理「退休簽證」。

隨著旅遊、醫療、機場等諸多優勢的疊加，普吉島、芭堤雅等知名旅遊城市已經成為國內投資泰國的首選地。同時，度假型地產正在催生全球的投資者在泰國買房置業，近3年來，泰國的公寓投資回報率年均達11.4%，尤以普吉島、芭提雅、曼谷等世界知名旅遊城市的公寓型住宅最為受青睞。

新加坡：下跌空間有限，市場趨於理性

新加坡的房地產市場一直處於較低迷的狀態。新加坡政府在2011 年和2013年，先後兩次通過額外買方印花稅抑制投資性買房，規定外國買家和非個人購買私宅時，須繳付高達15％的額外買方印花稅。政策實施後，新加坡房價指數自2013年3月份下降了5.4%。新加坡轉售房屋的數量也從自2013年有了斷崖式下降，並至今一直保持較低的水平。

新加坡的地產商都是以很高的價格來買地建房，所以不會通過大幅降低房價來出售樓盤，樓價相對穩定。新加坡政府針對外籍人士出台的「額外買方印花稅」政策，也同樣是在營造一個健康的房地產市場，並且現在各大政策已經出台一段時間，各方供求關係已經趨於平衡，但是據新加坡目前經濟處於下行趨勢，外加新加坡土地價值本身很高，未來新加坡房地產市場仍有待觀望之中。