最全分析，分享給你 - Trump上台，2017年房市怎麼看？

06-15

當晚，北美某論壇出現了一個帶著恐慌性標題的帖子《要不要棄房而逃？》。巧的很，正是在我們舊金山灣區。可能是中部人民無法理解大城市房市的「水深火熱」，可憐的樓主被吃瓜群眾們狠狠地調戲了一把。Holly想說，隔天利率暴漲，這位樓主其實並不算虧。

可以感受到，那天晚上許多人攥著拳頭捏著汗。金融業的、IT業的、攢著積蓄養老的中老年、背負高房貸的年輕人，市場劇烈動蕩社會不安穩，對大家的損失都是巨大的。大選這周房市活動降溫明顯，offer很少，幸好之後股票市場出乎意料的再創新高，房市隨之趨於正常，大家請放心。

Trump當選後如同大多數人預料的那樣—為了權衡各方利益，對許多競選時提出的政策作出了調整修改，但這也帶來了很多不確定性。我的客戶群里，有不少人目前處在觀望狀態，對Trump新政100天表示密切關注。

Trump上任後關於移民、投資和金融方面政策的變動無疑將影響房市。在這裡，Holly把一些需要關注的熱點歸類總結了一下，與大家分享。

1.利率影響

不用等到1月Trump上台，利率已經漲了。。。Trump揚言要大建基礎工程，給大伙兒減稅，那麼，又得借錢了。。。所以隔日，利率暴漲。。。一周內漲幅高達0.5%！現在refinance活動基本停止，不過基準利率還是處在歷史低點，加之考慮到30年的通貨膨脹，損失不是太多，只是還在猶豫的請抓緊。12月聯儲加息基本板上釘釘，目前看來市場已經提前消化了這一不利因素，但明年初會不會繼續漲很難說。

現在還有個問題值得關注，新政府會對兩房（Fannie Mae & Freddie Mac）做出何種決定？如果私有化了，那麼對購房者是極大的利壞消息。現在兩房的大投資人比如Bill Ackman是Trump的支持者，嗯，希望老川不要假公濟私呀。

2.移民政策影響

這個對美國東西兩岸大城市的房價影響可就大了，大城市裡約有三分之一的屋主是非美國出生。所有新移民在未拿到綠卡前買房必然要掂量一下自己的身份狀態，對未來有個預估。我的客戶群里有一些還未抽到工作簽證的學生，還有更多拿著工作簽證正在排綠卡的工薪族。新政府關於工作簽證和綠卡的政策，對就業市場和房市會有不小的影響。Trump的當選，對留學生群體打擊非常大，大家對Trump競選時的民粹主義表達了強烈的擔憂。那種無力掌控自己前途命運的焦慮和痛苦，我經歷過，周圍朋友也大多經歷過，真心希望新政府能夠先重點解決ICC（IndianConsulting Company）導致的非公平競爭，認真考慮新移民為美國經濟科技發展作出的大量貢獻。

非法移民的政策也會影響房價，雖然他們不買房，可他們是低端租房市場的主力，如果Trump把他們趕走，那麼低端房必然受到打擊，最後也會略微波及中端房。如果租金壓力降低，對一些人而言，可能會傾向於選擇長期租住。

過去兩年各大城市建築工人嚴重短缺，造成目前大約15%的建築工人為非法移民，如果這些人被驅逐出境，那麼工程必然延期，成本必然上漲。

3.對華態度影響

看看現在有多少國內的房地產開發商在東西兩岸投資，帶動了多少國內來的投資客，許多人甚至足不出國就簽單買房了。如果Holly告訴你有多少舊金山和紐約的豪華公寓是國內來的投資，你一定會嚇一跳。若是Trump對華不友好，中美經濟活動降溫，大城市的房價必然會受到一些影響。

4.高科技產業變化影響

Trump當選隔日，高科技股跌，銀行股漲，生物股漲。高科技行業擔心Trump的反創新態度減緩矽谷前進的步伐，移民政策阻礙獲得全球最強大腦，反全球化政策阻礙獲得低廉的勞動力，民粹主義有違多樣化的矽谷文化，不穩定的政局影響IPO和M&A導致資本市場降溫。Holly想說，首先，行業的起起伏伏本是自然現象，長線來看人類社會IT化是個必然趨勢。其次，灣區的產業並不單一，只是近年軟體產業的風頭太勁而一手遮天，別忘了我們還有強大的醫藥產業鏈呢。

5.稅收政策影響

這個政策對工薪族很重要，如果每年收入稅上節約幾千美金，房貸壓力降低，購房預算會有十多萬的差別。看下圖的修改提議，老川是在鼓勵大家結婚生娃吶。據傳言Trump想在兩個地方做調整：第一是稅率，新政府取消了marriage penalty，可是年收入9-19萬的單身貴族要哭了；第二是deductible和exemption，據說Trump打算取消exemption，提高標準deductible，增加child care抵稅，調整mortgage interest抵稅。

6.金融監管影響

Trump主張改動金融危機之後對銀行的嚴格監管，以盤活經濟，包括廢除對銀行嚴厲監管的多德-弗蘭克法案（Dodd-FrankAct）、降低貸款門檻等措施。這些年因為監管，金融業一片慘淡，大批人才流向舊金山矽谷，現在因為Trump上台可以大大鬆一口氣。那麼這個政策方向對房市可能的影響是，放鬆貸款要求，讓更多的人特別是信用不足的人可以買房，但如果貸款政策過於放鬆，有利投機，那麼房價必然會快速上漲，同時泡沫就此產生。

7.股價影響

現在各大IT公司提供的收入package里包含著豐厚的股票獎勵，股票也是多數家庭的主要投資途徑，所以股價對首付的影響不可小視。去年末今年初，利率漲股票跌，購房者受到雙重打擊，加之季節因素影響，房市降溫明顯，隨著春天利率回落股票回漲，房市又復甦了，這麼看影響還真不小。

總結

預計2017年豪宅市場陷入低迷，剛需市場增長繼續放緩。需要套現的投資房，可以落袋為安了；需要房子提高生活質量的，不必觀望過多。建議有購買計劃的朋友們，提前把首付準備好，貸款條件了解好，密切關注市場，遇見真愛別錯過。Holly每季度出房市報告分析，第一時間傳遞市場動態，給大家提供參考。講真，周圍持幣觀望的人不少，我對灣區未來的經濟和房市持樂觀態度。

發文之前，網上又出現灣區買房求助貼，看來大家真的是real糾結。這樓里吃瓜群眾們的態度倒是挺一致，看好灣區，建議剛需不用太猶豫。

Holly謝謝大家的關注和支持！我們下回見！